Aptologia¿Qué es una terraza en un apartamento? Privada o de uso exclusivo
Una terraza es un espacio exterior abierto, descubierto o parcialmente cubierto, al que se accede desde un apartamento o casa y que se apoya sobre una placa, por lo que suele ser más amplio que un balcón. En Colombia puede ser área privada o un bien común de uso exclusivo.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.500.000 en Medellín, $3.035.000 en Bogotá y $4.320.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 86 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Soacha ($1.105.000) y la más cara Medellín ($4.500.000).
Esa diferencia jurídica cambia lo que puedes hacer en ella, cuánto pagas de administración y quién responde por las filtraciones. Por eso conviene entenderla antes de arrendar o comprar.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 38.927 | $4.500.000 | < $3.100.000 |
| Bogotá | 21.363 | $3.035.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 12.536 | $4.320.000 | < $3.523.750 |
| Sabaneta | 8.354 | $3.100.000 | < $2.600.000 |
| Barranquilla | 8.075 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Cali | 5.223 | $2.340.000 | < $1.500.000 |
| Rionegro | 5.135 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| Cartagena | 4.822 | $3.725.000 | < $2.500.000 |
| Pereira | 3.833 | $2.700.000 | < $1.900.000 |
| Bello | 3.365 | $2.100.000 | < $1.725.000 |
| Itagüí | 2.634 | $2.700.000 | < $2.131.250 |
| Cúcuta | 1.961 | $1.600.000 | < $1.145.000 |
| Bucaramanga | 1.821 | $2.519.000 | < $1.680.000 |
| Manizales | 1.584 | $2.215.000 | < $1.540.000 |
| Chía | 1.542 | $2.414.600 | < $1.605.000 |
| Armenia | 1.467 | $2.375.000 | < $1.600.000 |
| Estrella | 1.336 | $2.450.000 | < $1.800.000 |
| Floridablanca | 1.228 | $2.475.000 | < $1.700.000 |
| Cajicá | 1.139 | $2.700.000 | < $1.850.000 |
| Ceja | 1.070 | $2.500.000 | < $1.736.250 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 2 de noviembre de 2026 y el 3 de noviembre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoTerraza vs. balcón
El balcón es una plataforma que sobresale de la fachada, normalmente angosta y con baranda. La terraza se apoya sobre una placa (la cubierta de otro piso o del edificio), es más amplia y permite poner mesa, sillas o plantas grandes. Las encuentras sobre todo en últimos pisos, en primeros pisos con patio cubierto o en edificios escalonados.
Terraza privada o bien común de uso exclusivo
Según la Ley 675 de 2001, el reglamento de propiedad horizontal define qué es privado y qué es común. Hay dos posibilidades:
- Área privada: la terraza hace parte del inmueble, aparece en su área privada y suma al coeficiente de copropiedad.
- Bien común de uso exclusivo: pertenece a todos los copropietarios, pero solo la usa el dueño del apartamento contiguo. No suma al área privada.
Qué puedes hacer y qué no
En ningún caso puedes cubrirla, cerrarla o construir sobre ella libremente. Cerrar una terraza cambia la fachada, puede aumentar el área construida y exige autorización de la copropiedad y, en muchos casos, licencia de construcción. Poner materas pesadas o jacuzzis también debe consultarse por la carga sobre la placa y la impermeabilización.
Quién paga el mantenimiento
Si la terraza es bien común de uso exclusivo, el reglamento suele asignar el aseo y el cuidado ordinario a quien la usa, y las reparaciones estructurales o de impermeabilización a la copropiedad. Si es privada, el dueño responde por ella y por los daños que cause a los vecinos de abajo. Revisa lo que dice el reglamento de tu edificio.
Qué revisar en la visita
Antes de firmar, mira:
- Si la terraza aparece en la escritura y con qué área.
- Si el anuncio suma la terraza al área del apartamento.
- Desagües libres y pendiente hacia ellos.
- Manchas de humedad en el techo del piso de abajo, si puedes verlo.
- Altura y firmeza de la baranda.
Terrazas en primeros pisos
No solo los últimos pisos tienen terraza. En muchos edificios, los apartamentos del primer piso o los que están sobre zonas comunes tienen terrazas o patios que son la cubierta de un parqueadero o un local. En estos casos, los problemas más comunes son las filtraciones hacia abajo y el ruido o la falta de privacidad frente a zonas comunes.
Si te interesa una de estas terrazas, pregunta por su naturaleza jurídica, si hay reglas sobre materas o mascotas y si el reglamento permite poner pérgolas o toldos removibles.
Si no quieres buscar solo
Aptologia busca el apartamento por ti en el inventario de todos los portales del país y te entrega solo las opciones que encajan con lo que necesitas. Si una terraza es indispensable para ti, te mostramos solo las opciones que la tienen.
Tú decides cuáles visitar; nosotros hacemos la búsqueda.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.500.000 en Medellín, $3.035.000 en Bogotá y $4.320.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 86 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Soacha ($1.105.000) y la más cara Medellín ($4.500.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 86 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Soacha ($1.105.000), Yumbo ($1.440.000), Madrid ($1.472.500), Ibagué ($1.595.000).
¿La terraza cuenta en el área del apartamento?
Solo si es área privada según la escritura y el reglamento. Si es bien común de uso exclusivo, no suma al área privada.
¿Puedo cerrar la terraza con vidrio?
Requiere autorización de la copropiedad según el reglamento y, en muchos casos, licencia de construcción, porque modifica fachada y área.
¿Quién paga si la terraza filtra al vecino?
Depende de si es privada o común. Si es común, la copropiedad suele asumir la impermeabilización; si es privada, el dueño.
¿Una terraza sube la administración?
Si es área privada, aumenta el coeficiente y, por tanto, la cuota. Si es de uso exclusivo, normalmente no.
¿Puedo tener mascotas en la terraza?
En general sí, siempre que no causen molestias ni daños y se respeten el reglamento y las normas de tenencia responsable.
¿Puedo poner una pérgola?
Depende del reglamento y de si la estructura modifica la fachada o el área construida. Consulta antes con la administración.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 3 de noviembre de 2026.