AptologiaQué es la propiedad horizontal en Colombia: definición y cómo funciona
La propiedad horizontal es la forma de dominio en la que cada dueño tiene un bien privado (su apartamento, casa, local, parqueadero o depósito) y, al mismo tiempo, es copropietario del terreno y de los bienes comunes del edificio o conjunto. En Colombia la regula la Ley 675 de 2001 y la completa el reglamento de cada copropiedad.
Si vives en un edificio o conjunto con administración, casi seguro estás en propiedad horizontal. Entender cómo funciona explica por qué pagas cuota de administración, quién decide sobre las zonas comunes y qué reglas aplican a dueños y arrendatarios.
La norma que rige todo esto: Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal, en resumen y con los artículos clave.
Bienes privados y bienes comunes
La ley distingue dos clases de bienes. Los privados o de dominio particular son las unidades que cada propietario usa en forma exclusiva y que aparecen identificadas en el reglamento y en los planos. Los comunes son los elementos y zonas que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, seguridad o goce de los bienes privados: estructura, fachadas, circulaciones, portería, zonas verdes, salón comunal, entre otros.
Los bienes comunes pertenecen en común y proindiviso a todos los propietarios, son indivisibles y no se pueden vender ni embargar por separado del bien privado (artículos 16 y 19 de la Ley 675). Cuando compras un apartamento, compras también tu parte de esos bienes comunes, en proporción a tu coeficiente.
Uso de las zonas comunes · Qué es el coeficiente de copropiedad
Cómo se constituye y por qué surge una persona jurídica
Un edificio o conjunto se somete a propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (artículo 4). Esa escritura contiene el reglamento de propiedad horizontal, con los bienes privados, los bienes comunes y los coeficientes.
Con el registro nace una persona jurídica conformada por los propietarios, de naturaleza civil y sin ánimo de lucro. Su objeto es administrar los bienes y servicios comunes y hacer cumplir la ley y el reglamento (artículos 32 y 33).
El reglamento de propiedad horizontal · Resumen de la Ley 675 de 2001
Quién manda: asamblea, consejo y administrador
La dirección y administración corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración si lo hay y al administrador (artículo 36). La asamblea es el órgano máximo: aprueba presupuesto, cuotas, reformas al reglamento y elige a los demás órganos. El administrador ejecuta, recauda y representa legalmente a la copropiedad.
Cómo funciona la asamblea de copropietarios · Consejo de administración · Funciones del administrador
Qué obligaciones trae vivir en propiedad horizontal
- Contribuir a las expensas comunes (la cuota de administración), según el coeficiente o módulo que fije el reglamento (artículo 29).
- Usar el bien privado según su destinación y sin producir ruidos, molestias o actos que perturben a los vecinos (artículo 18).
- Hacer de inmediato las reparaciones del bien privado cuya omisión pueda perjudicar al edificio o conjunto (artículo 18).
- Cumplir el reglamento y el manual de convivencia, que obligan también a arrendatarios y demás tenedores.
Qué es la cuota de administración · Quién paga la administración en un arriendo
Fuentes
- Ley 675 de 2001, texto vigente publicado por la Secretaría General del Senado: artículos 1, 3, 4, 16, 18, 19, 29, 32, 33 y 36.
Ley 675 de 2001, artículos 1 a 33 (Secretaría del Senado) · Ley 675 de 2001, artículos 34 a 87 (Secretaría del Senado)
Preguntas frecuentes
¿Qué ley regula la propiedad horizontal en Colombia?
La Ley 675 de 2001. Cada edificio o conjunto tiene además su propio reglamento de propiedad horizontal, contenido en escritura pública registrada, que desarrolla la ley para esa copropiedad.
¿Una casa en conjunto cerrado también es propiedad horizontal?
Sí, si el conjunto está sometido al régimen mediante escritura registrada. La Ley 675 aplica a edificios y conjuntos de vivienda, comercio o uso mixto, y regula de forma especial las unidades inmobiliarias cerradas.
¿Los bienes comunes se pueden vender por separado?
No. Mientras conserven su carácter de comunes son indivisibles e inalienables en forma separada de los bienes privados. Solo un bien común no esencial que la asamblea desafecte con mayoría calificada puede tener otro destino.
¿El arrendatario debe cumplir el reglamento?
Sí. Las obligaciones de convivencia del reglamento aplican a propietarios y tenedores, y las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias pueden imponerse también a tenedores, según el artículo 59 de la Ley 675.
¿La copropiedad paga impuestos?
La persona jurídica de la propiedad horizontal es sin ánimo de lucro y la ley la califica como no contribuyente de impuestos nacionales ni de industria y comercio respecto de las actividades propias de su objeto (artículo 33).
¿No quieres buscar tú?
Buscamos por ti, le escribimos a cada aviso y te mandamos por WhatsApp solo los que están disponibles y te sirven, en 48 horas.
Buscar mi apartamentoSigue aprendiendo
- Qué es el consejo de administración en propiedad horizontal: cuándo es obligatorio y qué hace
- Qué hace el administrador en propiedad horizontal: funciones según la Ley 675
- Qué es el revisor fiscal en propiedad horizontal: cuándo es obligatorio y qué hace
- Qué es el comité de convivencia en propiedad horizontal: quién lo elige y qué puede hacer
- Multas y sanciones en propiedad horizontal: cuáles permite la ley y sus topes
- Mascotas en propiedad horizontal en Colombia: qué puede y qué no puede prohibir el conjunto
- Ver todas las guías →
Barrios más buscados
Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.