Asamblea de copropietarios: cómo funciona, quórum y votaciones

Quién convoca y con cuánta anticipación

La convoca el administrador. La reunión ordinaria debe convocarse con al menos 15 días calendario de anticipación, y la convocatoria debe indicar el lugar, la fecha, la hora y el orden del día. Las extraordinarias las puede convocar el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un grupo de propietarios que represente al menos la quinta parte de los coeficientes.

Si la asamblea ordinaria no se convoca, la ley prevé que se reúna por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del periodo presupuestal, a las 8:00 p. m., en las instalaciones del edificio (art. 40). Pocas personas lo saben y es una herramienta útil cuando la administración no convoca.

Quórum y mayorías

Por regla general, la asamblea delibera con un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes, y decide con la mayoría de más de la mitad de los coeficientes presentes (art. 45). El reglamento puede pedir mayorías superiores.

Si no hay quórum, se convoca una segunda reunión, que se hace el tercer día hábil siguiente a las 8:00 p. m. y decide válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados (art. 41). Por eso conviene ir a la primera: en segunda convocatoria deciden quienes asistan.

Las decisiones que exigen el 70%

El artículo 46 de la Ley 675 exige mayoría calificada del 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto (no solo de los presentes) para decisiones como estas:

• Cambiar la destinación genérica de los bienes de dominio particular.
• Imponer expensas extraordinarias cuyo valor total supere cuatro veces el de las expensas ordinarias del año.
• Aprobar expensas comunes diferentes de las necesarias, como mejoras que no son indispensables.
• Asignar bienes comunes al uso exclusivo de un propietario, por ejemplo un parqueadero o una terraza.
• Reformar los estatutos y el reglamento.
• Desafectar bienes comunes no esenciales.
• Reconstruir el edificio destruido en proporción que represente por lo menos el 75%.
• Adquirir inmuebles para la copropiedad y liquidar o disolver la persona jurídica.

Cuotas extraordinarias: cuándo son obligatorias

Poderes, voto y reuniones virtuales

• Puedes hacerte representar con un poder escrito. El reglamento puede limitar cuántos poderes puede llevar una misma persona; revísalo.
• Tu voto equivale a tu coeficiente de copropiedad (art. 37). Si un bien privado tiene varios dueños, deben designar quién vota.
• Si el apartamento está arrendado, el que vota es el propietario o quien tenga su poder, no el arrendatario.
• La ley permite reuniones no presenciales cuando todos pueden deliberar y decidir de forma simultánea o sucesiva inmediata, con prueba de ello (art. 42), y decisiones por comunicación escrita (art. 43).
• Ten a mano el orden del día, el presupuesto y los estados financieros: la administración debe ponerlos a disposición antes de la reunión ordinaria.

Cuota de administración: cómo se calcula

El acta y cómo impugnar una decisión

Las decisiones se dejan en un acta firmada por el presidente y el secretario de la asamblea. La administración debe poner a disposición de los propietarios la copia completa del acta dentro de los 20 días hábiles siguientes a la reunión (art. 47). Pídela siempre y guárdala.

Si una decisión viola la ley o el reglamento, puedes impugnarla ante un juez. El artículo 49 de la Ley 675 lo permite al administrador, al revisor fiscal y a los propietarios, y el Código General del Proceso (art. 382) fija un plazo corto: dos meses desde la fecha de la decisión o de su publicación o inscripción, según el caso. Si dejas pasar ese plazo, la decisión queda en firme.

Si vas a comprar: lee las actas antes de firmar

Las actas de los últimos dos o tres años te dicen cómo funciona el edificio mejor que cualquier visita: si hay cuotas extraordinarias aprobadas, pleitos con la constructora, problemas de humedad o estructura, morosidad alta o conflictos con la administración. Pídelas al vendedor o a la administración como parte de tu revisión.

Pregunta también quién paga las cuotas extraordinarias aprobadas antes de la venta pero que se cobran después, y déjalo escrito en la promesa de compraventa.

Deudas de administración al comprar: quién paga · Reglamento de propiedad horizontal

Preguntas frecuentes

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