Rentabilidad neta vs. bruta de un apartamento: cómo calcularla

La rentabilidad bruta es el arriendo de un año dividido entre el precio del apartamento; la neta es lo que te queda después de pagar administración, predial, mantenimiento, vacancia y comisiones, dividido entre todo lo que invertiste. Con un apartamento típico de Bogotá al 15 de octubre de 2026, una rentabilidad bruta de 7,4% puede bajar a alrededor de 4,3% neta antes de impuestos.

La diferencia no es un detalle: es la que decide si el negocio te conviene frente a otras opciones. Aquí tienes las dos fórmulas, la lista de gastos que no te puedes saltar y un ejemplo completo con números.

Las dos fórmulas

La bruta sirve para comparar barrios y ciudades rápido, con la misma regla. La neta es la que te dice cuánto gana tu plata. Nunca compares una bruta de un apartamento con una neta de otra inversión: es comparar peras con manzanas.

Rentabilidad bruta = canon mensual × 12 ÷ precio de compra.
Rentabilidad neta = (arriendo efectivamente cobrado en el año − gastos del propietario) ÷ (precio de compra + gastos de compra + adecuaciones).
Años para recuperar la inversión (bruto) = precio ÷ arriendo anual. Es la inversa de la rentabilidad bruta.

Los gastos que separan la bruta de la neta

Vacancia: los meses entre un inquilino y otro. Cuando el apartamento está vacío pagas tú la administración y los servicios mínimos.
Administración de la propiedad horizontal: si el canon la incluye, sale de tu bolsillo cada mes; si el inquilino la paga aparte, no la restes, salvo en los meses vacíos.
Impuesto predial: lo paga siempre el propietario. Depende del avalúo catastral y de la tarifa de tu municipio.
Mantenimiento y reparaciones: pintura entre inquilinos, calentador, grifería, electrodomésticos si los incluyes.
Comisión de la inmobiliaria si le entregas la administración del arriendo: suele cobrarse como un porcentaje del canon, más IVA. Pregunta la tarifa exacta antes de firmar.
Cuotas extraordinarias que apruebe la asamblea: fachada, ascensores, impermeabilización.
Seguro del inmueble si lo tomas, y los intereses del crédito si compraste con hipoteca.
Impuesto de renta sobre lo que te queda: el arriendo es renta de capital y se declara.

Qué es la cuota de administración · Calculadora del impuesto predial

Ejemplo completo con datos de Bogotá

Tomamos las medianas de Bogotá al 15 de octubre de 2026 (precios pedidos): el metro cuadrado se vende en $7.050.000 y se arrienda en $43.400 al mes. Un apartamento de 60 m² costaría $423.000.000 y se arrendaría en $2.604.000 al mes. En bruto: $31.248.000 al año, un 7,4%.

Ahora los supuestos, que son nuestros y no datos: un mes de vacancia al año, administración de $300.000 al mes incluida en el canon, predial de $2.400.000 al año, $1.500.000 de mantenimiento y una inmobiliaria que cobra el 10% de lo cobrado. Cambia cada supuesto por el tuyo.

Arriendo cobrado (11 meses): $28.644.000.
Administración (12 meses): −$3.600.000.
Predial: −$2.400.000.
Mantenimiento: −$1.500.000.
Comisión de la inmobiliaria (10%): −$2.864.400.
Queda antes de impuestos: $18.279.600, es decir, 4,3% sobre $423.000.000.
Si además sumas al precio unos gastos de compra del 3% (escritura, registro, beneficencia; es un supuesto, calcula los tuyos), la neta baja a 4,2%.

Rentabilidad bruta del arriendo en Bogotá por barrio · Calcula los gastos de escritura y registro

Cómo afecta el crédito hipotecario

Si compras con crédito, el cálculo cambia de pregunta: ya no importa solo cuánto rinde el apartamento, sino cuánto rinde tu cuota inicial. Al arriendo neto le restas los intereses del año (no el abono a capital, que es ahorro tuyo dentro del inmueble) y lo divides entre lo que pusiste de tu bolsillo.

Si la tasa del crédito es más alta que la rentabilidad neta del apartamento, el apalancamiento juega en tu contra: cada peso prestado te cuesta más de lo que produce. Haz la cuenta con la tasa que te ofrezca tu banco, no con una tasa de referencia, y piensa en qué pasa si el apartamento queda vacío tres meses: la cuota se sigue pagando.

Simulador de crédito hipotecario

Errores frecuentes al calcular

Usar el precio del aviso del vecino como canon seguro: los avisos son precios pedidos; el canon de cierre puede ser menor.
Olvidar la vacancia: suponer 12 meses ocupados todos los años es el error más caro.
Contar la valorización como renta: la valorización solo se realiza al vender y puede no darse. Analízala aparte.
No restar la administración cuando el canon la incluye.
Calcular sobre el precio de compra y no sobre la inversión total, que incluye gastos de compra y adecuaciones.
Ignorar que el canon de vivienda solo sube con el IPC una vez al año (Ley 820 de 2003, art. 20), mientras algunos gastos pueden subir más.

Bruta, neta y valorización: cómo juntarlas

El retorno total de comprar para arrendar es la renta neta más la valorización, menos los costos de salida cuando vendas (comisión, retención en la fuente y, si aplica, ganancia ocasional). Un apartamento con 4% neto y una valorización modesta puede ser una buena inversión; uno con 4% neto en una zona que pierde valor, no.

Por eso conviene mirar los dos lados: la rentabilidad por barrio para la renta, y la evolución del metro cuadrado y la demanda de la zona para la valorización. Y pon el resultado al lado de tu alternativa: un CDT o un fondo no tiene vacancia ni goteras, pero tampoco es un activo que puedas usar o heredar.

Impuesto al vender: ganancia ocasional

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?

La bruta divide el arriendo anual entre el precio, sin restar nada. La neta resta vacancia, administración, predial, mantenimiento y comisiones, y divide entre toda la inversión. La neta suele ser varios puntos menor.

¿Cuánto es una rentabilidad neta normal para un apartamento en Colombia?

No hay una cifra oficial. Con las medianas de Bogotá al 15 de octubre de 2026 y supuestos razonables de gastos, un 7,4% bruto queda alrededor de 4,3% neto antes de impuestos. Tu caso puede ser mejor o peor según el canon que consigas y los gastos del edificio.

¿La administración la paga el dueño o el inquilino?

Depende de lo que pacten. Si el canon se anuncia con administración incluida, la paga el dueño con ese dinero; si se pacta aparte, la paga el inquilino. En los meses vacíos siempre la paga el propietario.

¿Debo incluir la cuota del crédito en el cálculo?

Incluye los intereses como gasto si quieres saber cuánto rinde tu cuota inicial. El abono a capital no es un gasto: es patrimonio que acumulas en el inmueble.

¿Cuánta vacancia debo suponer?

No hay una cifra estándar. Un mes al año es un supuesto prudente en zonas con buena demanda; en barrios con mucha oferta o inmuebles grandes y caros puede ser más. Revisa cuántos avisos parecidos hay en arriendo en el barrio.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.