Airbnb vs. arriendo tradicional en Colombia: números y reglas

Un Airbnb solo le gana al arriendo tradicional si llenas suficientes noches al mes para cubrir lo que el inquilino de largo plazo te paga sin que muevas un dedo: con supuestos razonables, en un apartamento típico de Bogotá necesitas alrededor de 17 noches al mes si lo administras tú, y unas 22 si pagas a un gestor. Por debajo de eso, el arriendo largo deja más plata y menos trabajo.

Además de los números, la renta corta exige cosas que el arriendo largo no: inscripción en el Registro Nacional de Turismo, que el reglamento de propiedad horizontal la permita, amoblar el apartamento y asumir servicios, aseo e impuestos de un prestador turístico.

La comparación en una frase por concepto

Ingreso: el arriendo largo es fijo y sube con el IPC una vez al año; el Airbnb varía por temporada y por noche.
Ocupación: el arriendo largo tiene vacancia entre inquilinos; el Airbnb tiene noches vacías todos los meses.
Servicios públicos e internet: en el largo los paga el inquilino; en el Airbnb, tú.
Amoblado: el largo suele ir sin amoblar; el Airbnb exige muebles, menaje, ropa de cama y reposición.
Aseo: en el largo no es tu problema; en el Airbnb hay aseo en cada salida.
Comisiones: la plataforma cobra un porcentaje por reserva; un gestor de renta corta cobra un porcentaje del ingreso.
Tiempo: el largo te pide atención unas pocas veces al año; el Airbnb, casi a diario si lo manejas tú.

Cuántas noches necesitas para igualar el arriendo largo

Base de comparación con datos de Aptologia al 15 de octubre de 2026 (precios pedidos): en Bogotá el metro cuadrado se arrienda en $43.400 al mes, así que un apartamento de 60 m² se arrendaría en unos $2.604.000.

Para el Airbnb usamos supuestos declarados, no datos: tarifa de $250.000 la noche, comisión de plataforma del 15%, aseo de $80.000 por salida con estadías promedio de tres noches, y $600.000 al mes entre servicios, internet y reposición de menaje. Cambia cada cifra por la de tu zona y tu edificio.

Cada noche te deja $250.000 − 15% − $26.700 de aseo = unos $185.800.
Para igualar el arriendo largo necesitas cubrir $2.604.000 + $600.000 de gastos fijos: $3.204.000 ÷ $185.800 = 17,2 noches al mes, una ocupación del 57%.
Con un gestor que cobre el 20% del ingreso (y comparándolo con un arriendo largo con inmobiliaria al 10%), cada noche deja unos $135.800 y necesitas cerca de 22 noches, un 72% de ocupación.
Con 18 noches al mes y administrándolo tú, el Airbnb deja unos $2.745.000: apenas $141.000 más que el arriendo largo, antes de amortizar el amoblado, pagar impuestos de prestador turístico y contar tus horas.

Arriendo por metro cuadrado en Bogotá, por barrio

Las reglas que aplican a la renta corta

Registro Nacional de Turismo (RNT): la Ley 2068 de 2020 obliga a los prestadores de servicios turísticos, incluida la vivienda turística, a inscribirse y mantener el registro vigente. Se tramita ante las cámaras de comercio.
Reglamento de propiedad horizontal: si el edificio prohíbe el uso turístico, no puedes hacerlo. Si no dice nada, la asamblea podría reformarlo. Revísalo antes de comprar, no después.
Impuestos: el ingreso se declara en renta; si eres responsable de IVA, el alojamiento turístico está gravado, y como prestador turístico pueden aplicarte la contribución parafiscal al turismo. Confirma tu caso con un contador o en la DIAN.
Normas municipales de uso del suelo y convivencia: algunas ciudades y edificios tienen reglas sobre ruido, registro de huéspedes y uso de zonas comunes.

Comprar para poner en Airbnb: reglas y zonas · Qué dice el reglamento de propiedad horizontal

Cuándo gana el Airbnb y cuándo el arriendo largo

La renta corta tiende a funcionar en barrios con demanda turística o de viajeros de negocios todo el año, en edificios que la permiten expresamente y cuando la diferencia entre la tarifa por noche y el arriendo mensual es grande. Si tu zona solo se llena en temporada, los meses flojos se comen lo que ganaste en diciembre.

El arriendo largo gana cuando la zona tiene demanda residencial estable, cuando no quieres o no puedes dedicarle tiempo y cuando tu prioridad es un flujo predecible para pagar una cuota de crédito. También es más simple tributariamente y no depende de que una plataforma o un reglamento cambien las reglas.

Hay un punto intermedio: el arriendo amoblado por meses a ejecutivos o estudiantes. Exige amoblar, pero tiene menos rotación y menos aseo que la renta por noches.

Cómo hacer tu propia comparación

Averigua el canon realista de largo plazo en tu barrio con los avisos de hoy: metro cuadrado por área.
Busca anuncios de renta corta parecidos en la misma zona y anota la tarifa por noche y la disponibilidad en el calendario de varios meses, no solo de una semana.
Calcula tus gastos fijos mensuales del Airbnb: servicios, internet, plataformas de televisión, reposición, seguro.
Divide gastos fijos más canon de largo plazo entre lo que te deja cada noche: ese es tu punto de equilibrio en noches al mes.
Compara ese número con la ocupación que razonablemente puedes lograr. Si necesitas más de 20 noches al mes para empatar, el riesgo está de tu lado.

Cómo calcular la rentabilidad neta

Preguntas frecuentes

¿Es más rentable Airbnb que arriendo en Colombia?

Solo si la ocupación es alta. Con supuestos razonables en un apartamento de 60 m² en Bogotá, necesitas unas 17 noches al mes administrándolo tú, o 22 con gestor, para igualar un arriendo largo. Por debajo de eso, el arriendo tradicional deja más.

¿Necesito registro para poner mi apartamento en Airbnb?

Sí. La Ley 2068 de 2020 exige que los prestadores de servicios turísticos, incluida la vivienda turística, estén inscritos en el Registro Nacional de Turismo. El trámite se hace ante la cámara de comercio.

¿El edificio me puede prohibir el Airbnb?

Sí, si el reglamento de propiedad horizontal no permite el uso turístico. Revisa el reglamento antes de comprar y pregunta en la administración si la asamblea ha discutido el tema.

¿Quién paga los servicios en un Airbnb?

Tú, como propietario o anfitrión. En el arriendo tradicional los paga el inquilino, y esa es una de las diferencias que más pesan en la comparación.

¿Cuántas noches al mes se ocupa un Airbnb?

Depende mucho de la zona, la temporada y la calidad del anuncio, y no hay una cifra oficial confiable para todo el país. Revisa calendarios de anuncios parecidos en tu barrio durante varios meses antes de suponer una ocupación.

Encuéntralo en todos los portales a la vez

Escribe qué buscas y en segundos ves los avisos de 7 portales e inmobiliarias, en una sola lista, sin repetidos y con el WhatsApp de quien publica cada uno.

BuscarGratis. Todos los contactos incluidos.

Sigue aprendiendo

Barrios más buscados

Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.