Rentabilidad del arriendo por ciudad en Colombia: cuál renta más

Al 15 de octubre de 2026, de las ciudades que medimos, la que más renta en bruto por comprar un apartamento para arrendarlo es Barranquilla, con 8,2% al año, seguida de Medellín (7,5%), Bogotá y Bello (7,4%). Las que menos rentan son Rionegro (5,9%), Manizales (6%) y Cartagena (6,3%). La diferencia entre la primera y la última es de más de dos puntos: en Barranquilla el arriendo de un año equivale al 8,2% del precio; en Rionegro, al 5,9%.

Son rentabilidades brutas calculadas con precios pedidos en avisos vivos, no con precios de cierre, y antes de administración, predial, vacancia e impuestos. Sirven para comparar ciudades entre sí con la misma regla, no para prometerte un retorno. Abajo está la tabla, cómo se calcula y qué hacer con ella.

La tabla: rentabilidad bruta por ciudad al 15 de octubre de 2026

Cada fila dice la rentabilidad bruta anual, el metro cuadrado de arriendo al mes, el metro cuadrado en venta y cuántos años de arriendo hacen falta para pagar el precio pedido. Todo son medianas de apartamentos de 40 a 200 m², arriendo sin amoblar.

Barranquilla: 8,2% · arriendo $30.000/m² · venta $4.400.000/m² · 12,2 años.
Medellín: 7,5% · $48.300/m² · $7.700.000/m² · 13,3 años.
Bogotá: 7,4% · $43.400/m² · $7.050.000/m² · 13,5 años.
Bello: 7,4% · $33.600/m² · $5.450.000/m² · 13,5 años.
Bucaramanga: 7,3% · $28.300/m² · $4.640.000/m² · 13,7 años.
Armenia: 7,3% · $32.100/m² · $5.260.000/m² · 13,7 años.
Pereira: 7,1% · $32.700/m² · $5.560.000/m² · 14,2 años.
Itagüí: 7% · $40.000/m² · $6.850.000/m² · 14,3 años.
Sabaneta, Chía y Floridablanca: 6,9% cada una · entre 14,6 y 14,7 años.
Envigado: 6,8% · $48.600/m² · $8.560.000/m² · 14,7 años.
Cali: 6,7% · $25.400/m² · $4.550.000/m² · 14,9 años.
Cartagena: 6,3% · $40.500/m² · $7.690.000/m² · 15,8 años.
Manizales: 6% · $28.700/m² · $5.690.000/m² · 16,5 años.
Rionegro: 5,9% · $36.700/m² · $7.440.000/m² · 16,9 años.

Rentabilidad del arriendo en Barranquilla por barrio · Rentabilidad del arriendo en Medellín por barrio

Cómo se calcula y por qué es una cifra bruta

La fórmula es simple: metro cuadrado de arriendo al mes, por 12, dividido entre el metro cuadrado en venta. Si en Bogotá el metro se arrienda en $43.400 y se vende en $7.050.000, un año de arriendo por metro son $520.800, que es el 7,4% de $7.050.000. Los años para pagar el precio son la inversa: $7.050.000 ÷ $520.800 = 13,5.

Usamos metro cuadrado y no precio por apartamento para no comparar un estudio de 35 m² con un penthouse de 180 m². Y usamos medianas, no promedios, para que un aviso de lujo o uno mal digitado no mueva el número.

Es bruta porque no descuenta nada. En la práctica, lo que te queda suele ser bastante menos: administración (si el canon la incluye), predial, meses sin inquilino, reparaciones, comisión de la inmobiliaria si la contratas e impuesto de renta. Con supuestos razonables, un 7,4% bruto puede quedar cerca de 4% o 5% neto.

Rentabilidad neta vs. bruta: cómo calcularla con un ejemplo

Los límites de estas cifras

Precio pedido, no de cierre: los vendedores suelen negociar a la baja y los arrendadores a veces bajan el canon si el inmueble no sale. Si la rebaja en venta es mayor que en arriendo, la rentabilidad real de compra es algo mayor que la de la tabla, y al revés.
Es una foto de un día: las medianas cambian a diario con los avisos que entran y salen. Úsalas como referencia del orden de magnitud, no como un dato con decimales exactos.
Mezcla barrios: el promedio de una ciudad esconde diferencias enormes. Dentro de Bogotá hay barrios por encima del 9% y otros por debajo del 5%.
No mide la demanda: no dice cuánto se tarda en arrendarse un apartamento ni cuántos inquilinos hay por aviso. Una ciudad puede rentar bien en el papel y tener vacancias largas.
No incluye valorización: la ganancia total de una inversión es la renta neta más lo que suba (o baje) el precio del inmueble. Esta tabla solo mira la renta.

Por qué unas ciudades rentan más que otras

La rentabilidad bruta es una relación entre dos precios. Una ciudad renta más cuando el arriendo es alto frente al precio de compra, no cuando el arriendo es alto a secas. Medellín y Envigado tienen casi el mismo arriendo por metro ($48.300 y $48.600), pero Envigado cuesta $8.560.000 por metro frente a $7.700.000 en Medellín; por eso Envigado renta 6,8% y Medellín 7,5%.

Barranquilla encabeza la lista porque comprar es barato ($4.400.000 por metro) y el arriendo no lo es tanto en proporción. En Rionegro y Cartagena pasa lo contrario: el metro cuadrado se ha encarecido por la demanda de segunda vivienda, turismo o compradores de fuera, y el arriendo de largo plazo no sube al mismo ritmo.

Cali es un caso aparte: tiene uno de los metros cuadrados más baratos de las grandes ciudades ($4.550.000), pero también un arriendo bajo ($25.400), y el resultado es 6,7%, por debajo de Bogotá.

Cómo usar la tabla para decidir

Primero define tu presupuesto real: cuota inicial, gastos de escritura y registro y la cuota del crédito que puedes pagar aunque el apartamento pase meses vacío.
Después compara ciudades donde de verdad puedas administrar un arriendo o pagar a alguien que lo haga. Una ciudad que renta un punto más no compensa si no conoces los barrios ni tienes a quién llamar cuando se dañe el calentador.
Baja al nivel de barrio: dentro de cada ciudad, la página de rentabilidad por barrio te muestra dónde el arriendo pesa más frente al precio. Fíjate en los barrios con muchos avisos, no solo en los primeros de la lista.
Haz la cuenta neta con tus propios supuestos de administración, predial y vacancia, y compárala con lo que te daría tu plata en una alternativa de menor riesgo.

Rentabilidad del arriendo en Bogotá, barrio por barrio · Calculadora de gastos de compra de vivienda

Un techo legal que conviene conocer

En vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 (art. 18) dice que el canon mensual no puede pasar del 1% del valor comercial del inmueble, y que ese valor comercial no puede ser mayor a dos veces el avalúo catastral. En la práctica eso pone un techo teórico del 12% bruto anual. Ninguna ciudad de la tabla se le acerca: los arriendos de mercado están muy por debajo de ese tope.

Además, el canon de vivienda solo se puede subir cada 12 meses y como máximo en el IPC del año anterior (art. 20 de la misma ley). Si compras para arrendar, tu ingreso crece al ritmo de la inflación, no más rápido, mientras el inquilino siga en el inmueble.

Cuánto renta un apartamento en Colombia

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la ciudad de Colombia donde más renta arrendar un apartamento?

Entre las 16 que medimos al 15 de octubre de 2026, Barranquilla, con 8,2% bruto al año. Le siguen Medellín (7,5%), Bogotá y Bello (7,4%). Son cifras con precios pedidos y antes de gastos.

¿Qué rentabilidad es buena para un apartamento en arriendo?

Depende de con qué la compares. Como referencia, la mediana de las grandes ciudades está entre 6% y 8% bruto; un barrio que dé claramente más que la mediana de su ciudad, con muchos avisos y buena demanda, es una señal favorable. Lo que de verdad importa es la rentabilidad neta frente a tu alternativa de inversión.

¿Cuántos años tarda en pagarse un apartamento con el arriendo?

En bruto, entre 12 y 17 años según la ciudad: 12,2 en Barranquilla, 13,5 en Bogotá y 16,9 en Rionegro. Descontando gastos y vacancia, el plazo real es mayor.

¿Por qué la rentabilidad de Cali es baja si los apartamentos son baratos?

Porque el arriendo también es bajo: $25.400 por metro al mes frente a $4.550.000 por metro en venta, lo que da 6,7%. La rentabilidad depende de la relación entre ambos precios, no del precio de compra solo.

¿Estas cifras incluyen la valorización?

No. Solo miden la renta del arriendo frente al precio. La valorización es aparte y nadie la puede garantizar; súmala a tu análisis con prudencia.

¿No quieres buscar tú?

Buscamos por ti, le escribimos a cada aviso y te mandamos por WhatsApp solo los que están disponibles y te sirven, en 48 horas.

Buscar mi apartamento

Sigue aprendiendo

Barrios más buscados

Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.