Deudas de administración al comprar apartamento: quién las paga

Lo que dice la ley

El art. 29 de la Ley 675 de 2001 establece solidaridad en el pago de las expensas comunes entre el propietario anterior y el nuevo propietario, respecto de las expensas que el primero no pagó al momento de transferir el dominio. Solidaridad significa que la copropiedad puede cobrarle la deuda completa a cualquiera de los dos.

El mismo artículo indica que en la escritura de venta de un inmueble sometido a propiedad horizontal el notario debe exigir el paz y salvo de expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad. Si no se cuenta con él, se deja constancia en la escritura de esa circunstancia, de la solicitud presentada al administrador y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan.

Qué es la cuota de administración

Qué puede incluir la deuda

• Cuotas ordinarias de administración vencidas.
• Cuotas extraordinarias aprobadas por la asamblea y no pagadas.
• Intereses de mora: el art. 30 de la Ley 675 los fija en una y media veces el interés bancario corriente, sin superar el máximo legal.
• Multas por incumplir el reglamento, si fueron impuestas según el procedimiento.
• Costos de cobro jurídico, si la copropiedad ya demandó.

Cuotas extraordinarias y expensas comunes

Cómo protegerte en la promesa de compraventa

• Pide al vendedor un estado de cuenta actualizado de la administración antes de firmar la promesa.
• Escribe en la promesa que el vendedor entregará el paz y salvo de administración en la notaría el día de la firma.
• Si hay deuda, pacta que se descuente del precio y se pague directamente a la copropiedad, con soporte, el mismo día de la escritura.
• Pacta quién paga las cuotas extraordinarias ya aprobadas pero que vencen después de la venta. Si no se dice nada, se discutirá; mejor dejarlo escrito.
• Pregunta en la administración si hay procesos ejecutivos contra la unidad o un embargo; el embargo aparecería en el certificado de tradición.

Modelo de promesa de compraventa

Cuotas extraordinarias aprobadas antes de comprar

Este es el caso que más discusiones genera. La asamblea aprueba, por ejemplo, una cuota para impermeabilizar fachadas pagadera en doce meses, y el apartamento se vende en el mes tres. Frente a la copropiedad, cada cuota la debe quien sea propietario cuando se vence; entre comprador y vendedor, la promesa puede repartirla como quieran.

Por eso conviene leer las actas de las últimas asambleas antes de negociar: además de cuotas aprobadas, te muestran demandas, problemas de la estructura y el estado de las finanzas del edificio. Una cuota grande ya aprobada es un argumento legítimo para negociar el precio.

Cómo negociar el precio de un apartamento

Si ya compraste y te cobran deudas del dueño anterior

Revisa tu escritura: si consta que no hubo paz y salvo, la solidaridad está clara y la copropiedad te puede cobrar. Paga o acuerda para frenar intereses y un proceso ejecutivo (el certificado del administrador es título ejecutivo según el art. 48 de la Ley 675), y luego repite contra el vendedor: lo que pagaste por una deuda suya lo puedes recuperar de él, más aún si la promesa decía que te entregaría el inmueble a paz y salvo.

Si la escritura dice que se presentó paz y salvo y aun así te cobran, pide a la administración que explique el origen de la deuda: puede ser un error contable o algo causado después de la venta. Pide el detalle mes a mes y compáralo con la fecha de registro de tu escritura: desde ese día las cuotas son tuyas; antes, del vendedor, salvo lo que hayan pactado.

La administración también pesa en tu presupuesto

Más allá de las deudas, la cuota mensual cambia mucho entre edificios con y sin amenidades, ascensores o vigilancia. Inclúyela en tu cálculo de gastos mensuales junto con la cuota del crédito y el predial antes de decidir cuánto ofrecer.

Pregunta también cómo se calcula tu cuota: en propiedad horizontal se reparte según el coeficiente de copropiedad de cada unidad, que aparece en el reglamento. Si el parqueadero o el depósito son unidades privadas independientes, pueden tener su propio coeficiente y su propia cuota, y su propio paz y salvo.

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Preguntas frecuentes

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