Permuta de inmuebles en Colombia: cómo se hace, impuestos y riesgos

La permuta es cambiar un inmueble por otro: cada parte entrega el suyo y recibe el del otro, a veces con una diferencia en dinero. El Código Civil la define en el art. 1955 y le aplica las reglas de la compraventa (art. 1958), así que en inmuebles se hace por escritura pública y se registra, igual que una venta.

Su gran ventaja es que evitas vender primero y comprar después. Su gran riesgo es que tienes que revisar dos inmuebles, dos situaciones jurídicas y dos valores, y que cada parte paga impuestos como si vendiera.

Cuándo tiene sentido una permuta

Las diferencias entre ciudades hacen que la cuenta casi nunca cuadre exacta. Al 15 de octubre de 2026, la mediana del metro cuadrado pedido en avisos vivos de apartamentos es de $7.690.000 en Medellín y $4.670.000 en Cali: un apartamento de 70 m² en una y en otra no valen lo mismo, y la diferencia se paga en dinero.

Familias que necesitan un inmueble más grande o más pequeño y encuentran a alguien con la necesidad opuesta.
Cambiar de ciudad sin tener que vender en un mercado y comprar en otro en tiempos distintos.
Constructoras que reciben un lote o un inmueble usado como parte de pago de uno nuevo.
Inversionistas que cambian un local por apartamentos, o al revés.

Precio del metro cuadrado en Cali por barrio

Permuta o compraventa: la diferencia en dinero

Si además del inmueble se paga una suma de dinero, el Código Civil dice que el contrato es permuta si la cosa vale más que el dinero, y compraventa en el caso contrario. En la práctica, cuando la diferencia en dinero es mayor que el valor del inmueble que se entrega, conviene escriturarlo como compraventa con parte del precio pagado en especie.

En cualquier caso, la escritura debe valorar cada inmueble y dejar claro quién paga la diferencia, cuándo y cómo. Si la diferencia se paga con crédito, el banco hará su avalúo y su estudio de títulos sobre el inmueble que recibes.

Cómo valorar cada inmueble

Lo más sano es que ambos inmuebles tengan un avalúo comercial reciente hecho con el mismo criterio. En la escritura, el valor de cada uno no puede ser inferior al avalúo catastral ni ocultar el precio real: el art. 90 del Estatuto Tributario exige que las partes declaren bajo juramento que el valor incluido en la escritura es real y no han pactado otro por fuera.

Inflar o rebajar artificialmente los valores para compensar una diferencia o pagar menos impuestos es un riesgo tributario para los dos.

Avalúo de un inmueble: cómo se hace · Estima cuánto vale tu apartamento

Impuestos: cada parte vende y compra

Ganancia ocasional o renta: cada permutante enajena un inmueble. Si lo tuvo dos años o más, la utilidad se trata como ganancia ocasional (Estatuto Tributario, art. 300); si lo tuvo menos, como renta ordinaria.
Retención en la fuente: en la venta de inmuebles de personas naturales se practica retención del 1% del valor de enajenación (ET, art. 398). Pregunta en la notaría cómo la liquidará sobre cada inmueble de la permuta y confírmalo con tu contador.
Derechos notariales y registro: se causan sobre el acto, que incluye los dos inmuebles; pacten cómo se reparten.
Predial y valorización: cada inmueble debe estar a paz y salvo para escriturar.

Impuesto por vender apartamento: ganancia ocasional · Calculadora de gastos de compra

La doble revisión jurídica

En una permuta eres comprador y vendedor a la vez. Como comprador, necesitas estudio de títulos del inmueble que recibes: que el otro sea dueño, que no haya embargos, hipotecas, afectación a vivienda familiar ni deudas de administración. Como vendedor, tienes que tener lo tuyo en orden, porque la otra parte hará la misma revisión.

Si alguno de los inmuebles tiene hipoteca, hay que coordinar con el banco el levantamiento o la subrogación antes o en el mismo acto. Y si uno está arrendado, la promesa debe decir si se entrega libre u ocupado.

Estudio de títulos de un inmueble

Entregas y tiempos distintos

Rara vez los dos inmuebles se pueden entregar el mismo día: uno puede estar arrendado, otro en obra o una familia necesita tiempo para mudarse. La escritura transfiere la propiedad de ambos a la vez, pero la entrega material puede pactarse en fechas distintas. Si es así, dejen por escrito quién paga administración, servicios y predial de cada inmueble mientras tanto, y qué pasa si uno no entrega a tiempo.

La promesa de permuta

Identificación completa de ambos inmuebles con folio de matrícula.
Valor asignado a cada uno y la diferencia en dinero, con forma y fecha de pago.
Notaría, fecha y hora de la escritura.
Estado en que se entrega cada inmueble y fecha de entrega material, que puede ser distinta para cada uno.
Arras y cláusula penal, y qué pasa si uno de los dos inmuebles resulta con un problema jurídico.

Preguntas frecuentes

¿La permuta paga menos impuestos que vender y comprar?

No necesariamente. Para efectos tributarios, cada parte está enajenando su inmueble, así que puede haber ganancia ocasional y retención en la fuente como en una venta. La ventaja es práctica, no tributaria.

¿Se puede permutar un inmueble con hipoteca?

Sí, pero hay que resolver la hipoteca: pagarla y cancelarla, o que quien recibe el inmueble asuma la deuda con autorización del banco. Eso debe quedar claro antes de la escritura.

¿Se hace una o dos escrituras?

Normalmente una sola escritura de permuta que contiene la transferencia de ambos inmuebles, y se registra en el folio de cada uno. Si están en ciudades distintas, el registro se hace en cada oficina de registro correspondiente.

¿Puedo permutar mi apartamento usado por uno nuevo de constructora?

Algunas constructoras lo aceptan como parte de pago. Revisa en cuánto valoran tu inmueble frente al mercado y si el saldo se maneja dentro de la fiducia del proyecto.

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