Abonos a capital en el crédito hipotecario: cómo hacerlos y si conviene reducir plazo o cuota

Qué dice la ley sobre los prepagos

La Ley 546 de 1999, que regula el crédito de vivienda, dice en su artículo 17 que estos créditos deben ser prepagables total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna, y que en caso de prepagos parciales el deudor tiene derecho a elegir si el abono disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación.

Para otros créditos, la Ley 1555 de 2012 extendió el derecho a prepagar sin penalidad, con algunas excepciones por monto. Si tienes leasing habitacional, revisa tu contrato y pregúntale a la entidad cómo aplica los abonos, porque la figura es distinta a la del crédito hipotecario.

Reducir plazo o reducir cuota: el ejemplo completo

Supón un crédito de $200 millones a 20 años (240 cuotas) en pesos, a una tasa hipotética de 12% E.A. La cuota sin seguros es de $2.117.247. Después de pagar 36 cuotas, el saldo es de unos $190,6 millones y te quedan 204 cuotas. Si no haces nada, en ese tiempo pagarías unos $241,3 millones en intereses.

Ahora haces un abono extraordinario de $20 millones. Estas son las dos opciones:

• Reducir plazo: mantienes la cuota de $2.117.247 y terminas de pagar en 154 meses en vez de 204, es decir, 50 cuotas menos (algo más de cuatro años). Los intereses restantes bajan a unos $153,8 millones: ahorras cerca de $87,5 millones.
• Reducir cuota: mantienes las 204 cuotas, pero la cuota baja a $1.895.119, unos $222.000 menos cada mes. Los intereses restantes bajan a unos $216 millones: ahorras cerca de $25,3 millones.

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Cuándo conviene cada opción

Reducir el plazo es casi siempre lo que más ahorra, porque dejas de pagar intereses sobre un saldo durante años. Conviene si tu cuota actual es cómoda y tienes un fondo de emergencia.

Reducir la cuota conviene si tu presupuesto está apretado, si tus ingresos son variables o si quieres liberar flujo de caja para otra prioridad. También es una forma de comprar tranquilidad: si mañana pierdes ingresos, una cuota más baja es más fácil de sostener. Algunas personas combinan: reducen cuota cuando la plata está justa y plazo cuando les sobra.

¿Abonar o invertir esa plata?

Abonar a capital es como obtener un rendimiento igual a la tasa de tu crédito, sin riesgo y sin impuestos sobre ese rendimiento. Si tu crédito cuesta 12% E.A., cada peso abonado te «renta» ese 12% en intereses que dejas de pagar.

Invertir solo tiene sentido si esperas ganar, después de impuestos y con un riesgo que aceptes, más que la tasa del crédito. Antes de decidir ten en cuenta tres cosas:

• Fondo de emergencia primero: no abones todo tu ahorro; la plata abonada no se recupera fácilmente.
• Deudas más caras primero: si tienes tarjeta de crédito o crédito de consumo, casi siempre cuestan más que la hipoteca.
• Beneficio tributario: los intereses del crédito de vivienda pueden ser deducibles en la declaración de renta dentro de un tope, lo que reduce un poco su costo real.

Deducción por intereses de vivienda en la declaración de renta →

Cómo hacer el abono paso a paso

• 1. Pide al banco el saldo actualizado del crédito y verifica que no tengas cuotas en mora.
• 2. Decide si quieres reducir plazo o cuota. Si no lo dices, el banco aplica la opción que tenga por defecto, que puede no ser la que prefieres.
• 3. Haz el pago por el canal que la entidad habilite para abonos extraordinarios (oficina, banca en línea o formulario). En muchos bancos un pago mayor a la cuota sin instrucción se aplica como adelanto de cuotas, no como abono a capital.
• 4. Deja la instrucción por escrito: «Solicito aplicar el valor de $___ como abono extraordinario a capital del crédito No. ___, con reducción de plazo (o de cuota)». Guarda el radicado.
• 5. Pide el nuevo plan de pagos y revisa en el siguiente extracto que el saldo bajó y que el plazo o la cuota cambiaron como pediste.

Errores comunes al abonar

• Pagar de más sin instrucción y que el banco lo tome como cuotas anticipadas: tu saldo de capital no baja igual.
• Abonar justo antes de necesitar la plata para otra cosa, como una reparación o la cuota inicial de otro inmueble.
• Olvidar que los seguros se cobran sobre el saldo: al bajar el saldo, el seguro de vida suele bajar, pero el de incendio va por el valor del inmueble.
• No revisar el extracto después: si el abono se aplicó mal, reclama por escrito al banco y, si no responde, al defensor del consumidor financiero de la entidad.

Cuando termines de pagar: cómo levantar la hipoteca →

Preguntas frecuentes

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