Deducción por intereses de vivienda en la declaración de renta: cuánto y cómo

Qué se puede deducir y qué no

Lo deducible son los intereses que pagaste en el año gravable sobre un préstamo para adquirir tu vivienda, o el costo financiero de un contrato de leasing habitacional, hasta el tope anual de 1.200 UVT. No son deducibles por esta vía el abono a capital ni los seguros que se cobran con la cuota.

Para créditos en UVR, el banco certifica los intereses y la corrección monetaria según las reglas que aplica; usa exactamente lo que diga tu certificado y, si tienes dudas sobre qué parte es deducible, pregúntale a un contador.

Si el crédito está a nombre de dos personas, cada una puede tomar la parte de los intereses que efectivamente pagó, según lo que certifique el banco y los soportes, sin que la suma supere los intereses reales.

Un ejemplo con números

Supón un crédito de $200 millones a 20 años con una tasa hipotética de 12% E.A. En el primer año pagarías unos $22,6 millones en intereses. El tope de la deducción es de 1.200 UVT: para saber cuánto es en pesos, multiplica 1.200 por el valor de la UVT del año que estás declarando, que publica la DIAN.

Si tus intereses están por debajo del tope, deduces lo que pagaste; si están por encima, deduces solo hasta el tope. Después, la deducción se suma con tus rentas exentas y otras deducciones, y el total no puede pasar del límite global (40% y 1.340 UVT). Por eso, alguien que ya llega al límite con otras deducciones y rentas exentas puede no ver beneficio adicional por los intereses.

Calcula cuántos intereses pagas al año →

El certificado de intereses del banco

Cada año, normalmente en los primeros meses, el banco o la entidad de leasing expide el certificado de intereses pagados en el año anterior. Lo descargas en la banca en línea o lo pides en una oficina. Ese documento es el soporte de tu deducción: guárdalo por si la DIAN te lo pide.

Revisa que el certificado esté a tu nombre, que corresponda al año gravable correcto y que el valor coincida con tus extractos. Si hiciste compra de cartera durante el año, necesitas los certificados de las dos entidades.

Cómo se reporta en la declaración

En la declaración de renta de personas naturales (formulario 210), la deducción se reporta dentro de la cédula general, en la renta de trabajo o en la que corresponda a tus ingresos. Los formularios y renglones cambian algunos años, así que sigue las instrucciones que publica la DIAN para el año que declaras.

Si eres asalariado, también puedes pedir que te apliquen la deducción mes a mes en la retención en la fuente: entrega a tu empleador el certificado de intereses del año anterior y él lo tiene en cuenta al calcular tu retención, dentro de los límites mensuales que fija la norma. Así pagas menos retención durante el año en vez de esperar a la declaración.

El límite global de rentas exentas y deducciones

El artículo 336 del Estatuto Tributario, modificado por la Ley 2277 de 2022, limita la suma de rentas exentas y deducciones de la cédula general al 40% del ingreso (después de restar ingresos no constitutivos de renta) y, en todo caso, a 1.340 UVT anuales. Dentro de esa bolsa compiten, entre otras, la renta exenta del 25% de los pagos laborales, los aportes voluntarios a pensión y AFC, la deducción por medicina prepagada y la de intereses de vivienda.

Hay deducciones que la ley deja por fuera de ese límite, como la de dependientes en algunos casos y la de un porcentaje de compras con factura electrónica, con sus propios topes. Como estas reglas se han modificado varias veces, confirma el tratamiento vigente en la DIAN antes de declarar.

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Errores frecuentes

• Restar toda la cuota del crédito y no solo los intereses.
• Deducir intereses de un crédito de consumo o de libre inversión usado para la casa: la deducción es para préstamos de adquisición de vivienda.
• Olvidar que la deducción compite con otras dentro del límite global.
• No guardar el certificado del banco.
• Tomar el 100% de los intereses de un crédito compartido cuando el otro titular también los declara.

Cuándo buscar un contador

Si tienes ingresos de varias fuentes, eres independiente, compraste o vendiste inmuebles en el año, tienes crédito en UVR o leasing, o compartes el crédito con otra persona, conviene que un contador revise tu declaración. Un error en deducciones puede llevarte a una corrección con sanción. También te ayuda a decidir si te conviene combinar esta deducción con aportes a AFC o pensión voluntaria.

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Preguntas frecuentes

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