Cómo verificar una constructora y un proyecto de vivienda antes de comprar

Para verificar una constructora revisa, antes de dar la separación, seis cosas: que exista en Cámara de Comercio (RUES), que el proyecto tenga licencia de construcción de una curaduría, que haya radicado los documentos para vender ante la alcaldía, que la plata vaya a una fiduciaria vigilada, cuál es el estado jurídico del lote y cómo le fue a sus proyectos anteriores.

Casi todo se puede consultar en fuentes públicas o pidiéndolo por escrito en la sala de ventas. Una constructora seria entrega estos documentos sin problema; si te ponen trabas o te presionan para pagar primero, ya tienes una respuesta.

1. La empresa: Cámara de Comercio y estados financieros

Busca la razón social (no solo la marca comercial del proyecto) en el RUES, el Registro Único Empresarial y Social que administran las cámaras de comercio. Verás si está activa, desde cuándo existe y si renovó su matrícula.
Compra el certificado de existencia y representación legal: dice quién es el representante legal, el objeto social y si hay medidas como liquidación o reorganización.
Mira si el proyecto lo desarrolla la constructora conocida o una sociedad creada solo para ese proyecto. Es normal que se cree una sociedad o un patrimonio autónomo por proyecto, pero entonces averigua quiénes son los socios y quién responde por la garantía.
Si la empresa reporta a la Superintendencia de Sociedades, sus estados financieros suelen estar disponibles en el sistema de información de esa entidad.

2. La licencia de construcción

Ninguna obra de vivienda puede construirse legalmente sin licencia de construcción. En las ciudades grandes la expide una curaduría urbana; en otros municipios, la oficina de planeación. Pide el número y la fecha de la licencia, la curaduría que la expidió y la resolución completa.

Con ese número puedes preguntar directamente en la curaduría si la licencia existe, si está vigente o prorrogada y qué se aprobó: número de pisos, unidades, parqueaderos y uso. Compara con lo que te venden. Si la sala de ventas te ofrece un piso o un parqueadero que no aparece en la licencia, pregunta por qué. Desconfía si te dicen que la licencia «está en trámite» pero ya te piden la cuota inicial a una cuenta que no es de fiduciaria.

3. El permiso para vender: radicación ante la alcaldía

Para anunciar y vender vivienda en proyectos, la constructora debe radicar los documentos para enajenar ante la autoridad del municipio (la Ley 962 de 2005, art. 71, regula esta radicación). En Bogotá ese trámite se hace ante la Secretaría Distrital del Hábitat, que además vigila a los enajenadores de vivienda y recibe quejas; en otras ciudades, ante la dependencia que la alcaldía designe.

Pide el número de radicación y verifícalo con la entidad. Pregunta también si la constructora tiene sanciones o investigaciones abiertas por parte de esa entidad, que es la que atiende problemas como incumplimientos en la entrega o deficiencias constructivas en muchas ciudades.

4. La fiducia y el contrato

Confirma que la fiduciaria aparezca en la lista de entidades vigiladas de la Superintendencia Financiera.
Llama a la fiduciaria por sus canales oficiales y pregunta si el proyecto existe y tiene encargo de preventa.
Pide copia del contrato de vinculación y de la promesa antes de pagar y lee: punto de equilibrio, plazos, penalidad por desistimiento, fecha de entrega y tolerancias de área.
Nunca consignes a cuentas de personas naturales ni de la constructora durante la preventa.

Encargo fiduciario: qué es y cómo te protege

5. El lote: certificado de tradición y libertad

Pide la matrícula inmobiliaria del lote y saca el certificado de tradición y libertad (se puede comprar en línea en la Superintendencia de Notariado y Registro). Mira quién es el propietario actual: debería ser la constructora, una sociedad del proyecto o un patrimonio autónomo de la fiduciaria. Revisa si hay hipotecas (lo normal es que exista una a favor del banco que financia la obra, que se levanta por unidad al escriturar), embargos, demandas o limitaciones.

Un embargo, una demanda sobre el lote o un propietario que no tiene relación con el proyecto son razones para detenerte y consultar a un abogado.

Cómo leer el certificado de tradición y libertad

6. El historial: proyectos entregados y quejas

Pide la lista de proyectos que la constructora ha entregado y visita uno o dos. Habla con el portero, la administración y algunos propietarios: pregunta si entregaron a tiempo, cómo responde la postventa y si hubo problemas de humedad, ascensores o zonas comunes.
Busca el nombre de la constructora y de proyectos anteriores en noticias y en grupos de propietarios en redes sociales. Lee con criterio: una queja aislada no dice mucho; un patrón repetido sí.
Pregunta a la Superintendencia de Industria y Comercio o a la entidad de vigilancia de vivienda de tu ciudad si hay sanciones públicas contra la empresa.
Mira cuánto tiempo lleva la empresa construyendo y si ha entregado proyectos de un tamaño parecido al que te venden.

7. El proyecto en su contexto: precio y zona

Verificar no es solo papeles. Compara el precio por metro cuadrado del proyecto con lo que se pide hoy por apartamentos terminados en la misma zona: si es mucho más bajo, pregunta por qué; si es mucho más alto, estás pagando por algo que conviene identificar (acabados, zonas comunes, ubicación). Mira también cuánto se arrienda en el barrio si piensas rentarlo.

Visita la zona en distintos horarios, revisa vías de acceso, transporte y servicios, y pregunta en la curaduría o en planeación si hay obras o cambios previstos en el sector. Un buen proyecto en una zona que no te sirve sigue siendo una mala compra.

Precio del metro cuadrado en Bogotá por barrio · Precio del metro cuadrado en Medellín por barrio

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé si un proyecto de vivienda tiene licencia de construcción?

Pide el número de la licencia y la curaduría que la expidió, y verifícalo directamente con esa curaduría o con la oficina de planeación del municipio. Compara lo aprobado (pisos, unidades, parqueaderos) con lo que te están vendiendo.

¿Dónde consulto si una constructora está registrada?

En el RUES, que reúne la información de las cámaras de comercio del país. Allí ves si la empresa está activa y puedes comprar el certificado de existencia y representación legal.

¿Qué es la radicación de documentos para enajenar?

Es el trámite con el que la constructora informa a la alcaldía que va a vender las unidades del proyecto, con documentos como la licencia, el certificado del lote y el modelo de contrato. En Bogotá se hace ante la Secretaría Distrital del Hábitat. Sin ella, la constructora no debería anunciar ni vender.

¿Es mala señal que el lote tenga una hipoteca?

No necesariamente. Es normal que el lote esté hipotecado a favor del banco que financia la construcción; esa hipoteca se libera por cada apartamento al escriturar. Sí es mala señal encontrar embargos, demandas o un propietario sin relación con el proyecto.

¿Puedo pedir los documentos antes de pagar la separación?

Sí, y deberías. Una constructora seria te muestra la licencia, la radicación, la fiduciaria y el modelo de contrato antes de recibir plata. Si se niega, es una señal de alerta.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.