Encargo fiduciario y fiducia en vivienda sobre planos: qué son y cómo protegen tu plata

El encargo fiduciario es la cuenta administrada por una sociedad fiduciaria donde consignas la cuota inicial de un apartamento sobre planos. La plata no va a la constructora mientras el proyecto no cumpla unas condiciones (el punto de equilibrio); si no las cumple en el plazo pactado, te la devuelven según lo que diga el contrato, normalmente con los rendimientos que haya generado y descontando lo que el contrato permita.

La protección depende de dos cosas que puedes verificar: que la fiduciaria sea una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia y que tú consignes directamente a la cuenta del encargo, no a la constructora ni a un asesor.

Cómo funciona el esquema, paso a paso

1. La constructora lanza el proyecto en preventa y contrata a una fiduciaria para que reciba el dinero de los compradores.
2. Tú firmas un contrato de vinculación o de encargo fiduciario de preventa (el nombre cambia según la fiduciaria) y recibes una cuenta o número de encargo a tu nombre.
3. Consignas tu cuota inicial (o sus pagos mensuales) en la cuenta de la fiduciaria. Mientras tanto la plata se invierte, normalmente en un fondo de inversión colectiva, y puede generar rendimientos.
4. Cuando el proyecto alcanza el punto de equilibrio, la fiduciaria libera los recursos a la constructora o al patrimonio autónomo del proyecto para construir.
5. Si no se alcanza en el plazo, el contrato prevé la devolución de los aportes al comprador.
6. Más adelante firmas la promesa de compraventa y, al terminar la obra, la escritura y la entrega.

Qué es el punto de equilibrio

El punto de equilibrio es el conjunto de condiciones que el proyecto debe cumplir para que la fiduciaria entregue la plata a la constructora. Suele incluir un porcentaje mínimo de unidades vendidas, tener la licencia de construcción en firme, haber hecho la radicación de documentos para enajenar ante la alcaldía, contar con la financiación del constructor (por ejemplo un crédito aprobado) y tener el lote a nombre del proyecto o de un patrimonio autónomo.

Cada contrato define sus condiciones y su plazo. Pídele a la sala de ventas el documento donde aparecen y léelo antes de firmar: debe decir qué porcentaje de ventas se necesita, cuál es la fecha límite y si la constructora puede prorrogarla.

Si no se alcanza el punto de equilibrio

Si el proyecto no cumple las condiciones en el plazo, la fiduciaria no le entrega tu plata a la constructora y el contrato normalmente obliga a devolvértela. Lo que te devuelven exactamente (aportes más rendimientos, menos comisiones o gastos) lo define el contrato, no una regla general; por eso es la primera cláusula que conviene leer.

Revisa también si el contrato permite prórrogas del plazo del punto de equilibrio y si para eso necesita tu aceptación. Una prórroga deja tu plata quieta más tiempo, y en ese caso tú decides si te quedas o pides la devolución, según lo que permita el contrato.

Ojo: la fiducia te protege antes del punto de equilibrio. Después, cuando la plata ya se entregó al proyecto, el riesgo de que la obra se retrase o no se termine no lo cubre automáticamente la fiduciaria. Por eso importa también la solidez de la constructora.

Comprar sobre planos: ventajas y riesgos

Encargo fiduciario y fiducia inmobiliaria: la diferencia

En el lenguaje de la sala de ventas se dice «fiducia» para todo, pero hay dos figuras distintas. El encargo fiduciario de preventa recibe y administra los aportes de los compradores mientras se cumple el punto de equilibrio; la plata sigue siendo de cada comprador.

La fiducia mercantil inmobiliaria crea un patrimonio autónomo, separado del patrimonio de la constructora, al que se transfiere el lote y desde el que se desarrolla el proyecto. Algunas estructuras son de administración y pagos (la fiduciaria paga lo que el constructor ordena) y otras incluyen más control. Lo que te interesa como comprador es saber si el lote está en un patrimonio autónomo y qué controles tiene la fiduciaria sobre los desembolsos; eso aparece en el contrato y lo puedes preguntar.

Cómo verificar que la fiduciaria es real y vigilada

Busca el nombre exacto de la fiduciaria en la lista de entidades vigiladas que publica la Superintendencia Financiera de Colombia en su página. Si no aparece, no consignes.
Llama a la fiduciaria por los teléfonos de su página oficial (no los que te dé el asesor) y pregunta si el proyecto existe y si tiene un encargo a tu nombre.
Verifica que la cuenta para consignar esté a nombre de la fiduciaria o del encargo del proyecto, nunca a nombre de una persona o de la constructora.
Pide el extracto: la fiduciaria debe enviarte extractos periódicos de tu encargo. Si después de tu primer pago no te llega nada, pregunta.
Revisa que la constructora esté registrada en Cámara de Comercio (RUES) y que el proyecto tenga licencia de construcción y radicación ante la alcaldía.

Cómo verificar una constructora y un proyecto

Señales de alerta

Te piden consignar la separación o la cuota inicial directamente a la constructora, a un asesor o a una cuenta de persona natural.
El proyecto «no necesita fiducia» o la fiduciaria no aparece en la Superintendencia Financiera.
No te entregan copia del contrato de vinculación ni de las condiciones del punto de equilibrio.
Precios muy por debajo de la zona con presión para pagar hoy («solo quedan dos»).
La constructora no tiene proyectos terminados que puedas visitar.
Te ofrecen «rendimientos garantizados» por invertir en el proyecto: comprar un apartamento no es una inversión con rentabilidad asegurada.

Qué hacer si tienes un problema

Si la fiduciaria no te devuelve la plata cuando el contrato lo exige, o no te da información, presenta una queja ante la propia fiduciaria y ante su defensor del consumidor financiero; si no se resuelve, puedes acudir a la Superintendencia Financiera. Si el problema es con la constructora (cambios en el proyecto, retrasos, publicidad engañosa), la entidad de protección al consumidor es la Superintendencia de Industria y Comercio; y los temas de la enajenación de vivienda los vigila la alcaldía de cada municipio, que en Bogotá es la Secretaría Distrital del Hábitat.

Antes de comprar, compara precios por metro cuadrado con lo que ya se ofrece terminado en la zona: si tu proyecto está en el norte de Bogotá o en El Poblado, mira los avisos de venta de la ciudad para saber si el precio de preventa tiene sentido.

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Preguntas frecuentes

¿El encargo fiduciario es obligatorio para vender sobre planos?

Es la práctica estándar en los proyectos formales y lo exigen los bancos y muchas alcaldías dentro de los requisitos para preventas, pero el esquema concreto varía. Si un proyecto te pide la plata sin fiduciaria, trátalo como una señal de alerta y pregunta por escrito por qué.

¿Me devuelven la plata con intereses si el proyecto no arranca?

Te devuelven lo que diga el contrato de vinculación: normalmente los aportes más los rendimientos que haya dado el fondo donde se invirtió, menos las comisiones pactadas. No es un interés fijo garantizado; revisa esa cláusula antes de firmar.

¿Qué pasa con mi plata si la constructora quiebra?

Antes del punto de equilibrio, la plata está en la fiduciaria y no en el patrimonio de la constructora. Después, depende de la estructura: si el lote y los recursos están en un patrimonio autónomo, quedan separados de la constructora, pero eso no garantiza que el edificio se termine. En ese caso necesitas asesoría legal.

¿Cómo sé si una fiduciaria está vigilada?

Consulta la lista de entidades vigiladas en la página de la Superintendencia Financiera de Colombia y busca el nombre exacto. Las sociedades fiduciarias son entidades vigiladas; si el nombre no aparece, no consignes.

¿Puedo retirarme antes del punto de equilibrio?

Muchos contratos lo permiten, a veces con una penalidad o descontando gastos. Lee la cláusula de desistimiento del contrato de vinculación y pregunta por escrito cuánto te devolverían.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.