Desistir de la compra de un apartamento sobre planos: penalidades, arras y cómo salirte

Sí puedes desistir de un apartamento sobre planos, pero casi siempre con un costo: lo que pierdes lo define tu contrato (el encargo de vinculación o la promesa de compraventa), que suele fijar una penalidad o la pérdida de las arras. Si quien incumple es la constructora, por ejemplo con una entrega muy tardía, la situación se invierte y eres tú quien puede reclamar.

Antes de dejar de pagar, revisa tres salidas que suelen costar menos que desistir: renegociar el plan de pagos, cambiar de unidad dentro del mismo proyecto o ceder tu contrato a otro comprador con autorización de la constructora.

Primero: en qué etapa estás y qué firmaste

Las consecuencias de retirarte cambian según el documento que hayas firmado. En la etapa de preventa normalmente firmaste un contrato de vinculación o encargo fiduciario con la fiduciaria; más adelante, una promesa de compraventa con la constructora; al final, la escritura. Cada uno tiene sus propias cláusulas de salida.

Separación: el primer pago para apartar la unidad. Pregunta si es reembolsable y en qué condiciones; muchas veces se pierde total o parcialmente si te retiras.
Encargo de vinculación (antes del punto de equilibrio): suele permitir el retiro con un descuento o penalidad pactada; la plata está en la fiduciaria.
Promesa de compraventa: define arras o cláusula penal y el procedimiento si alguna parte incumple.
Escritura firmada: ya no es desistir sino vender. Desde ahí el camino es vender o arrendar el inmueble.

Penalidades y cláusula penal: cuánto puedes perder

Lo más común es que el contrato fije una cláusula penal o una penalidad por desistimiento: un porcentaje del precio total del apartamento o de lo pagado, que la constructora descuenta de tus aportes antes de devolverte el resto. Algunos contratos también descuentan gastos de administración, comisiones de la fiduciaria o el costo de volver a vender la unidad.

Lee la cláusula con calculadora: un 10 % del precio total puede ser casi toda la cuota inicial que has pagado si llevas pocos meses. Pide por escrito la liquidación de lo que te devolverían y en qué plazo, porque muchos contratos dicen que la devolución se hace cuando la unidad se vuelva a vender o en un número de días después del retiro.

Si la penalidad te parece desproporcionada frente a lo que pagaste, consulta con un abogado: el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) considera ineficaces las cláusulas abusivas en contratos de adhesión, y la Superintendencia de Industria y Comercio atiende reclamos de consumidores de vivienda. Que una cláusula sea abusiva o no depende del caso concreto.

Arras penitenciales y arras confirmatorias

Si tu promesa habla de arras, mira de qué tipo son, porque cambian todo. Las arras penitenciales (o de retracto) le permiten a cualquiera de las partes retirarse del negocio: según el artículo 1859 del Código Civil, quien dio las arras las pierde, y quien las recibió, si es quien se retracta, las devuelve dobladas. Es un precio pactado para arrepentirse.

Las arras confirmatorias, en cambio, son una señal de que el negocio va en firme y normalmente se abonan al precio. No dan derecho a retirarse; si incumples, la otra parte puede exigirte el cumplimiento o la indemnización y aplicar la cláusula penal.

En muchos contratos de constructoras no se habla de arras sino de penalidad; en ese caso aplica lo que diga esa cláusula. Si la promesa no es clara sobre el tipo de arras, pide asesoría antes de tomar una decisión.

Promesa de compraventa y arras: cómo funcionan

Cuando la constructora es la que incumple

Si la constructora no entrega en la fecha pactada, cambia el proyecto de forma importante (área, acabados, zonas comunes, parqueadero) o no cumple el punto de equilibrio, no eres tú el que desiste: es ella la que incumple. En ese caso puedes reclamar según lo que diga la promesa sobre retrasos, que a veces prevé un plazo de gracia, y según el Estatuto del Consumidor.

Revisa la fecha de entrega exacta de la promesa y si hay un plazo adicional o causales de prórroga (por ejemplo, retrasos en servicios públicos).
Pide por escrito una fecha nueva y la razón del retraso.
Guarda la publicidad del proyecto (folletos, renders, página web): lo que se ofreció en la publicidad también obliga.
Si el retraso es grave o la constructora no responde, puedes presentar una reclamación ante la Superintendencia de Industria y Comercio o buscar a un abogado para pedir la terminación del contrato con devolución de lo pagado e indemnización, según el caso.

Ceder el contrato a otra persona

La cesión del contrato es, muchas veces, la forma más barata de salir: otra persona toma tu lugar, te reconoce lo que pagaste (a veces con una ganancia o una pérdida, según cómo esté el mercado) y sigue pagando el plan de la constructora.

Casi todos los contratos exigen autorización previa de la constructora y de la fiduciaria, y algunas cobran un trámite por la cesión o piden que el nuevo comprador tenga su crédito preaprobado. Pide el procedimiento por escrito. Nunca entregues el apartamento ni recibas pagos del nuevo comprador sin que la cesión esté aprobada y firmada, porque ante la constructora sigues siendo tú el obligado.

Para saber a qué precio puedes ceder, compara con lo que piden por apartamentos terminados parecidos en la misma zona. Si tu proyecto está, por ejemplo, en el norte de Bogotá o en Medellín, mira la oferta de venta de la ciudad y la de arriendo del barrio.

Apartamentos en venta en Bogotá · Apartamentos en venta en Medellín

Otras salidas antes de desistir

Renegociar el plan de pagos: alargar las cuotas de la cuota inicial o mover un pago grande. Muchas constructoras prefieren eso a recibir un desistimiento.
Cambiar de unidad dentro del mismo proyecto o de otro proyecto de la misma constructora, por una más pequeña o más barata.
Si el problema es que el banco no te aprobó el crédito, pregunta si el contrato prevé ese caso: algunos permiten retirarse con menor penalidad si demuestras la negación del crédito. Antes de desistir, intenta con otras entidades o con leasing habitacional.
Recibir y arrendar: si puedes pagar la escritura, arrendar el apartamento puede cubrir parte de la cuota del crédito mientras decides venderlo.

Leasing habitacional vs crédito hipotecario

Cómo hacerlo bien si decides retirarte

1. Lee el contrato completo y ubica la cláusula de desistimiento, la penal y la de devoluciones.
2. Envía una carta o correo formal a la constructora y a la fiduciaria diciendo que deseas retirarte y pidiendo la liquidación.
3. No dejes simplemente de pagar: el incumplimiento puede generar intereses de mora y aplicar la penalidad completa, además de reportes si hay financiación.
4. Revisa la liquidación: aportes, rendimientos, penalidad, gastos y fecha de devolución.
5. Firma el documento de terminación solo cuando estés de acuerdo con el valor y el plazo, y guarda copia.
6. Si no hay acuerdo, acude a la Superintendencia de Industria y Comercio o a un abogado.

Preguntas frecuentes

¿Me devuelven toda la plata si desisto de un apartamento sobre planos?

Normalmente no. El contrato suele permitir que la constructora descuente una penalidad o se quede con las arras, y te devuelva el resto en un plazo pactado. Cuánto pierdes depende de la cláusula de desistimiento de tu contrato.

¿Qué pasa si el banco no me aprueba el crédito?

Depende del contrato. Algunos prevén ese caso y reducen la penalidad si demuestras la negación del crédito; otros no. Antes de desistir, intenta con otras entidades financieras o con leasing habitacional, y pregúntale a la constructora por escrito qué opciones te da.

¿Qué son las arras penitenciales?

Son las arras que permiten a las partes retractarse del negocio. Según el artículo 1859 del Código Civil, quien las dio y se retracta las pierde; quien las recibió y se retracta debe devolverlas dobladas.

¿Puedo vender mi apartamento sobre planos antes de que me lo entreguen?

Sí, mediante la cesión del contrato, que normalmente requiere autorización de la constructora y de la fiduciaria. Pregunta por el procedimiento y los costos, y no recibas pagos del nuevo comprador hasta que la cesión esté aprobada.

¿La constructora puede cobrarme si se retrasa ella en la entrega?

No debería aplicarte penalidades por su propio incumplimiento. Si el retraso supera lo pactado en la promesa, puedes reclamar por escrito y, si no responde, acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio o a un abogado.

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