Cómo vender un apartamento en Colombia, paso a paso (precio, papeles, impuestos y escritura)

Vender un apartamento en Colombia tiene siete pasos: fijar un precio con datos de la zona, reunir los documentos (certificado de tradición y paz y salvos), publicarlo, mostrarlo, firmar una promesa de compraventa, firmar la escritura en notaría y registrarla. Como vendedor pagas normalmente la mitad de los gastos de notaría, la retención en la fuente del 1 % y, después, el impuesto de ganancia ocasional si vendes con utilidad.

El error más caro suele ser el primero: un precio fuera de mercado hace que el aviso se quede meses publicado y termines bajándolo más de lo que habrías negociado al principio. El segundo más común es llegar a la notaría con una hipoteca o una deuda que nadie revisó.

1. Fijar el precio con datos, no con lo que pagaste

Lo que pagaste, lo que invertiste en remodelación o lo que debes al banco no definen el precio: lo define lo que piden y pagan por apartamentos parecidos en tu barrio. Empieza por el precio por metro cuadrado de la zona, multiplícalo por tu área privada y ajusta por piso, vista, estado, antigüedad y parqueadero.

Como referencia, el 15 de octubre de 2026 la mediana de lo que se pide por un apartamento en venta era de $710.000.000 en Bogotá (sobre 56.306 avisos) y de $850.000.000 en Medellín (sobre 27.436 avisos), según los avisos vivos que mide Aptologia. Son precios pedidos, no de cierre: el valor al que se firma suele ser algo menor. Para tu barrio concreto, usa la calculadora con tu área.

Si quieres un número más sólido, paga un avalúo comercial con un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). Te sirve para negociar y, si el comprador usa crédito, el banco hará su propio avalúo.

¿Cuánto piden por un apartamento como el mío? · Apartamentos en venta en Bogotá · Apartamentos en venta en Medellín

2. Reunir los documentos antes de publicar

Certificado de tradición y libertad reciente: confirma que eres el propietario y muestra hipotecas, embargos o afectaciones. El comprador lo va a pedir.
Copia de la escritura con la que compraste.
Paz y salvo del impuesto predial del año (y recibos de años anteriores si te los piden).
Paz y salvo de contribución de valorización, si en tu ciudad aplica (en Bogotá y Medellín la notaría suele exigirlo).
Paz y salvo de administración, firmado por el administrador de la copropiedad.
Últimos recibos de servicios públicos al día.
Si tienes hipoteca: certificación del saldo de la deuda con el banco.
Cédula; si estás casado o en unión marital y hay afectación a vivienda familiar, se necesita la firma de tu pareja para cancelarla.

3. Publicar y mostrar

Las fotos hacen la mitad del trabajo: luz natural, espacios ordenados, una foto por ambiente y una de la vista o el balcón. En el aviso pon el área privada (no solo la construida), el número de habitaciones y baños, el piso, el parqueadero, el valor de la administración y el estrato. Los avisos sin área o sin administración reciben menos contactos serios.

Puedes vender directamente o con una inmobiliaria. Si usas inmobiliaria, deja por escrito el porcentaje de comisión, quién la paga, si hay exclusividad y por cuánto tiempo. Para las visitas, pide nombre y cédula antes de dar la dirección, muestra el apartamento acompañado y no entregues copias de la escritura ni datos bancarios hasta tener una oferta concreta.

4. Negociar y firmar la promesa de compraventa

Cuando haya una oferta, verifica si el comprador paga de contado, con crédito, con leasing o con cesantías y subsidio: eso define los plazos. Si usa crédito, pídele la carta de aprobación del banco antes de firmar.

La promesa de compraventa fija el precio, la forma de pago, las arras, la fecha y la notaría de la escritura, la fecha de entrega y la cláusula penal si alguno incumple. Deja claro quién paga cada gasto y en qué estado entregas el apartamento.

Pacta que el saldo se pague por transferencia o con cheque de gerencia verificado, nunca en efectivo.
Si tienes hipoteca, la promesa debe decir cómo se va a cancelar: con parte del precio que el comprador gira al banco o con recursos tuyos antes de escriturar.
Entrega el apartamento cuando hayas recibido el pago completo o según lo pactado, con un acta de entrega firmada.

Modelo de promesa de compraventa

5. Escritura, registro y entrega

En la fecha pactada, vendedor y comprador firman la escritura pública en la notaría. La notaría pide los paz y salvos y el certificado de tradición, liquida los derechos notariales y practica la retención en la fuente al vendedor. Después, la escritura se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, donde el comprador paga el impuesto de registro y los derechos de registro; cuando queda registrada, el inmueble pasa a su nombre en el certificado de tradición.

Tras la venta, avisa a la administración del edificio, cancela o traslada los servicios que estén a tu nombre y guarda copia de la escritura y de los soportes de pago: los vas a necesitar para la declaración de renta.

6. Gastos e impuestos del vendedor

Gastos de notaría: el Código Civil (art. 1850) dice que los gastos de la venta se pagan por mitades, salvo pacto en contrario, y esa es la costumbre. Puedes pactar otra cosa en la promesa.
Retención en la fuente: si eres persona natural, la notaría te retiene el 1 % del valor de la venta (Estatuto Tributario, art. 398). No es un costo adicional: es un anticipo que descuentas en tu declaración de renta.
Ganancia ocasional: si tuviste el apartamento dos años o más, la utilidad (precio de venta menos costo fiscal) paga impuesto de ganancia ocasional en la declaración del año siguiente. Hay exenciones para casa o apartamento de habitación en ciertos casos; las reglas y topes cambian, así que revisa la guía específica y la información de la DIAN.
Comisión inmobiliaria, si usaste una.
Cancelación de la hipoteca: la escritura de cancelación tiene sus propios gastos notariales y de registro.
Predial y administración proporcionales hasta la entrega, según lo pactado.

Impuestos al vender: ganancia ocasional y retención

7. Si tu apartamento tiene hipoteca

Puedes vender un apartamento hipotecado, pero el comprador va a exigir que se cancele la hipoteca. Lo usual es pedir al banco una certificación del saldo, pactar que parte del precio se gire directamente al banco y, una vez pagada la deuda, el banco firma la escritura de cancelación de la hipoteca. Muchas veces la venta y la cancelación se hacen en la misma notaría el mismo día o con pocas semanas de diferencia.

Pide al banco desde el principio los tiempos que maneja para expedir el paz y salvo y firmar la cancelación, porque suele ser el paso que más retrasa la escritura.

Levantamiento de hipoteca paso a paso

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos paga el vendedor de un apartamento en Colombia?

La retención en la fuente del 1 % sobre el valor de la venta, que retiene la notaría si eres persona natural y que luego descuentas en tu declaración de renta, y el impuesto de ganancia ocasional sobre la utilidad, si tuviste el inmueble dos años o más. El impuesto de registro lo paga normalmente el comprador.

¿Quién paga la notaría al vender un apartamento?

Por regla general del Código Civil y por costumbre, vendedor y comprador pagan los gastos notariales por mitades, salvo que pacten otra cosa en la promesa. La retención en la fuente es solo del vendedor y el registro suele pagarlo el comprador.

¿Cuánto tiempo toma vender un apartamento?

Depende sobre todo del precio y de la zona. Desde la promesa hasta la escritura suele pasar entre uno y tres meses si el comprador usa crédito, por el estudio y el avalúo del banco. Un precio por encima del mercado puede alargar la búsqueda de comprador durante meses.

¿Puedo vender si el apartamento tiene deudas de administración?

Necesitas el paz y salvo de administración para escriturar, porque la notaría lo pide. Lo normal es pagar la deuda antes o descontarla del precio en la promesa, con el pago hecho directamente a la copropiedad.

¿Necesito un avalúo para vender?

No es obligatorio para el vendedor, pero ayuda a fijar el precio. Si el comprador usa crédito hipotecario, el banco hará su propio avalúo y prestará sobre ese valor, no sobre el precio pactado.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.