Comprar inmuebles en remate en Colombia: cómo funciona y qué riesgos tiene

Tipos de remate en Colombia

• Remate judicial: lo ordena un juez dentro de un proceso ejecutivo (por ejemplo, un banco que cobra un crédito hipotecario). Es el que regula el Código General del Proceso y el más común.
• Venta de inmuebles de bancos: los bancos y entidades financieras venden los bienes que recibieron en pago o adjudicados. No es una subasta judicial sino una venta comercial, normalmente con el inmueble ya saneado, aunque cada entidad pone sus condiciones (a veces «en el estado en que se encuentra»).
• Bienes de entidades públicas: entidades como la Sociedad de Activos Especiales (SAE) o la Central de Inversiones (CISA) comercializan inmuebles con sus propios procedimientos, publicados en sus páginas. Revisa las reglas de cada convocatoria.

Cómo funciona un remate judicial

Los porcentajes y plazos aquí descritos son los del Código General del Proceso; confirma siempre en el aviso de remate y en el expediente las condiciones exactas de tu caso, incluido el valor vigente del impuesto de remate.

• 1. El juzgado fija fecha y hora de la diligencia y publica un aviso con la identificación del inmueble, el avalúo, la base de la licitación y el porcentaje que hay que consignar. El aviso se publica en un medio de amplia circulación y queda en el expediente.
• 2. Para hacer postura, consignas el 40 % del avalúo en la cuenta de depósitos judiciales del Banco Agrario a órdenes del juzgado (CGP, art. 451).
• 3. El día del remate entregas tu oferta en sobre cerrado, con el comprobante de la consignación. La postura admisible es la que cubra al menos el 70 % del avalúo (CGP, art. 448).
• 4. El juez abre los sobres y adjudica al mejor postor. A los demás les devuelven su consignación.
• 5. El adjudicatario debe pagar el saldo del precio y el impuesto de remate dentro del plazo que fija la ley, que es corto (CGP, art. 453). Si no lo hace, pierde una parte de lo consignado.
• 6. Si todo está en regla, el juez aprueba el remate, ordena cancelar los gravámenes y embargos, y expide el auto con el que se registra la propiedad a tu nombre. Luego viene la entrega del inmueble.

Cómo revisar el expediente antes de ofertar

Antes de consignar, revisa el expediente del proceso en el juzgado o en la consulta de procesos de la Rama Judicial con el número de radicado del aviso. Muchas personas lo hacen con un abogado, y es lo recomendable si no conoces el lenguaje procesal.

• El avalúo: cómo se hizo, cuándo y si alguna parte lo objetó. Un avalúo viejo puede estar por encima o por debajo del mercado actual.
• El certificado de tradición y libertad actualizado del inmueble: otros embargos, demandas, afectaciones, servidumbres o falsa tradición.
• Si hay otros acreedores, terceros que reclaman la propiedad, recursos pendientes o solicitudes de nulidad que puedan tumbar el remate.
• El estado de ocupación: si el deudor sigue viviendo allí, si hay arrendatarios o un secuestre que administra el bien.
• Las deudas del inmueble: predial, valorización y administración.

Cómo leer el certificado de tradición y libertad

Los riesgos más comunes

• Ocupantes: si el inmueble está habitado, la entrega puede requerir una diligencia judicial y tomar meses. Mientras tanto no lo puedes usar ni arrendar.
• Estado desconocido: rara vez puedes entrar antes de ofertar. Calcula un colchón para reparaciones, como si fuera una obra gris.
• Deudas de administración: la Ley 675 de 2001 (art. 29) establece solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo por las expensas comunes no pagadas al momento de la transferencia. Pregunta a la administración el saldo antes de ofertar.
• Impuestos: el predial y la valorización atrasados pueden quedar a tu cargo según cómo se liquide el remate; revisa con el juzgado qué se paga con el producto del remate.
• Nulidades y recursos: el deudor o terceros pueden presentar recursos que retrasan la aprobación del remate.
• Plata quieta: el 40 % consignado y el saldo pueden quedar inmovilizados mientras se aprueba el remate y se entrega el inmueble.
• Financiación: pocos bancos financian un remate judicial porque el plazo para pagar el saldo es corto; lo normal es necesitar los recursos de contado.

Cuentas antes de ofertar: el descuento real

El descuento de un remate solo existe si la suma de lo que vas a pagar sigue estando por debajo del precio de mercado. Haz la cuenta completa: postura más impuesto de remate, más registro, más deudas de administración y de impuestos que asumas, más reparaciones, más el costo de tener la plata quieta durante meses y, si aplica, el abogado.

Para saber cuál es el precio de mercado, compara con el precio por metro cuadrado que se pide hoy en el barrio por inmuebles parecidos y réstale un margen de negociación. Si después de todos los costos tu oferta queda solo un poco por debajo de lo que pedirías por uno en buen estado y sin riesgos, quizá no valga la pena.

Precio del metro cuadrado en Bogotá por barrio · Precio del metro cuadrado en Medellín por barrio

Dónde encontrar remates

Los avisos de remates judiciales se publican en periódicos de amplia circulación y la Rama Judicial tiene un espacio en su página para publicaciones de procesos. Los bancos publican sus inmuebles en venta en secciones propias de sus páginas, y entidades como la SAE o CISA tienen sus propias plataformas de comercialización.

Desconfía de personas que ofrecen «remates garantizados», cupos para inmuebles antes de la diligencia o que te piden consignar en cuentas que no son de depósitos judiciales del Banco Agrario a órdenes del juzgado. En un remate judicial nadie puede asegurarte que vas a ganar.

Preguntas frecuentes

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