Cómo recibir un apartamento nuevo de la constructora: checklist de entrega y garantías

Antes del día de la entrega: qué preparar

La constructora te cita con una fecha y una hora, y muchas veces el recorrido dura lo que el funcionario tenga en agenda. Llega con tiempo y con tu propio material, porque lo que no revises ese día lo vas a tener que demostrar después.

• Copia del contrato o la promesa, con los planos, el área privada pactada y la lista de acabados (el «cuadro de acabados» o especificaciones del proyecto).
• Metro o medidor láser, nivel de burbuja, un bombillo o probador de tomacorrientes, un cargador de celular para probar cada toma.
• Cinta de enmascarar para marcar cada defecto sobre la pared o el piso y tomarle foto con la marca.
• Una linterna para revisar esquinas, techos y el interior de los muebles.
• Si puedes, un acompañante con experiencia en obra (maestro, arquitecto o ingeniero). Algunas personas contratan una inspección técnica de entrega; si lo haces, pide que te deje un informe escrito.

Checklist de acabados: lo que se ve

• Pisos: baldosas sin fisuras, sin piezas «huecas» (golpea suave con los nudillos o una moneda y escucha si suena diferente), juntas completas y parejas, guardaescobas pegados. En piso laminado o de madera, que no se levante ni cruja.
• Muros y techos: pintura uniforme, sin manchas de humedad, sin fisuras, esquinas rectas. Mira con la linterna de lado, a ras de la pared: así aparecen las ondulaciones.
• Puertas y ventanas: que abran y cierren sin forzar, que las chapas y manijas funcionen, que los vidrios no tengan rayones ni despiques y que los empaques de las ventanas estén completos.
• Cocina y baños: mesones sin despiques, griferías firmes, silicona completa alrededor de lavaplatos, sanitarios y duchas, muebles con bisagras ajustadas y entrepaños completos.
• Closets y carpintería: puertas alineadas, rieles que corran, sin rayones.
• Balcón y zonas exteriores: barandas firmes, pendiente que lleve el agua al sifón y no hacia adentro.

Checklist de instalaciones: lo que no se ve

Los defectos de instalaciones son los que más cuestan después, porque obligan a romper. Pruébalo todo con el agua y la luz encendidas; si el día de la entrega no hay servicios conectados, déjalo anotado en el acta y pide una nueva visita.

• Agua: abre todas las llaves a la vez y mira la presión; deja correr el agua caliente para ver cuánto tarda; revisa debajo de los lavamanos y el lavaplatos que no goteen los sifones.
• Desagües: llena un poco el lavamanos y la ducha y mira que desocupen rápido; vacía un balde en cada sifón de piso. Descarga varias veces cada sanitario.
• Electricidad: prueba cada tomacorriente y cada interruptor, abre el tablero y verifica que los circuitos estén marcados. Prende varios electrodomésticos a la vez si puedes.
• Gas: pide que te muestren el certificado de la instalación o la prueba de hermeticidad, y que la ventilación del espacio del calentador cumpla lo que exige la empresa de gas.
• Humedad: busca manchas o pintura soplada en las esquinas de fachada, alrededor de las ventanas y en el techo del baño.
• Comunicaciones: que haya puntos de televisión y datos donde dicen los planos.

Medidas: compara con el área privada del contrato

El contrato debe decir cuál es el área privada del apartamento, que es la que te pertenece en exclusiva y la que aparece en la escritura. Puede ser distinta del área construida, que incluye muros y columnas. Mide los espacios principales y compara con los planos: diferencias de pocos centímetros son normales, pero una alcoba que no cabe la cama prometida o un balcón más pequeño que el del plano son motivo de observación.

Si el área privada final de la escritura es menor que la pactada, revisa qué dice tu contrato sobre tolerancias y ajuste de precio. Muchos contratos de proyectos sobre planos incluyen una cláusula que acepta una diferencia pequeña sin cambiar el precio; léela antes de la entrega y no después.

Área privada vs área construida: qué metros estás comprando

El acta de entrega: cómo firmarla sin perder derechos

El acta de entrega es el documento en el que tú y la constructora dejan constancia de que el apartamento se entregó, en qué fecha y en qué estado. La fecha importa porque desde ahí se cuentan los términos de la garantía y, normalmente, desde ahí empiezas a pagar la administración del edificio.

• 1. Escribe cada defecto con el espacio y la descripción concreta: «alcoba principal, baldosa fisurada junto a la puerta», no «detalles en pisos».
• 2. Si el formato no tiene espacio, agrega una hoja de observaciones firmada por ambos y numerada.
• 3. Pide una copia del acta firmada ese mismo día, o una foto legible de cada hoja.
• 4. Anota también lo que falta: llaves, controles, manuales de equipos, certificados de gas y garantías de electrodomésticos si venían incluidos.
• 5. Si hay un defecto grave (filtraciones, desagües que no funcionan, puertas que no cierran) puedes recibir con observaciones o pedir que se repare antes de recibir; esto depende de lo que diga tu contrato, así que léelo antes.
• 6. Pide que el acta diga el plazo en que la constructora va a corregir las observaciones.

Postventa y garantía legal: cuánto dura y qué cubre

La postventa es el área de la constructora que atiende las reparaciones después de la entrega. Casi todas tienen un formulario, un correo o una plataforma de solicitudes: usa siempre el canal escrito y guarda el número de radicado, aunque también llames.

Por ley, la garantía de un inmueble tiene dos plazos (Ley 1480 de 2011, art. 8): 1 año para los acabados y 10 años para la estabilidad de la obra. En la práctica, una fisura de pintura o una grifería que gotea entra en el primer año; un problema estructural, como asentamientos o grietas en elementos portantes, entra en los diez años. Muchas constructoras ofrecen además garantías propias más largas para ciertos elementos; si es así, que quede por escrito.

Hay daños que aparecen con el tiempo, como fisuras por el asentamiento normal del edificio en los primeros meses. Repórtalos apenas aparezcan y no esperes a que termine el año. El reclamo debe hacerse dentro del término de la garantía; si lo haces el día 364, ya quedó dentro.

Si la constructora no responde: a quién reclamar

• 1. Reclamo directo por escrito a la constructora (no solo al vendedor de la sala de ventas): describe el daño, adjunta fotos, cita el acta de entrega y pide una fecha de reparación. Guarda la constancia de recibido.
• 2. Si no hay respuesta o te la niegan, puedes presentar una queja o una demanda de protección al consumidor ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), que tiene facultades jurisdiccionales en temas de garantía. El trámite se puede iniciar por los canales de la SIC; revisa en su página los requisitos y si necesitas abogado según el monto.
• 3. Para daños en zonas comunes (fachada, cubierta, ascensores, redes generales), el reclamo lo hace la administración o el consejo de administración de la copropiedad, no cada propietario por separado. Coordina con ellos.
• 4. Si el problema es estructural y grave, consulta a un abogado; además de la garantía del Estatuto del Consumidor, la Ley 1796 de 2016 introdujo reglas de vivienda segura para edificaciones nuevas, y conviene que alguien revise qué aplica a tu proyecto.

Después de recibir: lo que sigue

Con el acta firmada sigue la escritura y el registro, si no se hicieron antes, y el desembolso del crédito si lo tienes. Verifica en el certificado de tradición y libertad que el apartamento ya aparezca a tu nombre una vez se registre la escritura. Recuerda que desde la entrega empiezas a pagar administración, servicios y, cuando te llegue, el predial.

Si vas a arrendarlo, las fotos y el acta de entrega de la constructora te sirven como punto de partida para el inventario con tu futuro arrendatario. Para tener una idea del canon de la zona puedes mirar los avisos vivos de barrios con mucha oferta nueva, como Cedritos en Bogotá o Ciudad del Río en Medellín.

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Preguntas frecuentes

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