Comprar vivienda en pareja en Colombia: casados, unión libre y cómo dejarlo en la escritura

Una pareja puede comprar vivienda en Colombia a nombre de los dos o de uno solo, estén casados o en unión libre. Lo más claro y protector suele ser comprar a nombre de ambos y dejar en la escritura el porcentaje de cada uno (proindiviso), sobre todo si aportan sumas distintas.

Lo que cambia entre casados y unión libre es qué pasa con el bien si se separan o si uno muere. En el matrimonio hay sociedad conyugal desde el primer día; en la unión marital de hecho, la Ley 54 de 1990 presume la sociedad patrimonial cuando la unión dura al menos dos años. Por eso conviene decidir el reparto antes de firmar, no después.

Casados vs unión libre: la diferencia que importa

Si están casados y no firmaron capitulaciones, existe una sociedad conyugal: los bienes que cualquiera de los dos adquiera a título oneroso durante el matrimonio entran a esa sociedad, aunque la escritura esté a nombre de uno solo. Si el matrimonio se disuelve, esos bienes se reparten en la liquidación.

En la unión libre (unión marital de hecho), la Ley 54 de 1990 presume que hay sociedad patrimonial cuando la unión ha durado por lo menos dos años, con las condiciones que fija la propia ley. Los bienes adquiridos con el trabajo de ambos durante la unión entran en esa sociedad. La Corte Constitucional extendió este régimen a las parejas del mismo sexo en la sentencia C-075 de 2007.

La Ley 979 de 2005 permite declarar la unión marital de hecho por escritura pública ante notario, por acta de conciliación o por sentencia judicial. Declararla da certeza sobre la fecha de inicio, algo que después pesa mucho en una separación o una sucesión.

Proindiviso: comprar a nombre de los dos con porcentajes

Cuando la escritura sale a nombre de dos personas, cada una es dueña de una cuota del inmueble (comunidad o proindiviso). Si la escritura no dice nada, se entiende que las cuotas son iguales. Si uno pone más dinero, lo pueden reflejar con porcentajes distintos, por ejemplo 60% y 40%.

El notario redacta la escritura con esos porcentajes y así queda en el folio de matrícula. Ese papel es la mejor prueba de lo que acordaron, mucho más que un chat o una transferencia bancaria. Ojo: si están casados o en unión con sociedad patrimonial, el porcentaje en la escritura no reemplaza las reglas de liquidación de la sociedad; asesórate si quieren un reparto distinto al que daría la ley.

Escriban cuánto aporta cada uno a la cuota inicial y de dónde viene la plata (ahorros, cesantías, subsidio, herencia).
Definan los porcentajes según esos aportes y según quién va a pagar las cuotas del crédito.
Pidan al notario que los porcentajes queden expresos en la escritura.
Guarden los soportes de pago de la cuota inicial y de cada cuota.

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Crédito conjunto: sumar ingresos tiene consecuencias

Pedir el crédito hipotecario entre los dos permite sumar ingresos y, en general, acceder a un monto mayor. Pero ambos quedan obligados por toda la deuda frente al banco: si uno deja de pagar, el banco le puede cobrar al otro el total, aunque la escritura diga 50/50.

Pregunten si el seguro de vida deudor cubre a los dos titulares y por qué porcentaje. Si solo está asegurado uno y fallece el otro, la deuda sigue completa. También ten en cuenta que, si se separan, el banco no saca a nadie del crédito solo porque se lo pidan: tendría que aprobar al que se queda como único deudor.

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Afectación a vivienda familiar

La Ley 258 de 1996 creó la afectación a vivienda familiar: cuando uno de los cónyuges adquiere un inmueble destinado a la habitación de la familia, queda afectado y no se puede vender ni hipotecar sin la firma de ambos, y el inmueble queda protegido frente a embargos con algunas excepciones, como la hipoteca que se constituyó para comprarlo. La ley extiende estas reglas a los compañeros permanentes con al menos dos años de unión.

El notario pregunta en la escritura si el comprador tiene sociedad conyugal o unión marital vigente y si el inmueble queda afectado. Responde con la verdad: una declaración falsa puede dar lugar a problemas al vender o a nulidades. Para venderlo después, la afectación debe levantarse con la firma de los dos o por las vías que la ley prevé.

Afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia →

Qué pasa si se separan

Si están casados o tienen sociedad patrimonial, primero se liquida la sociedad: se hace un inventario de bienes y deudas y se reparte, de mutuo acuerdo ante notario o, si no hay acuerdo, ante un juez. El inmueble se puede adjudicar a uno que le compensa al otro, o venderse y repartir.

Si compraron en proindiviso sin sociedad, cada uno es dueño de su porcentaje. Pueden ponerse de acuerdo para que uno le compre la parte al otro o para vender. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir la división ante un juez mediante el proceso divisorio, que en un apartamento casi siempre termina en venta en pública subasta. Es lento y caro: por eso vale la pena pactar antes.

Acuerden por escrito qué pasa con el inmueble si se separan: quién tiene derecho a quedarse, cómo se calcula el precio y en qué plazo se paga.
Acuerden qué pasa con el crédito: quién sigue pagando y cómo se gestiona ante el banco.
Revisen el acuerdo si cambian las condiciones: se casan, tienen hijos o uno aporta mucho más.

Capitulaciones y acuerdos previos

Las capitulaciones matrimoniales son el acuerdo, firmado por escritura pública antes del matrimonio, que define qué bienes entran o no en la sociedad conyugal. Si uno de los dos ya tiene el inmueble o el dinero para la cuota inicial antes de casarse y quiere que no entre en la sociedad, ese es el instrumento.

En la unión libre, los compañeros pueden dejar acuerdos sobre sus bienes ante notario. La validez y el alcance de cada pacto dependen del caso; para decisiones de este tamaño vale la pena hablar con un abogado de familia antes de firmar la promesa de compraventa.

Promesa de compraventa y arras →

Checklist para la pareja antes de comprar

1. ¿Están casados, en unión libre de más o menos de dos años, o con la unión declarada?
2. ¿A nombre de quién va la escritura y con qué porcentajes?
3. ¿Quién firma el crédito y quién está asegurado?
4. ¿El inmueble quedará afectado a vivienda familiar?
5. ¿Qué pasa con el inmueble y el crédito si se separan o si uno fallece?
6. ¿Tienen un acuerdo escrito sobre todo lo anterior?

Preguntas frecuentes

¿Si vivo en unión libre, el apartamento que compró mi pareja también es mío?

Depende. Si la unión marital de hecho dura al menos dos años y se cumplen las condiciones de la Ley 54 de 1990, se presume una sociedad patrimonial y los bienes adquiridos con el trabajo de ambos durante la unión entran en ella, aunque la escritura esté a nombre de uno solo. Para que se reconozca, la unión debe declararse por escritura, conciliación o sentencia.

¿Qué es comprar en proindiviso?

Es comprar un inmueble entre varias personas, cada una dueña de un porcentaje. Si la escritura no dice porcentajes, se entienden iguales; si uno aporta más, se puede dejar un porcentaje mayor a su nombre.

¿Si compramos con crédito conjunto y nos separamos, me pueden cobrar toda la deuda?

Sí. Frente al banco los dos deudores responden por la totalidad del crédito, sin importar los porcentajes de la escritura. Para salir del crédito, el banco tendría que aprobar al otro como deudor único o hacer una refinanciación.

¿La afectación a vivienda familiar aplica a parejas en unión libre?

Sí, la Ley 258 de 1996 extiende sus reglas a los compañeros permanentes con al menos dos años de unión. El notario te pregunta por tu situación al firmar la escritura.

¿Necesito un abogado para comprar en pareja?

No es obligatorio, pero es recomendable si aportan sumas distintas, si uno ya tiene bienes, si hay hijos de relaciones anteriores o si quieren un acuerdo sobre qué pasa en caso de separación.

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