Comprar apartamento en pareja: copropiedad, escritura y crédito

Lo más común es comprar a nombre de los dos, en común y proindiviso, con el porcentaje de cada uno escrito en la escritura según lo que aporta. Si están casados o en unión marital de hecho, además entra en juego la sociedad conyugal o patrimonial, y al comprar vivienda familiar la notaría preguntará por la afectación a vivienda familiar.

Hacerlo bien desde el principio evita peleas si la relación termina, si uno de los dos fallece o si uno quiere vender y el otro no. Esta guía explica las opciones y qué dejar por escrito.

A nombre de quién: las opciones

Los dos, en común y proindiviso: ambos son dueños de todo el inmueble en la proporción que diga la escritura (50/50, 60/40, etc.). Es la opción que refleja mejor un aporte compartido.
Uno solo: el otro aporta pero no aparece. Si no están casados ni en unión marital, quien no figura queda muy desprotegido.
Leasing habitacional: el banco es el dueño y ambos pueden figurar como locatarios; al ejercer la opción de compra, el inmueble pasa a los dos.

Leasing habitacional vs. crédito hipotecario

Casados, unión marital o novios: qué cambia

Si están casados sin capitulaciones, lo que se compra durante el matrimonio forma parte de la sociedad conyugal, aunque esté a nombre de uno solo; al disolverse, se reparte. Si son compañeros permanentes, la Ley 54 de 1990 presume sociedad patrimonial cuando la unión ha durado al menos dos años, con efectos parecidos. Si son novios sin convivencia, no existe ninguna de las dos: cuenta solo lo que diga la escritura.

Por eso, si no están casados, la copropiedad con porcentajes es la herramienta principal. Y si alguno aporta un dinero que tenía antes de la relación o que recibió por herencia, conviene dejar constancia escrita del origen.

Afectación a vivienda familiar

La Ley 258 de 1996 (extendida a compañeros permanentes por la Ley 854 de 2003) protege la vivienda de la familia: si quien compra está casado o en unión marital y el inmueble va a ser la vivienda familiar, la notaría preguntará si se afecta a vivienda familiar. Con la afectación, el inmueble no se puede vender ni hipotecar sin la firma de ambos y queda protegido frente a la mayoría de embargos.

Es una protección útil para quien no figura como propietario, pero también una limitación: para vender en el futuro necesitarán ponerse de acuerdo o levantarla. El patrimonio de familia es otra figura distinta, frecuente en vivienda con subsidio; verifica si aplica en tu caso.

Afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia

Crédito conjunto: sumar ingresos

Pedir el crédito entre los dos permite sumar ingresos y acceder a un monto mayor. A cambio, ambos quedan como deudores solidarios: el banco puede cobrarle la cuota completa a cualquiera, sin importar el porcentaje que tenga en la escritura ni si siguen juntos.

Antes de decidir el tamaño de la compra, calculen la cuota con el ingreso de uno solo para saber si podrían sostenerla en un mal momento. Como referencia, al 15 de octubre de 2026 la cuota inicial del 30% sobre el precio típico pedido es de unos $213.000.000 en Bogotá, $126.000.000 en Cali y $129.600.000 en Barranquilla: dividirla entre dos cambia mucho el plazo para reunirla.

Cuánto te presta el banco según tus ingresos · Simulador de crédito hipotecario · Cuota inicial para comprar en Bogotá

El acuerdo de copropietarios

Este acuerdo se puede hacer en un documento privado firmado por los dos, idealmente revisado por un abogado. No reemplaza la escritura, pero evita discusiones sobre lo que cada uno aportó.

Cuánto aportó cada uno a la cuota inicial y de dónde salió el dinero.
Cómo se reparten la cuota del crédito, la administración, el predial y las reparaciones, y qué pasa si uno paga más.
Qué pasa si se separan: quién puede quedarse con el inmueble pagándole al otro su parte, cómo se valora (por ejemplo, con un avalúo comercial) y en qué plazo.
Si uno quiere vender su parte, el otro tiene preferencia para comprarla.
Qué pasa si uno fallece: sus herederos heredan su porcentaje. Si quieren que el otro quede protegido, un testamento y un seguro de vida ayudan.

Si se separan y no hay acuerdo

El Código Civil (art. 2322 y siguientes) trata la copropiedad como una comunidad, y nadie está obligado a permanecer en ella: cualquiera de los copropietarios puede pedir la división (Código Civil, art. 1374). Si no se ponen de acuerdo, el proceso divisorio del Código General del Proceso (art. 406 y siguientes) termina normalmente en la venta del inmueble y el reparto del dinero según los porcentajes.

Si están casados o eran compañeros permanentes, la discusión se da en la liquidación de la sociedad conyugal o patrimonial, no solo con la escritura. En ambos casos un acuerdo previo y documentos claros ahorran tiempo y dinero.

Preguntas frecuentes

¿Podemos poner porcentajes distintos al 50/50 en la escritura?

Sí. La escritura puede decir que uno tiene el 70% y el otro el 30%, por ejemplo, según lo que aporte cada uno. Ese porcentaje define qué le corresponde a cada uno si venden o se separan, salvo lo que diga la sociedad conyugal o patrimonial.

Si compro a mi nombre y mi pareja paga la mitad, ¿qué derecho tiene?

Si están casados o en unión marital con sociedad patrimonial, el bien entra a esa sociedad. Si no, quien no figura tendría que probar su aporte para reclamarlo, y es difícil. Lo seguro es que ambos aparezcan en la escritura.

¿Pueden comprar juntos dos personas que no son pareja?

Sí, la copropiedad funciona igual entre hermanos, amigos o socios. El acuerdo de copropietarios es todavía más importante en esos casos.

¿Qué pasa con el crédito si nos separamos?

La deuda sigue igual: ambos responden ante el banco hasta que se pague o uno asuma el crédito con aprobación del banco. Separarse no cambia el contrato de crédito.

¿Es obligatoria la afectación a vivienda familiar?

Si eres casado o tienes compañero permanente y compras la vivienda de la familia, la Ley 258 de 1996 la prevé y la notaría preguntará por ella. Hay excepciones; si tienes dudas, pregúntale al notario antes de firmar.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.