Seguros del crédito hipotecario: vida, incendio y terremoto

Un crédito hipotecario en Colombia trae casi siempre dos seguros: el de vida deudor, que paga el saldo de la deuda si el titular muere o queda con incapacidad total y permanente, y el de incendio y terremoto, que cubre la construcción que sirve de garantía. Se cobran en la cuota mensual y pueden pesar bastante en el costo total.

No estás obligado a comprarlos con la aseguradora que te propone el banco: puedes presentar una póliza propia que cumpla las condiciones exigidas y endosarla a favor de la entidad. Las reglas de la Superintendencia Financiera obligan a los bancos a escoger por licitación las aseguradoras que ofrecen a sus deudores, y las tarifas resultantes deben ser públicas.

Seguro de vida deudor: qué cubre y qué no

Cubre el saldo insoluto de la deuda en caso de muerte o de incapacidad total y permanente del asegurado, según la definición de la póliza. El beneficiario es el banco hasta el valor de la deuda; tu familia queda con el inmueble sin la hipoteca pendiente.

La prima se calcula sobre el saldo de la deuda y la edad, por eso va bajando a medida que pagas. Si el crédito tiene dos titulares, pregunta si ambos quedan asegurados y por qué porcentaje: no es lo mismo asegurar el 100% de la deuda por cada uno que repartir 50 y 50.

La parte delicada es la declaración de asegurabilidad. Debes informar con la verdad tus enfermedades y condiciones de salud. Si ocultas algo que la aseguradora habría tenido en cuenta, el Código de Comercio (art. 1058) le permite alegar reticencia y negar el pago. Las enfermedades preexistentes pueden quedar excluidas; lee las exclusiones antes de firmar.

Seguro de incendio y terremoto: qué se asegura

Cubre los daños materiales a la construcción del inmueble hipotecado por incendio, terremoto y otros eventos que incluya la póliza (por ejemplo, explosión o daños por agua, según el condicionado). Se asegura el valor destructible, es decir, lo que costaría reconstruir, no el valor del lote ni el precio comercial completo.

No cubre tus muebles, electrodomésticos ni objetos personales: para eso necesitas un seguro de hogar aparte. Y tampoco reemplaza el seguro del edificio: la Ley 675 de 2001 (art. 15) obliga a las propiedades horizontales a asegurar los bienes comunes contra incendio y terremoto. La póliza de tu crédito cubre tu unidad; la de la copropiedad cubre las zonas comunes y la estructura común.

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Cuánto pesan los seguros en tu cuota

Depende del monto, tu edad, tu salud, el valor de la construcción y la aseguradora, así que no hay una cifra única. En créditos largos, la suma de primas a lo largo de los años puede ser una parte relevante del costo total. Por eso al comparar ofertas debes mirar la cuota con seguros incluidos, no solo la cuota de capital e intereses.

Pide a la entidad el valor mensual de cada seguro por separado y la tasa de prima adjudicada en la licitación. Con eso puedes cotizar una póliza propia y ver si te sale más barata.

Cómo comparar ofertas de crédito hipotecario

Cómo usar tu propia póliza (endoso)

Pide al banco por escrito las condiciones mínimas que debe cumplir la póliza: coberturas, valor asegurado, vigencia y beneficiario.
Cotiza con una o varias aseguradoras vigiladas por la Superintendencia Financiera.
La póliza se emite con el banco como beneficiario oneroso hasta el saldo de la deuda (endoso).
Entrega la póliza y el comprobante de pago al banco antes de la fecha que te indiquen, y renuévala cada año a tiempo. Si se vence, el banco puede incluirte en su póliza colectiva y cobrarte la prima en la cuota.
Revisa en el extracto siguiente que dejaron de cobrarte el seguro del banco.

Qué hacer si ocurre un siniestro

Avisa a la aseguradora y al banco lo antes posible. El Código de Comercio (art. 1075) fija un plazo corto para dar aviso del siniestro, salvo que la póliza dé uno mayor, así que no lo dejes para después. En el seguro de vida, la familia presenta el registro de defunción, la historia clínica y los documentos que pida la aseguradora; en incapacidad, el dictamen de pérdida de capacidad laboral.

Mientras se resuelve la reclamación, conviene seguir pagando o pedir por escrito al banco que suspenda el cobro, para evitar reportes por mora. Si la aseguradora objeta el pago, puedes acudir al Defensor del Consumidor Financiero, a la Superintendencia Financiera o a un juez. Las acciones derivadas del contrato de seguro prescriben (art. 1081 del Código de Comercio), así que no dejes pasar el tiempo.

Seguros opcionales que te van a ofrecer

Ninguno de estos es obligatorio para obtener el crédito. Si te los incluyen sin que los pidas, solicita por escrito que los retiren.

Seguro de desempleo: cubre algunas cuotas si pierdes el empleo. Es opcional; lee cuántas cuotas cubre y qué causas excluye.
Seguro de hogar o contenidos: cubre muebles y enseres. Útil, pero no es requisito del crédito.
Ampliaciones de cobertura de vida (por ejemplo, enfermedades graves): voluntarias y con prima adicional.

Crédito hipotecario: cómo funciona y requisitos

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el seguro de vida en un crédito hipotecario?

En la práctica los bancos lo exigen como condición del crédito de vivienda. Lo que no es obligatorio es comprarlo con la aseguradora del banco: puedes llevar una póliza propia que cumpla sus condiciones.

¿El seguro de terremoto cubre el valor comercial del apartamento?

No. Asegura el valor destructible, es decir, el costo de reconstruir la construcción. El terreno no se asegura porque no se destruye.

¿Si pago la deuda completa se acaban los seguros?

Sí, los seguros asociados al crédito terminan con la deuda. Desde ese momento conviene que contrates por tu cuenta un seguro de hogar o de incendio y terremoto si quieres seguir protegido.

¿Qué pasa si me niegan el seguro de vida por mi salud?

Pregunta si te ofrecen cobertura con extraprima o exclusiones, o busca otra aseguradora. Algunas entidades aceptan garantías adicionales. Pide por escrito la razón de la negativa.

¿Me pueden cobrar dos veces el seguro de incendio, el del banco y el del edificio?

Son coberturas distintas: la del edificio cubre bienes comunes y la del crédito tu unidad privada. Revisa con la administración y el banco que no haya doble cobertura sobre lo mismo.

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