Parqueadero y depósito al comprar apartamento: qué revisar

Las tres formas que puede tener un parqueadero

• Privado con matrícula propia: tiene su folio en la oficina de registro y su coeficiente de copropiedad. Es un inmueble más: se compra, se vende, se hipoteca y paga predial y administración por separado o según el reglamento.
• Privado incluido en la matrícula del apartamento: el reglamento lo describe como parte del bien privado del apartamento. Se vende junto con él, no por separado.
• Bien común de uso exclusivo: es de la copropiedad, pero el reglamento lo asigna a un apartamento. La Ley 675 de 2001 (art. 22) permite asignar ciertos bienes comunes, como parqueaderos y depósitos, al uso exclusivo de un propietario. No se puede vender aparte del apartamento al que está asignado.
• Comunal sin asignación: los parqueaderos de visitantes o los que se rifan o rotan según el reglamento. Si te dicen que «viene con parqueadero» y es de este tipo, en realidad no viene con nada fijo.

Reglamento de propiedad horizontal: qué revisar

Cómo comprobarlo en el certificado de tradición

Pide los certificados de tradición y libertad de todo lo que se va a comprar. Si el parqueadero y el depósito tienen matrícula propia, verás un certificado para cada uno, cada uno con el vendedor como titular. Revisa que ninguno tenga hipoteca, embargo o medida cautelar: es común que el apartamento esté limpio y el parqueadero tenga una deuda.

Si no hay matrícula para el parqueadero, busca en el reglamento de propiedad horizontal (que aparece referenciado en el certificado) cómo se definió. Si es de uso exclusivo, el reglamento o la escritura deben decir a qué apartamento está asignado y su número o ubicación.

En la promesa de compraventa y en la escritura escribe el número de cada parqueadero y depósito, su matrícula si la tiene y su ubicación. No basta con «un parqueadero».

Cómo leer el certificado de tradición y libertad

Detalles físicos que cambian el valor

• Parqueadero sencillo o doble en línea (en tándem, o «en servidumbre»): si para sacar tu carro tiene que moverse otro, o si tu cupo bloquea otro, pregunta de quién es el otro cupo.
• Cubierto o descubierto, en sótano o en superficie.
• Medidas: algunos cupos no reciben camionetas grandes. Mide o pide las medidas del plano.
• Columnas y rampas: un cupo junto a una columna o al final de una rampa difícil puede ser incómodo para el día a día.
• Punto de carga para vehículo eléctrico: si lo necesitas, pregunta si el reglamento permite instalarlo y cómo se mide el consumo.
• Depósito: tamaño real, humedad, ventilación y si está cerca del parqueadero o del ascensor.

Precio, área y gastos de escritura

Cuando el parqueadero tiene matrícula propia, la compra son en realidad dos o tres inmuebles. En la escritura cada uno lleva su valor, y los derechos notariales y el impuesto de registro se liquidan sobre el valor total de lo que compras. Usa la calculadora para estimar estos gastos con el precio completo.

Para comparar precios entre apartamentos, separa lo que vale el parqueadero del apartamento: si un aviso suma el área del parqueadero al área del apartamento, el precio por metro cuadrado se ve más bajo de lo que es. Compara siempre por área privada del apartamento.

Si el apartamento no trae parqueadero, pregunta si en el edificio se venden o arriendan cupos y a qué precio, y si el reglamento permite comprar uno a otro propietario.

Calculadora de gastos de compra de vivienda · Área privada vs. área construida

Administración y predial del parqueadero

La cuota de administración se reparte según el coeficiente de copropiedad que el reglamento le asigna a cada bien privado. Si el parqueadero tiene matrícula y coeficiente propios, puede tener su propia cuota; si es de uso exclusivo, el reglamento puede fijar que su usuario pague un valor por su mantenimiento. Pide el paz y salvo de administración que incluya todo lo que compras.

El predial se liquida por cada predio con cédula catastral. Si el parqueadero tiene la suya, pide también su paz y salvo.

Cuota de administración: qué es y cómo se calcula

Lo que no te pueden prometer

Nadie puede venderte un parqueadero comunal, ni uno de visitantes, ni «el que siempre usa» el vendedor si no figura en el reglamento ni en la escritura. Si el vendedor dice que «el parqueadero es suyo por costumbre», no lo pagues como parte del precio.

Tampoco se puede cambiar la asignación de bienes comunes de uso exclusivo por acuerdo entre vecinos: eso requiere reforma del reglamento aprobada por la asamblea con la mayoría que exige la ley.

Preguntas frecuentes

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