Remodelar apartamento: permisos, licencia y reglas del edificio

Para remodelar un apartamento en Colombia casi siempre basta con informar a la administración y cumplir el reglamento del edificio, siempre que hagas reparaciones locativas: cambiar pisos, enchapes, cocina, baños, pintura o redes internas sin tocar la estructura. Si vas a tumbar o abrir muros estructurales, ampliar área, cerrar balcones, cambiar fachada o intervenir la estructura, necesitas licencia de la curaduría urbana o planeación y, en propiedad horizontal, autorización de la copropiedad.

La línea la marca el Decreto 1077 de 2015, que define las reparaciones locativas que no requieren licencia, y la Ley 675 de 2001, que protege los bienes comunes como la estructura y la fachada.

Lo que no requiere licencia: reparaciones locativas

Son obras para mantener el inmueble en buen estado sin afectar su estructura, su distribución interior protegida ni sus características de fachada. En la práctica incluyen cambio de pisos y enchapes, pintura, cambio de cocina y muebles fijos, renovación de baños, reemplazo de puertas y ventanas sin cambiar el tamaño del vano, y cambio de redes eléctricas, hidráulicas y de gas internas.

Aun sin licencia, tienes que respetar las normas técnicas: las instalaciones de gas las debe hacer un instalador certificado, y las eléctricas deben cumplir el RETIE. Y el reglamento del edificio sigue mandando sobre horarios, uso de ascensores y manejo de escombros.

Lo que sí requiere licencia

La licencia se tramita en la curaduría urbana en ciudades que tienen curadores (como Bogotá, Medellín, Cali o Barranquilla) o en la secretaría de planeación en los demás municipios. El Decreto 1077 de 2015 define las modalidades: ampliación, adecuación, modificación, restauración, reforzamiento estructural, demolición y otras. Los requisitos y expensas varían; consúltalos en la curaduría antes de contratar el diseño.

Demoler, abrir o mover muros estructurales o de carga, columnas, vigas o placas.
Ampliar el área construida: cerrar balcones o terrazas, construir mezanines, techar patios.
Modificar fachadas: cambiar ventanas por otras de otro tamaño, color o material distinto al aprobado, abrir vanos nuevos.
Reforzamiento estructural.
Cambiar el uso del inmueble (por ejemplo, de vivienda a oficina o comercio), que además debe permitirlo el POT y el reglamento.
Intervenciones en inmuebles declarados bien de interés cultural, que tienen un trámite propio.

Muros de carga: lo que nunca debes tumbar sin estudio

En muchos edificios de vivienda, sobre todo los construidos con sistemas de muros de concreto o mampostería estructural, los muros interiores son parte de la estructura. Tumbar uno puede debilitar todo el edificio, no solo tu apartamento. La Ley 675 de 2001 (art. 3) trata la estructura como bien común esencial, así que no es tuya para modificarla aunque esté dentro de tu unidad.

Antes de tocar un muro, pide los planos estructurales a la administración y consulta a un ingeniero estructural. Si el muro es estructural, la respuesta casi siempre es no. Si compraste un apartamento donde el dueño anterior tumbó muros, eso puede ser un vicio que te toque corregir y un riesgo para el edificio.

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El permiso de la administración y el reglamento

Informa por escrito a la administración antes de empezar: qué obra, quién la hace, duración y horarios.
Revisa en el reglamento los horarios permitidos para obras ruidosas, las reglas para subir materiales y bajar escombros, y si se exige póliza o depósito para daños en zonas comunes.
Si la obra toca fachada, ventanas exteriores, balcones o bienes comunes, necesitas autorización de la copropiedad, y si cambia el reglamento, aprobación de la asamblea.
Registra los trabajadores en portería y cumple las reglas de seguridad del edificio.
Protege ascensores y pasillos y saca los escombros de forma legal: la mayoría de ciudades prohíbe dejarlos en la calle.

Reglamento de propiedad horizontal · Cuándo decide la asamblea de copropietarios

Qué pasa si remodelas sin licencia

El Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016) sanciona las obras que se hacen sin licencia o en contra de ella como comportamientos contrarios a la integridad urbanística, con multas y, según el caso, suspensión de la obra o demolición. Además, la copropiedad puede exigirte restituir los bienes comunes afectados y cobrarte los daños.

También afecta la venta futura: un comprador cuidadoso o el banco que haga el avalúo pueden notar ampliaciones o cambios que no coinciden con los planos aprobados, y eso baja el precio o frena el crédito.

Antes de remodelar para vender o arrendar

No toda remodelación se recupera en el precio. Cambios de cocina, baños y pisos en mal estado suelen ayudar a vender; acabados de lujo en un sector de precios medios rara vez se pagan completos. Antes de invertir, mira cuánto vale tu apartamento hoy y cuánto piden los remodelados de tu zona, y estima el costo de la obra con presupuestos por escrito.

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Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para cambiar los pisos y la cocina?

No, son reparaciones locativas según el Decreto 1077 de 2015, siempre que no toques la estructura ni la fachada. Sí debes avisar a la administración y cumplir el reglamento del edificio.

¿Puedo cerrar el balcón con vidrio?

En general no sin licencia, porque cambia la fachada y puede aumentar el área construida. Además necesitas autorización de la copropiedad. Pregunta en la curaduría y en la administración antes de hacerlo.

¿La administración me puede prohibir remodelar?

No puede prohibirte reparaciones locativas dentro de tu apartamento, pero sí exigir que cumplas el reglamento en horarios, seguridad y manejo de zonas comunes. Lo que afecte bienes comunes sí necesita su autorización.

¿Cuánto se demora una licencia de construcción?

Depende de la curaduría o planeación, del tipo de obra y de si piden correcciones. El Decreto 1077 de 2015 fija plazos para que la autoridad resuelva; consulta en tu curaduría el tiempo real que están tomando.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.