Comprar en edificio antiguo: sismorresistencia y NSR-10

Un edificio construido antes de la NSR-10 no es ilegal ni necesariamente inseguro, pero se diseñó con reglas sísmicas anteriores y puede necesitar reforzamiento. La forma de saberlo no es por la edad sino por un estudio: pide a la administración si el edificio tiene un peritaje o estudio de vulnerabilidad sísmica, y si no lo tiene, considera contratar una revisión de un ingeniero estructural antes de comprar.

La NSR-10 es el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente, adoptado por el Decreto 926 de 2010 con base en la Ley 400 de 1997. Antes rigieron el código de 1984 (Decreto 1400 de 1984, expedido después del terremoto de Popayán de 1983) y la NSR-98. Edificios de antes de 1984 se diseñaron sin un código sísmico nacional obligatorio.

Por qué importa la fecha de la licencia

La norma que aplica a un edificio es la que estaba vigente cuando se otorgó su licencia de construcción, no cuando se terminó. Pide a la administración o busca en la curaduría la licencia original. Si no aparece, la fecha de la escritura de constitución de la propiedad horizontal da una pista aproximada.

A grandes rasgos: antes de 1984 no había código sísmico nacional obligatorio; entre 1984 y finales de los noventa rigió el código de 1984; luego la NSR-98; y desde 2010 la NSR-10. Cada versión mejoró los requisitos de diseño y detalle, en especial en zonas de amenaza sísmica alta, que incluyen buena parte de las ciudades andinas y del Pacífico.

La zona también cuenta. La NSR-10 clasifica los municipios en amenaza sísmica alta, intermedia o baja, y ciudades como Bogotá tienen además una microzonificación sísmica que ajusta el diseño según el tipo de suelo.

Señales para mirar en la visita (sin ser ingeniero)

Ninguna de estas señales prueba que el edificio sea inseguro, pero cualquiera de ellas justifica pedir una opinión técnica antes de firmar.

Grietas diagonales en muros o en las esquinas de puertas y ventanas, sobre todo si son anchas o se repiten en varios pisos.
Columnas muy delgadas o cortas (por ejemplo, junto a ventanas altas), o un primer piso muy abierto con parqueaderos o locales y pisos superiores llenos de muros: eso puede ser un «piso blando».
Muros que fueron demolidos en remodelaciones de otros apartamentos: en edificios de muros de carga eso debilita la estructura.
Edificios pegados a otros sin separación, con alturas diferentes.
Humedades persistentes en la estructura y acero a la vista u oxidado en vigas o columnas.
Ampliaciones sin licencia: pisos o terrazas añadidos después de la construcción original.

Qué revisar antes de comprar un apartamento usado

Qué documentos pedir

Licencia de construcción original y planos estructurales, si la administración los conserva.
Estudio de vulnerabilidad sísmica o peritaje estructural, si la copropiedad lo ha hecho.
Actas de asamblea de los últimos años: busca si se ha hablado de reforzamiento, grietas o cuotas extraordinarias por estructura.
Póliza de la copropiedad: la Ley 675 de 2001 (art. 15) obliga a asegurar los bienes comunes contra incendio y terremoto. Pide copia y verifica que esté vigente.
Licencias de remodelaciones grandes hechas en el edificio.

Reforzamiento estructural: cómo funciona y quién paga

Reforzar un edificio existente es una obra que requiere licencia de construcción en la modalidad de reforzamiento estructural, con un diseño firmado por un ingeniero, según el Decreto 1077 de 2015. Como la estructura es un bien común esencial de la propiedad horizontal, la decisión y el costo son de la copropiedad.

Esto significa que, si compras en un edificio que necesita reforzarse, probablemente te toque pagar tu parte vía cuotas extraordinarias. Las expensas extraordinarias que superen cuatro veces las ordinarias requieren mayoría calificada en asamblea según la Ley 675, pero una vez aprobadas son obligatorias para todos. Pregunta si hay alguna aprobada o en discusión y negocia el precio en consecuencia, o pacta en la promesa quién la paga.

Cuotas extraordinarias: quién las paga · Asamblea de copropietarios: cómo funciona

Precio: lo antiguo cuesta menos, pero haz la cuenta completa

Los apartamentos en edificios antiguos suelen pedir menos por metro cuadrado que los nuevos de la misma zona y a menudo tienen áreas más grandes. Como referencia, al 15 de octubre de 2026 el metro cuadrado de los apartamentos en venta en Bogotá tiene una mediana de $7.500.000 según los avisos vivos de Aptologia; son precios pedidos, no de cierre, y mezclan edificios nuevos y antiguos. Compara siempre con avisos de la misma zona y edad.

Al descuento réstale lo que podrías tener que pagar: reforzamiento, cambio de redes eléctricas e hidráulicas, ascensor si no tiene, y una administración que puede subir con los años. Un avalúo de un perito con experiencia en la zona ayuda a ver si el precio ya refleja esos costos.

Precio del metro cuadrado en Bogotá por barrio · Avalúo de un inmueble

Crédito y seguros en edificios antiguos

Los bancos financian apartamentos en edificios antiguos, pero el avalúo considera el estado y la vida útil de la construcción, y en algunos casos la entidad puede reducir el plazo o el monto. Pregunta antes de firmar la promesa.

El seguro de incendio y terremoto del crédito se calcula sobre el valor destructible y no cambia por la edad del edificio en sí, pero la aseguradora puede preguntar por el año de construcción y el tipo de estructura. Declara con la verdad: una inexactitud puede afectar el pago de un siniestro.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio que un edificio antiguo cumpla la NSR-10?

No en general: un edificio construido legalmente con la norma de su época no tiene que reforzarse solo porque cambió la norma. Sí debe cumplirla cuando se hacen ampliaciones, cambios de uso o intervenciones estructurales, y algunas edificaciones de uso público tienen exigencias especiales.

¿Cuánto cuesta un estudio de vulnerabilidad sísmica?

Depende del tamaño del edificio y la información disponible, por eso no hay un precio único. Normalmente lo contrata la copropiedad con un ingeniero estructural; como comprador puedes contratar una inspección más sencilla de tu unidad y zonas comunes visibles.

¿Los edificios de antes de 1984 son peligrosos?

No todos, pero se diseñaron sin un código sísmico nacional obligatorio y en zonas de amenaza alta merecen una revisión técnica. Lo que importa es el estado real de la estructura, no solo la fecha.

¿Qué es la Ley 1796 de 2016?

Es la ley de vivienda segura, que reforzó la supervisión técnica independiente y la revisión de diseños en edificaciones nuevas. Aplica sobre todo a proyectos licenciados después de su vigencia, no a edificios antiguos.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.