Comprar apartamento en remate judicial: cómo funciona y riesgos

Un remate judicial es la subasta de un inmueble embargado que ordena un juez para pagarle a un acreedor. Para participar consignas el 40% del avalúo a órdenes del juzgado, haces una oferta que parte del 70% del avalúo y, si ganas, pagas el saldo en pocos días; así lo regulan los arts. 448 a 456 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012).

Se puede comprar por debajo del precio de mercado, pero no es una compra común: no visitas el inmueble por dentro, puede estar ocupado, el trámite de entrega lleva meses y necesitas tener el dinero disponible, porque el crédito hipotecario casi nunca encaja en esos plazos.

Cómo funciona, paso a paso

El juez fija fecha de remate y se publica un aviso con el bien, el avalúo, la base de la oferta y el juzgado (CGP, art. 450).
Revisas el expediente y el certificado de tradición del inmueble.
Antes de la audiencia, consignas en la cuenta de depósitos judiciales del juzgado el 40% del avalúo (CGP, art. 451).
En la audiencia presentas tu oferta en sobre cerrado; la base suele ser el 70% del avalúo (CGP, art. 448). Gana la mejor oferta.
Pagas el saldo del precio dentro de los cinco días siguientes, junto con el impuesto de remate (CGP, art. 453).
El juez aprueba el remate, ordena cancelar embargos e hipotecas y te entrega el acta y el auto para registrar.
Registras en la oficina de registro y pides la entrega material del inmueble, con diligencia si está ocupado.

Dónde encontrar remates

Los avisos de remate se publican en un periódico de amplia circulación y en los micrositios de los juzgados en la página de la Rama Judicial. Desde la Ley 2213 de 2022 muchas audiencias son virtuales, lo que facilita participar sin ir al despacho.

Además de los remates judiciales, existen ventas de inmuebles que no pasan por un juez: los bancos venden bienes que recibieron en pago, y entidades públicas como Central de Inversiones (CISA) o la Sociedad de Activos Especiales (SAE) venden por subasta o directamente. Cada una tiene sus propias reglas, así que lee los pliegos.

Cómo calcular si el precio realmente es bueno

El avalúo del proceso puede estar desactualizado o ser muy conservador, así que no basta con que el remate parta del 70% de esa cifra. Compáralo con el mercado: al 15 de octubre de 2026, la mediana del metro cuadrado pedido en avisos vivos es de $7.500.000 en Bogotá, $7.690.000 en Medellín, $4.670.000 en Cali y $4.420.000 en Barranquilla. Son precios pedidos, no de cierre, y por barrio varían mucho.

Luego réstale al descuento todo lo que vas a pagar: impuesto de remate, registro, deudas de predial y administración que puedas terminar asumiendo, reparaciones de un inmueble que no viste por dentro, honorarios de abogado y el costo de tener el dinero quieto durante meses.

Precio del metro cuadrado en Medellín por barrio · Estima el valor de mercado de un apartamento

Los riesgos que más sorprenden

Ocupación: el inmueble puede estar habitado por el deudor o por un arrendatario. La entrega se pide al juzgado y puede requerir una diligencia con apoyo policial, lo que demora.
Estado físico: rara vez se puede visitar por dentro. Asume que necesitará arreglos.
Deudas: pregunta al juzgado cómo se tratarán el predial y la administración pendientes. Según el caso pueden pagarse con el producto del remate o terminar a tu cargo; para la administración, recuerda la solidaridad del art. 29 de la Ley 675 de 2001.
Nulidades: el remate puede discutirse si hubo fallas en el proceso; antes de su aprobación, el juez revisa y sanea (CGP, art. 455). Un abogado debe leer el expediente.
Dinero inmovilizado: el depósito del 40% queda retenido; si pierdes, se devuelve, pero si ganas y no pagas el saldo a tiempo, lo pierdes como penalidad.

Deudas de administración: quién las paga

Qué revisar en el expediente

El certificado de tradición actualizado: otros embargos, hipotecas de otros acreedores, afectaciones y demandas.
El avalúo del proceso, su fecha y cómo describe el inmueble.
Quién ocupa el inmueble según el secuestre (el auxiliar del juzgado que lo administra) y sus informes.
Si hay recursos pendientes o solicitudes de nulidad.
Las condiciones del aviso: cuenta para el depósito, forma de presentar la oferta y si la audiencia es virtual.

Cómo leer el certificado de tradición

¿Para quién tiene sentido?

Para quien tiene el dinero disponible, puede esperar varios meses para recibir el inmueble, cuenta con un abogado que lea expedientes y no necesita mudarse en una fecha fija. Para quien compra su primera vivienda con crédito y tiene la mudanza calculada, un remate suele traer más incertidumbre que ahorro.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar en remate con crédito hipotecario?

Es difícil, porque el saldo se paga dentro de los cinco días siguientes a la audiencia y el banco necesita estudiar títulos y desembolsar después del registro. En la práctica se compra con recursos propios y, si acaso, luego se refinancia.

¿Qué pasa con la hipoteca y los embargos del inmueble rematado?

Al aprobar el remate, el juez ordena cancelar los gravámenes y embargos que pesan sobre el bien en ese proceso. Revisa en el certificado si hay embargos de otros procesos y cómo se tratan.

¿Pierdo el 40% si no gano el remate?

No. Si tu oferta no gana, el juzgado te devuelve el depósito. Lo pierdes si ganas y no pagas el saldo en el plazo.

¿Cuánto impuesto se paga en un remate?

Además de registro, hay un impuesto de remate que se liquida sobre el valor final. Verifica la tarifa vigente en el aviso de remate o con el juzgado antes de calcular tu oferta.

¿Puedo visitar el inmueble antes del remate?

Puedes pedirlo al secuestre, que es quien lo administra, pero no siempre es posible si está ocupado. Al menos visita la zona y el exterior y habla con la administración del edificio.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.