Zonas comunes en propiedad horizontal: qué son, cómo se usan y qué no se puede hacer

Las zonas comunes son los bienes del edificio o conjunto que pertenecen a todos los propietarios en común y proindiviso: circulaciones, portería, zonas verdes, salón comunal, piscina, entre otros. Su uso lo regulan la Ley 675 de 2001 y el reglamento de cada copropiedad, y no se pueden vender ni embargar por separado.

La norma que rige todo esto: Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal, en resumen y con los artículos clave.

Esenciales y no esenciales

Los bienes comunes esenciales son los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto; los demás son no esenciales. El reglamento debe indicar cuáles son esenciales (artículo 5) y, en caso de duda, decide la asamblea (artículo 38).

La diferencia importa: un bien no esencial se puede desafectar con mayoría calificada del 70 % y su uso puede restringirse como sanción; un bien esencial no.

Quórum y mayorías · Multas y sanciones

Qué es comunal aunque el reglamento no lo diga

Tienen calidad de comunes no solo los bienes que indica el reglamento, sino todos los señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción (parágrafo 1 del artículo 19).

Uso exclusivo y explotación económica

Terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros pueden asignarse en uso exclusivo a los propietarios que por su ubicación puedan disfrutarlos (artículo 22).
Parqueaderos de visitantes, accesos, circulaciones, salones comunales y áreas de recreación y deporte no pueden ser de uso exclusivo.
El reglamento puede autorizar la explotación económica de bienes comunes sin transferir su dominio; los ingresos van al pago de expensas o a inversión, según decida la asamblea (parágrafo 2 del artículo 19).

Parqueaderos en propiedad horizontal

Reglas de uso: lo que depende del reglamento

Horarios de piscina y gimnasio, reservas del salón comunal, depósitos de garantía por eventos o normas de trasteos los fija el reglamento o el manual de convivencia. Cambiar la destinación de un bien común o disminuir sensiblemente su uso y goce exige mayoría calificada del 70 % (artículo 46).

En las unidades inmobiliarias cerradas, el uso de áreas de recreación y de uso social se somete a la reglamentación interna (artículos 66 y 67).

Reglamento de propiedad horizontal · ¿Conjunto cerrado o edificio?

Fuentes

Ley 675 de 2001, artículos 5, 19, 22, 38, 46, 59, 66 y 67, texto vigente publicado por la Secretaría del Senado.

Ley 675 de 2001, artículos 1 a 33 (Secretaría del Senado) · Ley 675 de 2001, artículos 34 a 87 (Secretaría del Senado)

Preguntas frecuentes

¿Pueden cobrar por usar el salón comunal?

La Ley 675 permite que el reglamento autorice la explotación económica de bienes comunes, con ingresos para el beneficio común. Si se cobra o no y cuánto depende del reglamento y de las decisiones de la asamblea.

¿Me pueden prohibir usar la piscina por estar en mora?

La restricción al uso de bienes comunes no esenciales es una sanción por incumplir obligaciones no pecuniarias, con debido proceso. Si el reglamento prevé restricciones ligadas a la mora, revisa su alcance; los bienes esenciales nunca se pueden restringir.

¿El vecino del primer piso puede cerrar el patio común?

Solo si la asamblea le asignó ese patio en uso exclusivo. Aun así no puede hacer construcciones ni alteraciones sobre él ni cambiar su destinación.

¿Quién paga el mantenimiento de las zonas comunes?

Todos los propietarios, mediante las expensas comunes o cuota de administración, en proporción a su coeficiente o módulo de contribución.

¿Qué mayoría se necesita para cambiar el uso de una zona común?

El 70 % de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto cuando el cambio afecta la destinación de los bienes comunes o implica una sensible disminución en su uso y goce.

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