Quórum y mayorías en la asamblea de propiedad horizontal: cuánto se necesita para decidir

La asamblea de propiedad horizontal sesiona con propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes y decide con la mitad más uno de los coeficientes presentes. Las decisiones importantes, como reformar el reglamento o imponer cuotas extraordinarias altas, exigen el 70 % de todos los coeficientes. Si no hay quórum, hay segunda convocatoria.

La norma que rige todo esto: Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal, en resumen y con los artículos clave.

Regla general

El artículo 45 de la Ley 675 establece que la asamblea sesiona con un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes y decide con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. El reglamento o la ley pueden exigir quórum o mayorías superiores.

Cada propietario vota según el coeficiente de su unidad (artículo 37).

Qué es el coeficiente de copropiedad

Decisiones que exigen el 70 %

El artículo 46 exige mayoría calificada del 70 % de los coeficientes que integran el edificio o conjunto (no solo de los presentes) para:

Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o disminuyan sensiblemente su uso y goce.
Expensas extraordinarias cuyo total en la vigencia presupuestal supere cuatro veces las expensas necesarias mensuales.
Aprobar expensas comunes diferentes de las necesarias.
Asignar un bien común al uso exclusivo de un bien privado, a solicitud de un copropietario.
Reformar los estatutos y el reglamento.
Desafectar un bien común no esencial.
Reconstruir el edificio o conjunto destruido en al menos el 75 %.
Cambiar la destinación genérica de los bienes privados, si lo permiten las normas urbanísticas.
Adquirir inmuebles para el edificio o conjunto.
Liquidar y disolver la copropiedad.

Segunda convocatoria y reuniones no presenciales

Si la asamblea no puede sesionar por falta de quórum, se convoca una nueva reunión para el tercer día hábil siguiente a las 8:00 p. m., salvo lo que diga el reglamento. Esa reunión decide válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes (artículo 41). La primera convocatoria debe advertirlo.

Las decisiones del 70 % no pueden tomarse en reuniones no presenciales ni en segunda convocatoria, salvo que en esta última se reúna la mayoría exigida (parágrafo del artículo 46).

Convocatoria y actas

La asamblea ordinaria se convoca con al menos 15 días calendario de antelación (artículo 39).
La extraordinaria la pueden convocar el administrador, el consejo, el revisor fiscal o propietarios que representen al menos la quinta parte de los coeficientes.
La convocatoria incluye la relación de propietarios en mora.
El acta debe quedar a disposición de los propietarios dentro de los 20 días hábiles siguientes a la reunión (artículo 47).

Cómo funciona la asamblea de copropietarios

Fuentes

Ley 675 de 2001, artículos 37, 39, 41, 45, 46 y 47, texto vigente publicado por la Secretaría del Senado.

Ley 675 de 2001, artículos 34 a 87 (Secretaría del Senado)

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el quórum para que sesione la asamblea?

Un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes de copropiedad, salvo que la ley o el reglamento exijan uno superior o se trate de segunda convocatoria.

¿Con cuántos votos se aprueba una decisión ordinaria?

Con la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión, según el artículo 45 de la Ley 675.

¿Qué decisiones necesitan el 70 %?

Entre otras, reformar el reglamento, cuotas extraordinarias que en el año superen cuatro veces las expensas mensuales, cambiar el destino de bienes comunes, desafectar bienes comunes no esenciales y liquidar la copropiedad.

¿El 70 % es de los asistentes o del total?

Del total de coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, no solo de los presentes.

¿Qué pasa si no hay quórum?

Se convoca a segunda reunión el tercer día hábil siguiente a las 8:00 p. m., salvo otra regla del reglamento, y esa reunión decide con un número plural de propietarios, sin importar el porcentaje de coeficientes.

¿Se puede reformar el reglamento en segunda convocatoria?

Solo si en esa reunión se alcanza el 70 % de los coeficientes de la copropiedad. Tampoco se puede en una reunión no presencial.

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