Multas y sanciones en propiedad horizontal: cuáles permite la ley y sus topes

Por incumplir obligaciones no pecuniarias del reglamento, la Ley 675 permite tres sanciones: publicar la lista de infractores, imponer multas sucesivas de máximo dos veces la cuota mensual cada una y diez veces en total, y restringir el uso de bienes comunes no esenciales. Siempre requieren requerimiento escrito previo y debido proceso.

La norma que rige todo esto: Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal, en resumen y con los artículos clave.

Las tres sanciones del artículo 59

Nunca se puede restringir el uso de bienes comunes esenciales ni de los asignados al uso exclusivo de la unidad (parágrafo del artículo 59).

Publicación de la lista de infractores en lugares de amplia circulación del edificio o conjunto, indicando el hecho que origina la sanción.
Multas sucesivas mientras persista el incumplimiento: cada una no puede superar dos veces las expensas necesarias mensuales del infractor, y sumadas no pueden exceder diez veces esas expensas.
Restricción al uso y goce de bienes comunes no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Quién las impone y con qué procedimiento

Las impone la asamblea general o el consejo de administración, si existe y el reglamento le da esa facultad (artículo 60). Antes debe existir un requerimiento escrito con un plazo para corregir la conducta.

Se aplican los procedimientos del reglamento con debido proceso, derecho de defensa, contradicción e impugnación. Debe valorarse la intencionalidad, la imprudencia o negligencia y las atenuantes, con proporcionalidad según la gravedad, el daño y la reincidencia. El reglamento debe señalar qué conductas se sancionan.

El administrador notifica y hace efectivas las sanciones, incluso acudiendo a la policía si es necesario (artículos 51 y 61).

A quién se le pueden imponer

A propietarios, tenedores (como arrendatarios) o terceros por los que estos deban responder. En las unidades inmobiliarias cerradas, el propietario responde solidariamente por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble (parágrafo del artículo 79).

Obligaciones del arrendador · Derechos y deberes de arrendador y arrendatario

Cómo impugnar una sanción

El propietario sancionado puede impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias (artículo 62). Primero revisa si se cumplió el requerimiento escrito, si la conducta está tipificada en el reglamento, si te dieron oportunidad de defenderte y si la multa respeta los topes.

Comité de convivencia · Reglamento de propiedad horizontal

Fuentes

Ley 675 de 2001, artículos 51, 59, 60, 61, 62 y 79, texto vigente publicado por la Secretaría del Senado.

Ley 675 de 2001, artículos 34 a 87 (Secretaría del Senado)

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la multa máxima en propiedad horizontal?

Cada multa no puede superar dos veces las expensas necesarias mensuales del infractor, y la suma de las multas sucesivas no puede exceder diez veces esas expensas, según el artículo 59 de la Ley 675.

¿Me pueden cortar el agua o prohibir el ascensor por una sanción?

No. La ley prohíbe restringir el uso de bienes comunes esenciales. Solo se puede restringir el uso de bienes no esenciales, como salón comunal o zonas de recreación y deporte.

¿Me pueden multar sin avisarme antes?

No. El artículo 59 exige un requerimiento escrito previo con plazo para ajustarse a las normas, y el artículo 60 exige debido proceso y derecho de defensa.

¿Pueden multar al arrendatario?

Sí. Las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias aplican a propietarios, tenedores y terceros por los que deban responder.

¿El comité de convivencia puede multar?

No. Solo la asamblea, o el consejo si el reglamento le da esa facultad, puede imponer sanciones. El comité de convivencia tiene prohibido sancionar.

¿Las multas por no pagar la cuota de administración siguen estas reglas?

No. La mora en las cuotas genera intereses (hasta una y media veces el interés bancario corriente). Las sanciones del artículo 59 son para obligaciones no pecuniarias, como reglas de convivencia.

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