12 preguntas sobre arriendo en Colombia, respondidas con la Ley 820 (depósito, preaviso, contrato…)

1. ¿Es legal pedir depósito en un contrato de arrendamiento en Colombia?

No, en vivienda urbana. El artículo 16 prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales para garantizar el contrato, aunque se pacten en otro documento o con otro nombre. Lo que sí se puede pedir es fiador, codeudor o una póliza de arrendamiento.

Única excepción: si los servicios públicos van a cargo del arrendatario, el artículo 15 permite exigir una garantía o depósito para los servicios, que no puede pasar del valor de dos periodos consecutivos de facturación.

Ley 820 de 2003 (Secretaría del Senado) · Cómo arrendar sin fiador

2. ¿Hay que autenticar el contrato de arrendamiento?

No. El contrato de vivienda urbana puede ser incluso verbal (art. 3); no exige notaría ni autenticación. Autenticar las firmas es opcional y sirve como prueba si hay un pleito. Lo que sí debe quedar acordado es: nombres de las partes, inmueble, precio y forma de pago, servicios, duración y quién paga los servicios públicos.

Ley 820 de 2003 (Secretaría del Senado) · Qué debe incluir el contrato

3. ¿Qué pasa si arriendo sin contrato escrito?

El contrato verbal es válido (art. 3) y la Ley 820 se aplica igual: no hay depósitos, el aumento máximo es el IPC y se necesitan 3 meses de preaviso. El problema es probar lo acordado; por eso conviene al menos un mensaje o documento con precio, fecha de inicio y duración. Si no se pactó duración, se entiende de un año (art. 5).

4. ¿Qué es una póliza de arrendamiento?

Es un seguro que contrata el arrendador (o la inmobiliaria) con una aseguradora para cubrir el canon si el arrendatario no paga. Reemplaza al fiador: la aseguradora estudia tus ingresos y, si te aprueba, no necesitas codeudor. No es un depósito, por eso no la prohíbe el artículo 16.

Póliza y seguro de arrendamiento

5. ¿Con cuánto tiempo se le avisa al arrendador que me voy?

Con mínimo 3 meses de anticipación, por escrito y por correo certificado (art. 24). Si la fecha coincide con el vencimiento del contrato o de su prórroga, no pagas nada ni das razones. Si te vas antes, pagas una indemnización de 3 meses de arriendo. Sin preaviso escrito, el contrato se renueva solo por el mismo término.

Ley 820 de 2003 (Secretaría del Senado) · Cómo entregar el apartamento con preaviso

6. ¿Cuántos días tengo para desocupar?

Si el arrendador termina el contrato con preaviso, la ley le exige avisarte con mínimo 3 meses (art. 22, nums. 7 y 8): tienes hasta la fecha indicada. Si te piden salir por una causal como no pagar, no hay un plazo de días fijo en la ley: si no entregas, el arrendador debe iniciar un proceso de restitución ante un juez; nadie puede sacarte por la fuerza ni cortarte los servicios.

Restitución de inmueble arrendado

7. ¿Qué pasa si venden el inmueble que tengo arrendado?

La venta por sí sola no termina tu contrato. La Ley 820 permite al arrendador terminarlo al vencimiento cuando debe entregar el inmueble por una compraventa, pero con preaviso escrito de 3 meses y una caución a tu favor equivalente a 6 meses de arriendo (art. 22, num. 8, literal c).

Ley 820 de 2003 (Secretaría del Senado) · Vender un apartamento arrendado

8. ¿Quién paga los gastos del contrato de arrendamiento?

La Ley 820 no lo regula, así que se pacta. Como el contrato no necesita notaría, normalmente no hay gastos obligatorios; si alguien quiere autenticar firmas, suele pagar quien lo pide. Lo que no se puede es disfrazar un depósito como «gasto» (art. 16). El estudio de la aseguradora o de la inmobiliaria es un cobro de ellas, que debes conocer antes de aplicar.

9. ¿Cuál es la diferencia entre arrendador y arrendatario?

El arrendador es quien entrega el inmueble (el dueño o quien lo administra); el arrendatario es quien lo usa y paga el canon (art. 2). Al arrendatario también se le dice inquilino.

Derechos y deberes de cada uno

10. ¿Qué es el canon de arrendamiento y cuánto puede ser?

Es el precio mensual del arriendo. No puede pasar del 1% del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral (art. 18). Sube cada 12 meses, como máximo el IPC del año anterior (art. 20): para los reajustes de 2026, 5,10%.

Ley 820 de 2003 (Secretaría del Senado) · Cuánto puede subir el arriendo en 2026

11. ¿Es mejor arrendar o comprar?

Depende de cuánto tiempo te vas a quedar, de la cuota inicial que tengas y de la diferencia entre el arriendo y la cuota del crédito más administración, predial y seguros. Como regla, comprar conviene si te quedas muchos años y la cuota total no supera mucho el arriendo de un apartamento igual.

¿Arrendar o comprar en Bogotá? Cifras de hoy

12. ¿Se dice «arriendo» o «arrendo»?

«Arriendo». El verbo arrendar se conjuga como acertar: yo arriendo, tú arriendas, él arrienda. «Arriendo» es además el sustantivo: «pago el arriendo».

Preguntas frecuentes

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