Desalojo en Colombia: cómo funciona el proceso paso a paso

1. La causa: por qué se pide la restitución

El artículo 22 de la Ley 820 de 2003 enumera las causales para que el arrendador pida la terminación del contrato, entre ellas la falta de pago del canon y los reajustes, la falta de pago de servicios que cause su desconexión, el subarriendo o la cesión sin autorización y los procederes que afecten la tranquilidad de los vecinos. También existen causales para terminar al vencimiento con preaviso.

Terminar un contrato de arriendo en Colombia · Ley 820 de 2003 explicada

2. Antes del juez: acuerdo o conciliación

Antes de demandar, las partes pueden negociar un plan de pagos o una fecha de entrega, y dejarlo en un acta de conciliación ante un centro de conciliación, una notaría o un consultorio jurídico. Un acuerdo así suele ser más rápido y barato que el proceso.

El inciso del artículo 384 que eximía al demandante de la conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad fue derogado por la Ley 2220 de 2022. Si la conciliación previa es obligatoria en tu caso concreto conviene confirmarlo con un abogado o un centro de conciliación.

3. La demanda y la defensa del arrendatario

La demanda debe acompañarse con prueba del contrato: el documento firmado, la confesión del arrendatario en interrogatorio extraprocesal o prueba testimonial siquiera sumaria. Para notificar se toma como dirección del arrendatario la del inmueble, salvo pacto distinto.

Si el arrendatario no se opone en el término de traslado, el juez dicta sentencia ordenando la restitución. Si la demanda se basa en falta de pago, el arrendatario no es oído hasta que consigne lo adeudado o presente los recibos o consignaciones de los tres últimos períodos, y durante el proceso debe seguir consignando los cánones que se causen.

Cuando la única causal es la mora en el pago del canon, el proceso se tramita en única instancia, es decir, sin apelación.

Restitución de inmueble arrendado: el proceso en detalle · Consignar el arriendo si el arrendador no recibe

4. Sentencia y entrega

Con la sentencia que ordena la restitución, si el arrendatario no entrega voluntariamente, la entrega se hace mediante diligencia ordenada por el juez. Ese es el único desalojo forzoso legal.

Cualquier medida de hecho del arrendador para forzar la salida, como cambiar la cerradura, retirar los muebles o cortar los servicios, queda por fuera de este camino.

¿Me pueden sacar del apartamento sin orden judicial?

Cuánto tarda

La ley no fija una duración total: depende de la notificación, de si hay oposición y de la carga del juzgado. Por eso esta guía no da un número de meses. Esta guía es información general sobre la ley colombiana, no asesoría legal. Para un caso concreto, consulta a un abogado, a un consultorio jurídico universitario o a un centro de conciliación.

Fuentes

• Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), artículo 384, numerales 1, 2, 3, 4, 6 y 9.
• Ley 820 de 2003, artículo 22.

Código General del Proceso, arts. 384 y 385 · Ley 820 de 2003 (Secretaría del Senado)

Preguntas frecuentes

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