Aptologia¿Qué es un fideicomiso? Fiducia mercantil explicada (y por qué importa al comprar sobre planos)
Respuesta corta: un fideicomiso (o fiducia mercantil) es el negocio en el que una persona, el fideicomitente, transfiere bienes a una sociedad fiduciaria para que los administre o enajene con una finalidad determinada, en favor del propio fideicomitente o de un tercero beneficiario (artículo 1226 del Código de Comercio). Los bienes forman un patrimonio autónomo, separado del de la fiduciaria y protegido de sus acreedores.
En vivienda lo verás sobre todo al comprar sobre planos: tu plata no va directo a la constructora, sino a un encargo fiduciario o a un fideicomiso que la guarda hasta que el proyecto cumpla las condiciones para empezar obra (el «punto de equilibrio»). Las fiduciarias las vigila la Superintendencia Financiera.
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Buscar mi apartamentoLas partes de un fideicomiso
- Fideicomitente (o fiduciante): quien entrega los bienes. En un proyecto de vivienda, la constructora que aporta el lote.
- Fiduciaria: la sociedad vigilada por la Superintendencia Financiera que administra el patrimonio autónomo.
- Beneficiario (o fideicomisario): quien recibe el provecho. Puede ser el mismo fideicomitente o un tercero, como los compradores.
- Patrimonio autónomo: el conjunto de bienes fideicomitidos, separado de los bienes propios de la fiduciaria.
Fiducia mercantil vs. encargo fiduciario
La diferencia, según la Superintendencia Financiera, es la transferencia de la propiedad: en la fiducia mercantil los bienes pasan a la fiduciaria (y forman un patrimonio autónomo); en el encargo fiduciario no hay transferencia, solo un mandato para administrarlos. Al separar un apartamento sobre planos, normalmente firmas un encargo fiduciario de preventa; cuando el proyecto alcanza su punto de equilibrio, los recursos pasan al fideicomiso inmobiliario que financia la obra.
Qué revisar si vas a comprar sobre planos
- Que el pago vaya a una cuenta a nombre de la fiduciaria, no de la constructora ni de una persona.
- Que la fiduciaria esté vigilada por la Superintendencia Financiera.
- Qué condiciones de punto de equilibrio fija el contrato y qué pasa con tu dinero si no se cumplen.
- Las condiciones para desistir y cuánto te descuentan.
Fiducia y encargo fiduciario al comprar sobre planos · Comprar apartamento sobre planos
Preguntas frecuentes
¿Qué es un fideicomiso en palabras sencillas?
Es entregarle bienes a una fiduciaria para que los administre con un fin concreto, en beneficio tuyo o de otra persona. Los bienes quedan separados del patrimonio de la fiduciaria (art. 1226 del Código de Comercio).
¿Qué diferencia hay entre fiducia y encargo fiduciario?
En la fiducia mercantil se transfiere la propiedad de los bienes a la fiduciaria; en el encargo fiduciario no, solo se le encarga administrarlos.
¿Quién vigila a las fiduciarias?
La Superintendencia Financiera de Colombia.
¿Mi plata está segura en una fiducia al comprar sobre planos?
Está separada de la constructora y de la fiduciaria, pero su destino depende del contrato: revisa las condiciones de punto de equilibrio y qué pasa si el proyecto no arranca.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 4 de noviembre de 2026.