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Plusvalía de un inmueble en Colombia: qué es, cómo se calcula y cuándo se paga

Respuesta corta: plusvalía es el aumento del valor de un inmueble. En Colombia la palabra se usa para dos cosas distintas: (1) la «participación en plusvalía», un cobro municipal cuando una decisión del Estado —un cambio de uso del suelo, más edificabilidad o la incorporación de suelo rural a urbano— sube el valor del terreno (Ley 388 de 1997, arts. 73 a 90), y (2) la ganancia que obtienes al vender por más de lo que pagaste, que tributa como ganancia ocasional.

La participación en plusvalía la fija cada concejo entre el 30% y el 50% del mayor valor por metro cuadrado generado por esa decisión (art. 79 de la Ley 388) y se paga al momento de pedir licencia de construcción, cambiar el uso o vender el inmueble.

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Cómo se calcula la plusvalía de tu inmueble (valorización)

  • Plusvalía = precio de venta − precio de compra (más las mejoras que puedas demostrar).
  • Plusvalía en porcentaje = (precio de venta ÷ precio de compra − 1) × 100.
  • Ejemplo: compraste en $250 millones y vendes en $320 millones → plusvalía de $70 millones, 28%.
  • Para compararla con la inflación, réstale el IPC acumulado del periodo: si fue 25%, la ganancia real es pequeña.

Precio del metro cuadrado en Bogotá · Cómo elegir un apartamento que se valorice

La participación en plusvalía (Ley 388 de 1997)

  • Qué la genera (art. 74): incorporar suelo rural a expansión urbana, cambiar el uso del suelo a uno más rentable, o autorizar más edificación (mayor índice de ocupación o construcción).
  • Cuánto es (art. 79): entre el 30% y el 50% del mayor valor por metro cuadrado, según lo fije el concejo municipal.
  • Cuándo se paga: cuando el propietario pide licencia de urbanización o construcción, cambia efectivamente el uso, o transfiere el inmueble.
  • Cómo saber si tu predio la debe: el certificado de tradición muestra si la alcaldía inscribió el efecto plusvalía en el folio de matrícula.

Ley 388 de 1997, arts. 73 a 90 (Secretaría del Senado)

Al vender: ganancia ocasional

Si vendes un inmueble que tuviste dos años o más, la utilidad tributa como ganancia ocasional, no como renta. La tarifa, las exenciones (como la de la casa o apartamento de habitación) y cómo calcular el costo fiscal están en la guía de impuestos al vender.

Impuesto por vender un apartamento: ganancia ocasional · Gastos del vendedor al vender

Preguntas frecuentes

¿Qué es la plusvalía de un inmueble?

Es el aumento de su valor. En sentido legal, la participación en plusvalía es el cobro que hace el municipio cuando una decisión urbanística aumenta el valor del suelo (Ley 388 de 1997).

¿Cuánto se paga de plusvalía?

Entre el 30% y el 50% del mayor valor por metro cuadrado que generó la decisión urbanística, según lo fije el concejo (art. 79 de la Ley 388 de 1997).

¿Cómo calculo la plusvalía de mi casa?

Resta el precio de compra (más mejoras comprobables) del precio de venta. En porcentaje: (venta ÷ compra − 1) × 100.

¿Cuándo se paga la participación en plusvalía?

Cuando se solicita licencia de urbanización o construcción, cuando cambia el uso del inmueble o cuando se transfiere su dominio.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 31 de octubre de 2026.