Cómo entregar un apartamento arrendado: preaviso, carta y acta de entrega

Para entregar un apartamento arrendado en Colombia, primero avisa por escrito con al menos tres meses de anticipación a la fecha en que vence el contrato o su prórroga; así lo exige la Ley 820 de 2003 para que la terminación sea sin indemnización. Luego deja el inmueble en el estado en que lo recibiste, salvo el desgaste normal, con los servicios y la administración al día, y firma un acta de entrega con el arrendador.

Si quieres irte antes del vencimiento, la ley también lo permite, pero normalmente con el mismo preaviso de tres meses y el pago de una indemnización. Por eso la fecha de vencimiento del contrato es el dato más importante para planear la salida.

El preaviso: cuándo y cómo darlo

La Ley 820 de 2003 regula en sus artículos 22 a 24 las formas de terminar el contrato. El artículo 24 se ocupa de la terminación por parte del arrendatario y establece, en resumen, dos situaciones: si te vas al vencimiento del término inicial o de una prórroga, basta un preaviso escrito de al menos tres meses, sin indemnización; si te vas antes, también das preaviso de tres meses y pagas una indemnización equivalente a tres meses de canon, salvo que el contrato pacte algo más favorable para ti.

La ley pide que el aviso se envíe por escrito a través del servicio postal autorizado, es decir, correo certificado con constancia de entrega. Un mensaje de WhatsApp o un correo electrónico pueden servir como evidencia adicional, pero no reemplazan con seguridad el envío certificado si después hay discusión.

1. Busca en tu contrato la fecha de inicio, el término (por ejemplo 12 meses) y si se ha prorrogado.
2. Calcula la fecha de vencimiento actual y resta tres meses: esa es la fecha límite para que el arrendador reciba tu aviso.
3. Envía la carta por correo certificado a la dirección que figura en el contrato para notificaciones.
4. Guarda la guía y el certificado de entrega de la empresa de correo junto con una copia de la carta.

Terminar un contrato de arriendo: causales y multas

Modelo de carta de preaviso

Este es un texto de ejemplo que puedes adaptar. Cambia los datos entre corchetes y revisa que la fecha de terminación coincida con el vencimiento del contrato o de su prórroga.

[Ciudad], [fecha]. Señor(a) [nombre del arrendador o inmobiliaria], [dirección de notificación]. Referencia: preaviso de terminación del contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en [dirección del apartamento].

Yo, [tu nombre], identificado(a) con [tipo y número de documento], en calidad de arrendatario del inmueble ubicado en [dirección], según contrato firmado el [fecha de firma], le informo por medio de esta carta que no deseo prorrogar el contrato y que lo daré por terminado en la fecha de su vencimiento, el [fecha de vencimiento], de acuerdo con lo previsto en la Ley 820 de 2003.

Entregaré el inmueble en esa fecha con los servicios públicos y la administración a paz y salvo, y le propongo realizar la inspección y firmar el acta de entrega el [fecha y hora propuestas]. Puede contactarme en [teléfono] o [correo]. Atentamente, [firma, nombre y documento].

Si vas a salir antes del vencimiento, la carta debe decirlo con claridad y conviene que primero intentes un acuerdo con el arrendador: muchos aceptan una salida anticipada sin indemnización si les ayudas a conseguir un nuevo arrendatario. Ese acuerdo debe quedar por escrito.

Paz y salvos: servicios y administración

El arrendador te va a pedir que demuestres que no dejas deudas. Lo normal es presentar los últimos recibos pagados de cada servicio público y, si el canon no incluye la administración, el paz y salvo de la administración del edificio.

El problema es el último periodo: los servicios se facturan con retraso, así que el consumo de tus últimas semanas llega cuando ya te fuiste. Acuerda con el arrendador cómo se liquida: lo común es tomar la lectura de los contadores el día de la entrega, dejarla en el acta y calcular el valor proporcional o dejarlo pagado cuando llegue la factura.

Toma foto de los contadores de agua, luz y gas el día de la entrega.
Cancela o traslada los servicios que estén a tu nombre, como internet y televisión, con tiempo: algunos operadores piden preaviso.
Pide el paz y salvo de administración por escrito si te correspondía pagarla.

Servicios públicos en un arriendo: quién paga

Acta de entrega frente al inventario inicial

El acta de entrega es el documento que firman ambas partes el día que devuelves las llaves: dice en qué estado queda cada espacio y cada elemento, y si hay pendientes. Se compara con el inventario que firmaste al recibir el apartamento. Si no hiciste inventario o no lo tienes, busca las fotos o videos de cuando entraste: son tu mejor prueba.

Haz el recorrido con el arrendador o la inmobiliaria, espacio por espacio, con el inventario en la mano. Anota en el acta lo que ellos señalen como daño y tu posición si no estás de acuerdo; no firmes un acta que dice «recibido a satisfacción» si luego te van a cobrar algo, ni una que te atribuya daños que ya estaban.

Inventario y acta de entrega: qué revisar

Desgaste normal o daño: qué te pueden cobrar

El arrendatario debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro que viene del uso normal y del paso del tiempo. La línea no siempre es nítida, pero hay criterios razonables.

Desgaste normal: pintura opaca o con marcas leves de uso, pisos con el brillo gastado en zonas de paso, empaques de grifería cansados, bisagras flojas por uso.
Daño que te pueden cobrar: huecos grandes en paredes, vidrios rotos, puertas o muebles empotrados dañados, manchas por descuido, daños de mascotas, electrodomésticos del inventario que no funcionan por mal uso.
Reparaciones locativas pendientes: las pequeñas que te correspondían durante el contrato, como cambiar bombillos o destapar un sifón, conviene hacerlas antes de entregar.
Pintura: si el contrato dice que debes entregar pintado, revisa qué dice exactamente; si no lo dice, discute si el estado de las paredes supera el desgaste normal.

Reparaciones en un arriendo: quién paga qué

Si el arrendador no quiere recibir el apartamento

A veces el arrendador no aparece el día de la entrega, o se niega a recibir hasta que pagues algo que no reconoces. Mientras no entregues, el canon sigue corriendo, así que no basta con irte y dejar las llaves con el portero.

La Ley 820 de 2003 prevé que, si el arrendador se niega a recibir, el arrendatario pueda hacer la entrega con intervención de una autoridad, para que quede constancia de la fecha y del estado del inmueble. Cuál autoridad actúa y cómo se tramita varía según la ciudad, así que pregunta en la personería municipal, en una casa de justicia o en el consultorio jurídico de una universidad antes de hacerlo.

Mientras tanto, documenta todo: la carta de preaviso con su constancia, mensajes donde propusiste fechas, fotos y video del apartamento vacío y limpio con fecha, y las lecturas de los contadores.

Preguntas frecuentes

¿Con cuánto tiempo debo avisar que voy a entregar el apartamento?

Con al menos tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga, por escrito y por correo certificado, según el artículo 24 de la Ley 820 de 2003. Si avisas tarde, el contrato se puede prorrogar automáticamente.

¿Qué pasa si no doy el preaviso de tres meses?

Si no avisas a tiempo, el contrato se entiende prorrogado por el mismo término y, si te vas igual, el arrendador te puede cobrar la indemnización que prevé la ley o el contrato. Lo mejor es buscar un acuerdo escrito con el arrendador.

¿Puedo entregar el apartamento antes de que se venza el contrato?

Sí, pero normalmente debes dar el preaviso de tres meses y pagar una indemnización equivalente a tres meses de canon, salvo que el contrato o un acuerdo con el arrendador digan otra cosa. Muchos arrendadores aceptan una salida sin indemnización si consigues reemplazo.

¿Tengo que pintar el apartamento al entregarlo?

Solo si el contrato lo exige o si el estado de las paredes va más allá del desgaste normal por uso. Revisa la cláusula exacta y compara con el inventario y las fotos de cuando entraste.

¿El preaviso por WhatsApp o correo electrónico sirve?

La Ley 820 pide que se dé por escrito a través del servicio postal autorizado. Un WhatsApp o un correo puede servir como prueba adicional, pero para evitar discusiones envía la carta por correo certificado y guarda la constancia.

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