¿Puede el dueño entrar al apartamento que te arrendó? Lo que dice la ley

Por qué el dueño no puede entrar cuando quiera

Al arrendar, el propietario conserva la propiedad pero te entrega el uso y el goce del inmueble. Desde ese momento el apartamento es tu domicilio y el de tu familia, con la misma protección que tendría si fuera tuyo. El artículo 28 de la Constitución dice que nadie puede ser molestado en su domicilio ni este registrado sino en virtud de mandamiento escrito de autoridad judicial competente, con las formalidades y por los motivos previamente definidos en la ley.

Además, entre las obligaciones del arrendador está librarte de toda turbación en el goce del inmueble: la Ley 820 de 2003 (art. 8) y el Código Civil lo dicen de distintas formas, pero la idea es la misma. Entrar sin permiso, aunque sea «solo a mirar», es exactamente el tipo de perturbación que el arrendador debe evitar.

Entrar a una vivienda ajena contra la voluntad de quien la habita puede incluso ser un delito: el Código Penal tipifica la violación de habitación ajena, y ser el propietario no es una excepción automática cuando el inmueble está arrendado a otra persona.

Visitas con aviso: lo que sí es razonable

Que el dueño quiera ver cómo está su inmueble es normal, y casi todos los contratos tienen una cláusula de inspección. Lo razonable es que la visita sea con aviso previo, en un horario acordado y con un motivo: revisar daños, hacer una reparación, leer contadores o mostrarlo a posibles compradores o arrendatarios cuando ya avisaste que te vas.

• Aviso previo de al menos uno o dos días, salvo emergencia.
• Horario diurno y acordado contigo; tú puedes estar presente.
• Frecuencia limitada: una visita al mes, por ejemplo, no una por semana.
• Si va un técnico o un posible comprador, que vaya con el arrendador o la inmobiliaria, no solo.
• Si el contrato dice algo distinto, se aplica el contrato, siempre que no vaya contra la ley ni desconozca tu derecho a la intimidad.

Qué debe tener un contrato de arrendamiento

Emergencias: el caso de la fuga o el incendio

Hay situaciones en las que entrar sin tu permiso está justificado: una fuga de agua que está inundando al vecino de abajo, un olor fuerte a gas, un incendio o una persona en peligro. En esos casos la urgencia manda y normalmente entran la administración, los bomberos o la policía, idealmente con testigos.

Una emergencia real se nota y se puede explicar después. «Pasé a revisar porque no me contestabas» no es una emergencia. Si alguien entró por una urgencia, pide por escrito qué pasó, quién entró y qué se hizo.

Copias de llaves y cambiar la chapa

Es frecuente que el dueño se quede con una copia de las llaves. Tener la copia no le da derecho a usarla sin tu permiso; si lo hace, el problema no es la llave sino el ingreso no autorizado.

Si no te sientes seguro, puedes cambiar el cilindro de la cerradura por tu cuenta. La práctica más sana es avisarle al arrendador, guardar el cilindro original y volver a ponerlo (o dejar el nuevo con sus llaves) cuando entregues el apartamento. Revisa antes el contrato: algunos prohíben modificar cerraduras sin autorización, y en ese caso conviene pedirla por escrito explicando el motivo.

En edificios, la portería o la administración no deberían dejar entrar al propietario a un apartamento arrendado sin autorización del arrendatario. Si te preocupa, deja por escrito en la administración que nadie entra sin tu permiso, salvo emergencia.

Qué hacer si el dueño entra sin permiso

• 1. Habla primero y deja constancia: un mensaje escrito diciendo qué pasó, cuándo y pidiendo que no se repita.
• 2. Recoge pruebas: registros de portería, cámaras del edificio, testigos, fotos de cosas movidas o faltantes.
• 3. Si se repite, envía una carta formal (por correo certificado) recordando que el contrato no lo autoriza a ingresar sin tu consentimiento.
• 4. Si falta algo o hubo daño, puedes denunciar ante la Fiscalía o la Policía.
• 5. Si la perturbación es reiterada, la Ley 820 de 2003 (art. 24) te permite terminar el contrato por la incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute del inmueble. Antes de hacerlo, asesórate en la personería, una casa de justicia o un consultorio jurídico.

Arrendador y arrendatario: derechos y deberes

Otras formas de presión que tampoco están permitidas

Entrar sin permiso no es la única forma de perturbación. A veces el arrendador que quiere sacar a un inquilino corta los servicios, cambia la cerradura con el inquilino afuera o saca sus cosas. Nada de eso está permitido: si el arrendatario no paga o incumple, el camino es el proceso de restitución ante un juez, no la fuerza.

La suspensión de los servicios públicos por acción premeditada del arrendador también aparece en la Ley 820 de 2003 como causal para que el arrendatario termine el contrato. Si te pasa, documenta y busca asesoría.

Restitución de inmueble arrendado: cómo funciona

Antes de firmar: deja esto claro en el contrato

Si estás buscando apartamento, preguntar esto en la visita también te dice mucho del arrendador: quien respeta la privacidad lo responde sin problema.

• Una cláusula de visitas con aviso previo y horarios.
• Quién tiene copias de las llaves.
• Cómo se coordinan las reparaciones: aviso, horario y quién acompaña al técnico.
• Cómo serán las visitas para mostrar el inmueble cuando ya diste preaviso de salida.

Qué revisar al visitar un apartamento en arriendo

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