Humedad y moho en un apartamento arrendado: quién responde y qué hacer

Si la humedad viene de la estructura del edificio o de la construcción (filtraciones por fachada o cubierta, tuberías internas rotas, mala impermeabilización), la reparación le corresponde al arrendador, porque es una reparación necesaria; el Código Civil (art. 1985) lo obliga a hacerlas durante el arriendo. Si viene del uso diario, como poca ventilación o ropa secando adentro, y es menor, entra en el terreno de las reparaciones locativas y del cuidado que te corresponde a ti.

En la práctica la clave es avisar por escrito apenas aparezca, documentar con fotos y fechas, y no hacer arreglos grandes por tu cuenta sin acordarlo. Si la humedad hace el apartamento insalubre y el arrendador no la arregla, puedes llegar a terminar el contrato, pero conviene hacerlo con pruebas y asesoría.

De dónde viene la humedad (y por qué importa)

Quién responde depende casi siempre del origen. Por eso, antes de discutir, vale la pena identificar qué tipo de humedad es. Un técnico o la administración del edificio pueden ayudarte a diagnosticarla.

Filtración desde afuera: manchas que crecen con la lluvia, en muros de fachada, bajo ventanas o en el techo del último piso. Suele ser problema de la fachada o la cubierta, que en propiedad horizontal es zona común.
Fuga de tubería: mancha localizada que no depende del clima, a veces con el piso o la pared caliente o mojada. Puede venir de tu apartamento o del vecino de arriba.
Humedad por capilaridad: sube desde el piso en primeros pisos o sótanos, con salitre en la base de las paredes.
Condensación: gotas en vidrios y moho en esquinas, detrás de muebles y en el baño, sobre todo en ciudades frías como Bogotá. Se agrava con poca ventilación, duchas largas con la puerta cerrada y ropa secándose adentro.

Quién paga: reparaciones necesarias frente a locativas

El Código Civil distingue dos clases de reparaciones. Las necesarias, que mantienen el inmueble en estado de servir para lo que se arrendó, son del arrendador (art. 1985). Las locativas, que son los pequeños deterioros propios del uso ordinario, le corresponden al arrendatario (art. 1998). La Ley 820 de 2003 mantiene esa misma lógica en las obligaciones de cada parte.

Aplicado a la humedad: una filtración por fachada, una tubería empotrada rota o una impermeabilización vencida son reparaciones necesarias, a cargo del arrendador; si el origen es zona común del edificio, el arrendador debe gestionarlo con la administración. Limpiar el moho superficial causado por mala ventilación, cambiar el sellante del baño que se desgastó con el uso o repintar una mancha que tú causaste se acerca más a lo locativo.

Si la humedad viene del apartamento de arriba, el responsable de la reparación es el propietario de ese apartamento o la copropiedad, pero tu interlocutor sigue siendo tu arrendador: él es quien debe mantenerte en el goce del inmueble y coordinar con el vecino.

Reparaciones en un arriendo: quién paga qué

Cómo documentarlo y reclamar

1. Toma fotos y video con fecha de cada mancha, de muebles o ropa dañados y del moho, y repítelos cada semana para mostrar que avanza.
2. Avisa por escrito al arrendador o la inmobiliaria: describe dónde está, desde cuándo y pide la reparación en un plazo razonable.
3. Si sospechas que viene de una zona común o del vecino, informa también a la administración por escrito.
4. Guarda copia de todo: mensajes, correos, respuestas y visitas de técnicos.
5. Si no responden, envía una carta formal por correo certificado recordando la obligación de hacer reparaciones necesarias.
6. No descuentes el arreglo del canon por tu cuenta sin acuerdo escrito: puede tomarse como incumplimiento de pago.

Humedad, moho y salud

La humedad persistente y el moho no son solo un problema estético. La Organización Mundial de la Salud ha señalado que la humedad y el moho en interiores se asocian con problemas respiratorios, alergias y empeoramiento del asma, especialmente en niños, adultos mayores y personas con enfermedades respiratorias.

Si alguien en tu hogar tiene síntomas que empeoran en casa, consulta al médico y guarda la historia clínica: además de cuidar tu salud, sirve como prueba de que el problema afecta el uso normal del inmueble. Mientras se arregla, ventila a diario, aleja muebles de los muros afectados y no duermas pegado a una pared con moho.

Cuándo puedes terminar el contrato

Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias y la humedad impide usar el apartamento de forma normal o lo vuelve insalubre, el incumplimiento es suyo. El Código Civil permite al arrendatario terminar el arriendo cuando el mal estado de la cosa le impide usarla para lo que fue arrendada, y la Ley 820 de 2003 incluye entre las causales de terminación por parte del arrendatario el desconocimiento por el arrendador de los derechos que le reconoce la ley o el contrato.

No es una decisión para tomar en caliente: si terminas sin pruebas sólidas, el arrendador puede alegar que el incumplimiento fue tuyo y cobrarte indemnización. Antes, reúne la documentación, da un plazo por escrito y busca orientación en la personería, una casa de justicia o un consultorio jurídico universitario.

Terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo

Cómo revisarlo antes de arrendar

La mejor humedad es la que detectas en la visita. Ve preferiblemente en temporada de lluvias o después de un aguacero, y no te quedes solo con la sala.

Huele: el olor a encierro o a moho no se disimula con ambientador.
Mira esquinas del techo, detrás de puertas, closets por dentro, el techo del baño y la base de las paredes.
Desconfía de pintura muy fresca en un solo muro o de manchas tapadas con muebles.
Revisa ventanas: si tienen marcas de agua o moho en el marco, hay condensación frecuente.
Pregunta si el edificio ha tenido filtraciones de fachada o cubierta y si hay obras de impermeabilización pendientes.
Si hay algo, que quede en el inventario con fotos y, si es posible, con el compromiso de arreglo por escrito.

Checklist para visitar un apartamento en arriendo · Apartamentos en arriendo en Bogotá

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la humedad en un apartamento arrendado?

Depende del origen. Si viene de la estructura, la fachada, la cubierta o una tubería interna, es una reparación necesaria a cargo del arrendador según el artículo 1985 del Código Civil. Si es un deterioro menor causado por el uso, como moho por mala ventilación, se acerca a las reparaciones locativas del arrendatario.

¿Puedo dejar de pagar el arriendo por humedad?

No es recomendable dejar de pagar ni descontar por tu cuenta, porque el arrendador puede iniciar un proceso de restitución por mora. Lo correcto es reclamar por escrito, documentar y, si no responde, buscar un acuerdo o asesoría para terminar el contrato con fundamento.

¿El moho en el baño es responsabilidad del inquilino?

El moho superficial por condensación, causado por duchas sin ventilación, suele ser parte del cuidado diario del arrendatario. Si el baño no tiene ventilación adecuada o hay una filtración detrás del enchape, el problema es del inmueble y le corresponde al arrendador.

¿Puedo terminar el contrato por humedad sin pagar multa?

Es posible si la humedad impide el uso normal del inmueble o lo hace insalubre y el arrendador no la repara después de que le avisaste. Necesitas pruebas del problema y de tus reclamos; asesórate antes, porque si el arrendador demuestra que no incumplió, te puede cobrar la indemnización.

¿Qué hago si la humedad viene del apartamento del vecino?

Avísale por escrito a tu arrendador y a la administración del edificio. La reparación corresponde al propietario del apartamento de donde viene la fuga o a la copropiedad si es zona común, pero tu arrendador es quien debe gestionarlo para que puedas usar tu vivienda.

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