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Reparaciones en un arriendo: quién paga qué

La regla general: al arrendatario le tocan las reparaciones menores que vienen del uso diario (las «locativas»), y al arrendador las que son necesarias para que el inmueble siga sirviendo: estructura, humedades de origen, redes y daños que no causó el inquilino.

La Ley 820 de 2003 obliga al arrendador a mantener el inmueble en estado de servir (art. 8) y al arrendatario a cuidarlo y hacer las reparaciones locativas (art. 9).

Normalmente le tocan al arrendatario

Cambiar bombillos, empaques de llaves, sifones tapados por el uso.
Daños que él, su familia o sus visitas causen: vidrios rotos, chapas forzadas, manchas.
El mantenimiento menor de lo que usa todos los días.

Normalmente le tocan al arrendador

Humedades y filtraciones que vienen de la estructura, la cubierta o las tuberías internas.
Fallas eléctricas o de gas de la instalación, no del uso.
Reparaciones de electrodomésticos incluidos que se dañan por desgaste normal.
Todo lo necesario para que el inmueble se pueda usar para lo que se arrendó.

Cómo manejar un daño

Avisa por escrito (correo o mensaje) con fotos y fecha.
Si es urgente y el arrendador no responde, deja constancia antes de reparar por tu cuenta y guarda las facturas.
No descuentes la reparación del canon sin acuerdo escrito: puede terminar en un incumplimiento tuyo.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga si se daña el calentador?

Si se daña por desgaste normal, en general el arrendador; si se dañó por mal uso, el arrendatario. Lo que diga el contrato también cuenta, mientras no vaya contra la ley.

¿Puedo descontar del arriendo lo que pagué en una reparación?

Solo si el arrendador lo acepta por escrito. Hacerlo sin acuerdo puede considerarse un pago incompleto del canon.

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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.