Vender un apartamento arrendado: qué pasa con el inquilino

Puedes vender un apartamento arrendado sin esperar a que el inquilino se vaya. La venta no termina por sí sola el contrato de arrendamiento: tienes dos caminos, vender con el arriendo vigente a un comprador que lo recibe así, normalmente un inversionista, o terminar el contrato con las causales y avisos de la Ley 820 de 2003 para entregarlo desocupado.

La elección cambia el tipo de comprador, el precio y los tiempos. Aquí está cómo funciona cada camino, qué dice la ley sobre la terminación por venta y cómo manejar las visitas sin pelear con el arrendatario.

Camino 1: vender con el inquilino adentro

El comprador recibe el inmueble con el contrato vigente y pasa a ser el arrendador. Para un inversionista eso puede ser una ventaja: compra un activo que ya produce renta, sin meses vacíos ni gastos de buscar arrendatario. Al 15 de octubre de 2026, comprar para arrendar rentaba en bruto alrededor del 7,4% al año en Bogotá y del 7,5% en Medellín, con diferencias grandes entre barrios, según los avisos vivos que reúne Aptologia (precios pedidos de venta y arriendo, no de cierre).

Para que funcione, entrega al comprador copia del contrato, el canon actual, la fecha del último incremento, el estado de pagos y el inventario. Pacta en la promesa desde qué fecha el canon es del comprador y cómo se le informa al arrendatario a quién pagar. Cómo opera la sustitución del arrendador en tu caso depende del contrato y de las reglas del Código Civil sobre la enajenación de la cosa arrendada; si hay dudas, que lo revise un abogado.

Rentabilidad del arriendo en Bogotá por barrio · Rentabilidad del arriendo en Medellín por barrio

Camino 2: terminar el contrato para entregar desocupado

La mayoría de compradores que van a vivir en el inmueble lo quieren desocupado, y su banco también puede preferirlo. La Ley 820 de 2003, en su artículo 22, numeral 8, permite al arrendador terminar el contrato a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas cuando el inmueble haya de entregarse en cumplimiento de un contrato de compraventa, con aviso escrito al arrendatario con no menos de tres meses de antelación. El artículo 23 añade requisitos para usar esa causal, entre ellos constituir una caución a favor del arrendatario.

El mismo artículo 22, numeral 7, contempla la terminación unilateral durante el término del contrato con preaviso de tres meses y una indemnización al arrendatario. Antes de usar cualquiera de estas vías, revisa el texto exacto de los artículos 22 y 23, lo que diga tu contrato y la jurisprudencia con un abogado: un aviso mal hecho no termina el contrato y te deja con un comprador esperando.

Ley 820 de 2003: lo esencial del arriendo de vivienda

Camino 3: negociar la salida con el arrendatario

Muchas veces lo más rápido es hablar con el inquilino. Puedes ofrecerle terminar el contrato de mutuo acuerdo a cambio de algo concreto: unos meses sin incremento, ayuda con la mudanza o una suma pactada. Deja el acuerdo por escrito, con fecha de entrega y estado del inmueble. También puedes ofrecerle que sea él quien compre: un arrendatario que ya vive ahí y conoce el edificio es un comprador natural.

Las visitas: el punto más delicado

El arrendatario tiene derecho a usar el inmueble con tranquilidad. Revisa si el contrato dice algo sobre visitas para la venta; si no, acuerda un esquema por escrito.
Propón horarios fijos y avisos con anticipación, por ejemplo dos franjas a la semana, y respétalos.
Reúne a varios interesados en la misma franja y filtra antes a quienes no tienen cómo pagar.
Toma fotos y video cuando esté en buen estado, para que menos personas necesiten visitar en la etapa inicial.
Nunca entres sin autorización del arrendatario, aunque tengas llave.

Cómo afecta el precio

Un apartamento con inquilino deja por fuera a buena parte de los compradores de vivienda propia, lo que reduce la demanda. A cambio, para el inversionista un contrato al día con un buen arrendatario y un canon de mercado vale: le ahorra vacancia y búsqueda. Si el canon está muy por debajo del mercado o el arrendatario tiene atrasos, el comprador lo va a descontar del precio.

Calcula qué te conviene: el precio que conseguirías vendiendo con contrato a un inversionista frente al precio de vender desocupado, menos los meses sin canon y los costos de esperar la terminación.

Qué mira un inversionista al comprar para arrendar

Lo que debe decir la promesa

Si el inmueble se entrega con contrato vigente o desocupado, y en qué fecha.
Si se entrega con contrato: canon, vencimiento, garantías del contrato y a partir de cuándo el canon es del comprador.
Si se entrega desocupado: qué pasa si el arrendatario no sale a tiempo, con un plazo adicional o una penalidad clara.
Quién responde por cánones, servicios y administración atrasados hasta la entrega.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi apartamento si está arrendado?

Sí. La venta no termina por sí sola el contrato. Puedes venderlo con el arriendo vigente a un comprador que lo recibe así, o terminar el contrato con las causales de la Ley 820 de 2003 o por acuerdo con el arrendatario para entregarlo desocupado.

¿Con cuánto tiempo debo avisar al inquilino si voy a vender?

La causal de entrega por compraventa del artículo 22, numeral 8, de la Ley 820 exige aviso escrito con no menos de tres meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga, y el artículo 23 añade requisitos. Revisa el caso con un abogado.

¿El inquilino está obligado a dejar ver el apartamento?

Depende de lo que diga el contrato. Si no regula las visitas, lo práctico es acordar con el arrendatario horarios y avisos por escrito; nunca entres sin su autorización.

¿El nuevo dueño puede subir el arriendo?

El comprador que recibe el contrato vigente lo hace en sus condiciones, y el incremento sigue las reglas de la Ley 820 y del contrato: una vez al año y con el tope legal para vivienda urbana.

¿Vale menos un apartamento arrendado?

Tiene menos compradores posibles, porque quien lo quiere para vivir prefiere recibirlo desocupado. Para un inversionista, en cambio, un contrato al día con canon de mercado puede ser un atractivo.

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