Vender una casa heredada en Colombia: sucesión, impuestos y pasos

Para vender una casa heredada en Colombia primero hay que terminar la sucesión: mientras no se haga la partición y la adjudicación quede inscrita en el certificado de tradición y libertad, el inmueble sigue a nombre de la persona que falleció y ningún heredero puede venderlo como dueño. Después, si quedó en cabeza de varios herederos, todos deben firmar la venta.

Hay dos alternativas cuando no se quiere esperar: vender los derechos herenciales, que es legal pero más riesgoso y barato para el comprador, o pactar en la sucesión que el inmueble se venda y se reparta el dinero. Aquí tienes los pasos, los impuestos que se pagan y qué hacer si un heredero no quiere vender.

Paso 1: hacer la sucesión

La sucesión es el proceso que pasa los bienes de quien murió a sus herederos. Si todos los herederos están de acuerdo y son capaces, se puede hacer ante notaría, con abogado (Decreto 902 de 1988 y sus modificaciones). Si hay desacuerdo, herederos menores de edad u otras complicaciones, se hace ante un juez, por el Código General del Proceso, y toma más tiempo.

En la sucesión se hace un inventario de bienes y deudas, se les pone un valor y se reparte. El resultado es una escritura o una sentencia de adjudicación que dice a quién le quedó cada bien y en qué proporción. Esa adjudicación tiene que registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (Ley 1579 de 2012); solo entonces el certificado de tradición muestra a los herederos como dueños.

Cómo leer el certificado de tradición y libertad

Paso 2: ponerse de acuerdo entre herederos

Si el inmueble quedó a nombre de varios herederos, cada uno es dueño de una cuota, y para vender el inmueble completo tienen que firmar todos. Conviene acordar por escrito, antes de publicar, el precio mínimo, quién va a manejar las visitas, si se usa inmobiliaria y cómo se reparten los gastos y el dinero.

Una alternativa es que uno de los herederos compre la parte de los demás. Es frecuente cuando alguien vive en el inmueble o le tiene apego, y evita buscar un comprador externo. Para fijar un precio justo entre familiares sirve un avalúo hecho por un perito.

Avalúo de un inmueble: cuándo pedirlo · Cuánto piden por inmuebles parecidos en el barrio

Si un heredero no quiere vender

Nadie está obligado a permanecer en comunidad. Si un copropietario no quiere vender ni comprar las partes de los demás, cualquiera de ellos puede pedirle a un juez la división del bien con un proceso divisorio (artículo 406 y siguientes del Código General del Proceso). Si el inmueble no se puede dividir físicamente, como pasa con un apartamento, el juez ordena venderlo en pública subasta y repartir el dinero.

Es un camino largo y suele terminar en un precio más bajo que el de una venta negociada, así que funciona más como argumento para llegar a un acuerdo que como primera opción. Cada heredero también puede vender su cuota a un tercero, aunque pocos compradores pagan bien por una parte de un inmueble.

Vender los derechos herenciales antes de terminar la sucesión

Un heredero puede ceder sus derechos en la herencia por escritura pública antes de que la sucesión termine. Quien los compra no compra la casa: compra la posición del heredero en el proceso, con lo que resulte de la partición, incluidas las deudas que tuviera el fallecido. Por eso esos derechos se venden con un descuento importante y los compran sobre todo inversionistas especializados.

Sirve cuando un heredero necesita liquidez y no puede esperar, pero quien vende recibe menos que si esperara a la adjudicación. Si te ofrecen comprar tus derechos, pide asesoría de un abogado antes de firmar.

Comprar un inmueble en sucesión: lo que revisa el comprador

Los impuestos: al heredar y al vender

Lo que se recibe por herencia es ganancia ocasional para el heredero en el año en que se le adjudica (artículo 302 del Estatuto Tributario), y se declara en la renta de ese año. El artículo 307 contempla exenciones parciales, entre ellas una para el inmueble de vivienda de habitación del causante, con topes en UVT que han cambiado con las reformas: confírmalos con la DIAN o con tu contador antes de declarar.

Cuando después vendes el inmueble, la utilidad se calcula contra su costo fiscal, que para bienes heredados parte del valor por el que se adjudicaron en la sucesión. Esa utilidad tributa como ganancia ocasional si se cumplen los dos años de posesión del artículo 300; cómo se cuenta ese plazo en bienes heredados conviene verificarlo con un contador. En la escritura de venta, además, la notaría cobra la retención en la fuente del 1% a cada heredero vendedor que sea persona natural.

Ganancia ocasional al vender un inmueble

Antes de publicar una casa heredada

Verifica que la adjudicación ya esté registrada en el certificado de tradición.
Ponte al día con el predial, la valorización y la administración, que suelen acumular deudas mientras se hace la sucesión.
Revisa el estado físico: casas que pasaron meses o años desocupadas necesitan arreglos básicos para mostrarse.
Si vive alguien en la casa, define con esa persona cuándo y cómo la entrega.
Reúne cédulas de todos los herederos y, si alguno vive fuera, un poder especial apostillado o ante consulado.

Documentos para vender un inmueble

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender una casa heredada sin hacer la sucesión?

No como dueño. Mientras no se haga la sucesión y se registre la adjudicación, el inmueble sigue a nombre de quien murió. Lo que sí se puede vender antes son los derechos herenciales, con más riesgo y menor precio.

¿Todos los herederos tienen que firmar la venta?

Sí, si el inmueble quedó adjudicado a varios. Cada uno es dueño de una cuota y para vender el inmueble completo deben firmar todos o sus apoderados.

¿Qué pasa si un hermano no quiere vender la casa?

Se puede intentar que uno compre la parte del otro. Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede pedir a un juez un proceso divisorio, que en un inmueble que no se puede partir termina en la venta en subasta y el reparto del dinero.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?

Al heredar, ganancia ocasional sobre lo recibido, con las exenciones del artículo 307 del Estatuto Tributario. Al vender, retención en la fuente del 1% en la notaría y, si hubo utilidad frente al valor de adjudicación, ganancia ocasional. Confirma topes y plazos con la DIAN o con un contador.

¿Cuánto se demora una sucesión?

Una sucesión notarial con todos de acuerdo y papeles en orden es bastante más rápida que una judicial, que puede tardar mucho más. El tiempo depende de la notaría o del juzgado, de las deudas y de qué tan rápido se reúnan los documentos.

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