Entrega de apartamento nuevo: qué revisar y cómo usar la garantía

Antes del día de la entrega

• Pide la cita con tiempo y que te den al menos dos horas; ve de día para ver bien la luz y los acabados.
• Lleva la promesa, los planos y la lista de acabados ofrecidos, para comparar.
• Lleva un metro, un nivel pequeño, un probador de tomas, linterna, cinta de enmascarar para marcar detalles y el celular para fotos y video.
• Si puedes, ve con alguien que sepa de obra: un arquitecto, un maestro de confianza o una empresa de inspección.

Qué revisar, espacio por espacio

• Muros y techos: fisuras, manchas de humedad, pintura dispareja y esquinas desplomadas.
• Pisos y enchapes: piezas sueltas (golpea suave; suenan huecas), desniveles, juntas sin emboquillar y cortes mal hechos.
• Puertas y ventanas: que abran y cierren sin forzar, que las chapas funcionen, que los vidrios no estén rayados y que no entre agua (pide hacer la prueba con agua en ventanas y balcón).
• Baños y cocina: abre todas las llaves y descarga los sanitarios; mira presión, temperatura del agua caliente, que no haya goteos bajo lavamanos y lavaplatos y que los sifones desagüen rápido.
• Electricidad: prueba cada toma, interruptor y punto de luz; revisa que el tablero tenga los circuitos marcados.
• Gas: que esté la certificación de la instalación y que no huela a gas cerca de los puntos.
• Área y distribución: mide los espacios principales y compara con los planos y con el área privada de la escritura.
• Parqueadero y depósito: que sean los asignados en la escritura y tengan las medidas ofrecidas.

Área privada vs. área construida

Cómo llenar el acta de entrega

El acta es la prueba de cómo recibiste el apartamento. Escribe cada pendiente con su ubicación (por ejemplo: «baldosa suelta junto a la puerta del baño principal») y adjunta o referencia fotos con fecha. Si la constructora trae un formato que dice «recibo a satisfacción», agrega a mano la frase «con las observaciones anotadas» y la lista.

Pide copia firmada del acta y una fecha comprometida para las reparaciones. Recibir las llaves con pendientes es normal; lo que no conviene es recibir sin dejarlos escritos.

La garantía legal: 1 año y 10 años

El art. 8 de la Ley 1480 de 2011 fija para inmuebles una garantía legal de un año para los acabados y de diez años para la estabilidad de la obra. Acabados son pisos, pintura, carpintería, enchapes, griferías y similares; estabilidad tiene que ver con estructura, cimentación y elementos que comprometen la seguridad del edificio.

Además, el art. 2060 del Código Civil hace responsable al constructor si el edificio perece o amenaza ruina dentro de los diez años siguientes a la entrega por vicios de construcción, y la Ley 1796 de 2016 (vivienda segura) obliga a amparar los perjuicios patrimoniales de los propietarios por colapso o amenaza de ruina de la vivienda nueva. Pregunta a la constructora cómo cumplió esa obligación en tu proyecto.

Vicios ocultos y saneamiento de un inmueble

Cómo reclamar la garantía

• Escribe a la constructora por su canal de posventa, describe el daño, adjunta fotos y pide una visita técnica. Guarda el número de radicado.
• Si te reparan, deja constancia de la fecha y de que el arreglo quedó bien; si el daño se repite, vuelve a reclamar citando el anterior.
• Si no responden o niegan sin razón, puedes acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio con una acción de protección al consumidor (Ley 1480, art. 58), que tiene plazos para presentarse después de vencida la garantía.
• Ojo con los daños por mal uso o por reformas que tú hagas: la constructora puede negar la garantía si alteraste lo que falló.

Las zonas comunes también se entregan

La Ley 675 de 2001 (art. 24) regula la entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial a la administración de la copropiedad, y el art. 52 prevé que el constructor actúe como administrador provisional mientras se vende una parte de las unidades. Cuando se instale la primera asamblea, propón un comité que reciba las zonas comunes con acta, inventario y planos, y que reclame en grupo los defectos de fachadas, cubiertas, equipos y redes.

Reglamento de propiedad horizontal

Preguntas frecuentes

Sigue aprendiendo

• Deudas de administración al comprar apartamento: quién las paga
• Comprar apartamento en remate judicial: cómo funciona y riesgos
• Permuta de inmuebles: qué es y cómo se hace en Colombia (impuestos y riesgos)
• Comprar apartamento en Colombia desde el exterior: guía práctica
• Comprar apartamento en pareja: copropiedad, escritura y crédito
• Cómo comparar ofertas de crédito hipotecario: tasa, seguros y costos
• Ver todas las guías →