Aptologia¿Qué hacer si el inquilino abandonó el apartamento?
Si el inquilino abandonó el apartamento sin entregarlo, el arrendador puede recuperar la tenencia con el procedimiento que prevé la Ley 820 de 2003 para inmuebles abandonados, que exige la presencia de testigos y de una autoridad para dejar constancia; no conviene simplemente entrar y cambiar la guarda.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.500.000 en Medellín, $3.035.000 en Bogotá y $4.320.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 86 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Soacha ($1.105.000) y la más cara Medellín ($4.500.000).
Esa ley contempla que, cuando el arrendatario abandona el inmueble, el arrendador puede pedir la entrega ante la autoridad competente, que levanta un acta del estado del inmueble y de lo que se encuentre adentro. Así el propietario queda protegido si el inquilino aparece después reclamando.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 38.927 | $4.500.000 | < $3.100.000 |
| Bogotá | 21.363 | $3.035.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 12.536 | $4.320.000 | < $3.523.750 |
| Sabaneta | 8.354 | $3.100.000 | < $2.600.000 |
| Barranquilla | 8.075 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Cali | 5.223 | $2.340.000 | < $1.500.000 |
| Rionegro | 5.135 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| Cartagena | 4.822 | $3.725.000 | < $2.500.000 |
| Pereira | 3.833 | $2.700.000 | < $1.900.000 |
| Bello | 3.365 | $2.100.000 | < $1.725.000 |
| Itagüí | 2.634 | $2.700.000 | < $2.131.250 |
| Cúcuta | 1.961 | $1.600.000 | < $1.145.000 |
| Bucaramanga | 1.821 | $2.519.000 | < $1.680.000 |
| Manizales | 1.584 | $2.215.000 | < $1.540.000 |
| Chía | 1.542 | $2.414.600 | < $1.605.000 |
| Armenia | 1.467 | $2.375.000 | < $1.600.000 |
| Estrella | 1.336 | $2.450.000 | < $1.800.000 |
| Floridablanca | 1.228 | $2.475.000 | < $1.700.000 |
| Cajicá | 1.139 | $2.700.000 | < $1.850.000 |
| Ceja | 1.070 | $2.500.000 | < $1.736.250 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 2 de noviembre de 2026 y el 3 de noviembre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoSeñales de abandono
No basta con que el inquilino no conteste el teléfono. Suele hablarse de abandono cuando hay varias señales juntas.
- Meses sin pagar y sin respuesta.
- Correspondencia acumulada y recibos sin pagar.
- Vecinos o portería que confirman que no hay nadie.
- Servicios suspendidos por falta de pago.
- Ausencia de muebles visible desde afuera.
El procedimiento recomendado
Reúne pruebas de la ausencia, como certificación de la portería, recibos y mensajes sin respuesta, y acude a la inspección de policía, a un notario o al juez según lo que corresponda en tu municipio. La diligencia se hace con testigos y se levanta un acta que describe el estado del inmueble y los bienes que haya.
Los bienes encontrados no son del arrendador: deben inventariarse y quedar en depósito, no venderse ni botarse.
Por qué no entrar por tu cuenta
Si entras sin procedimiento y el inquilino reaparece, puede alegar que lo sacaron por la fuerza o que se perdieron bienes. Eso puede costar una demanda por perjuicios. El acta con autoridad y testigos evita esa discusión.
Cobrar lo que quedó debiendo
Recuperar el inmueble no cancela la deuda. Con el contrato escrito puedes cobrar los cánones y servicios pendientes al arrendatario y a los codeudores, o reclamar a la aseguradora si hay póliza.
Revisa que los servicios públicos y la administración queden al día para volver a arrendar. Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado; si tu caso tiene particularidades, consulta un consultorio jurídico universitario, una casa de justicia o un abogado.
Prevenir el problema
Pedir al inquilino datos de contacto alternos, conocer a los codeudores y pactar en el contrato una dirección para notificaciones facilita actuar rápido. Una póliza de arrendamiento también reduce el riesgo económico.
Antes de dar por abandonado el inmueble
Agota los intentos de contacto y déjalos documentados: llamadas, mensajes, correos y una carta a la dirección de notificaciones del contrato. Contacta también a los codeudores, que muchas veces saben dónde está el inquilino o pueden facilitar una entrega voluntaria de las llaves, lo que resuelve el problema en días.
Si el inquilino responde y acepta entregar, firma con él un acta de entrega, aunque sea a distancia, y verifica el estado del inmueble con fotos. Si no aparece, sigue el procedimiento con autoridad y testigos. Mientras tanto, no arriendes el inmueble a otra persona ni hagas obras: primero debe quedar clara la recuperación de la tenencia, para que el nuevo contrato no quede expuesto a reclamos.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.500.000 en Medellín, $3.035.000 en Bogotá y $4.320.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 86 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Soacha ($1.105.000) y la más cara Medellín ($4.500.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 86 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Soacha ($1.105.000), Yumbo ($1.440.000), Madrid ($1.472.500), Ibagué ($1.595.000).
¿Puedo entrar si el inquilino lleva meses sin aparecer?
Es mejor usar el procedimiento con autoridad y testigos que prevé la Ley 820 de 2003, para dejar constancia y evitar reclamos.
¿Qué hago con los muebles que dejó?
Deben inventariarse en el acta y quedar en depósito. No se pueden vender ni botar sin orden o acuerdo.
¿Sigo pudiendo cobrar la deuda?
Sí, al arrendatario y a los codeudores con el contrato escrito, o a la aseguradora si hay póliza.
¿Necesito demanda de restitución?
Si se cumple el procedimiento de abandono, no siempre. Si hay dudas sobre si realmente se fue, la restitución es la vía segura.
¿Puedo volver a arrendar el apartamento apenas lo recupere?
Sí, una vez quede constancia de la recuperación de la tenencia en el acta o con la entrega de las llaves. Antes de eso, arrendarlo a otra persona expone al propietario a reclamos del inquilino anterior.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 3 de noviembre de 2026.