Aptologia¿Cuál es el máximo que se puede cobrar de arriendo en Colombia?
El máximo que se puede cobrar de arriendo por una vivienda urbana en Colombia es el 1% mensual de su valor comercial, y ese valor comercial no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral, según el artículo 18 de la Ley 820 de 2003.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
Este tope protege al inquilino y aplica tanto al canon inicial como a los reajustes anuales. Para el propietario es un dato que conviene revisar antes de publicar, sobre todo si el avalúo catastral es bajo.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoLa regla en palabras simples
El canon mensual no puede pasar del 1% de lo que vale comercialmente el inmueble. Pero la ley pone un segundo límite: para este cálculo, el valor comercial no puede ser mayor que dos veces el avalúo catastral que aparece en el recibo del predial.
Por eso el tope real es el menor entre el 1% del valor comercial y el 1% de dos veces el avalúo catastral.
Cómo calcular tu tope
Necesitas el avalúo catastral, que aparece en la factura del impuesto predial del año, y una idea del valor comercial del inmueble.
- Busca el avalúo catastral en el recibo del predial
- Multiplícalo por dos
- Compara ese resultado con el valor comercial estimado y toma el menor
- Saca el 1% de ese valor: ese es el canon mensual máximo
¿Se cumple en la práctica?
En muchas ciudades los arriendos de mercado quedan por debajo de este tope, así que la mayoría de propietarios no lo alcanza. El límite empieza a importar cuando el avalúo catastral está muy desactualizado frente al precio real del inmueble.
Si el canon que quieres cobrar supera el tope, el inquilino podría reclamar. No es una regla que se pueda dejar de lado con una cláusula del contrato: las normas de la Ley 820 sobre canon son de orden público.
El tope también limita los reajustes
Cada año puedes subir el canon hasta el IPC del año anterior, pero el canon reajustado tampoco puede pasar del 1% del valor comercial. Si tu canon ya está cerca del límite, el aumento puede quedar por debajo del IPC.
Cuando el municipio actualiza el avalúo catastral, el tope también cambia, así que vale la pena revisarlo cada año con el nuevo recibo del predial.
Lo que el tope no incluye
El límite se refiere al canon de arrendamiento. La cuota de administración y los servicios públicos son conceptos distintos y el contrato debe decir quién los paga.
En inmuebles amoblados, el canon sigue siendo arriendo de vivienda si el contrato es de vivienda urbana, por lo que conviene no inflar el valor con el argumento de los muebles sin revisar el tope.
Un ejemplo para entender el cálculo
Supón que el recibo del predial muestra un avalúo catastral determinado. Al multiplicarlo por dos obtienes el valor comercial máximo que la ley acepta para este cálculo. Si el valor comercial real del inmueble es menor que ese resultado, usas el valor comercial real.
Con el valor elegido, el canon máximo mensual es el 1%. Si el canon que pensabas cobrar está por debajo de ese número, estás dentro de la ley; si está por encima, debes ajustarlo antes de firmar.
Guarda el recibo del predial y una referencia del valor comercial, como un avalúo o la escritura reciente, por si alguna vez necesitas demostrar cómo calculaste el tope.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿El tope del 1% aplica a locales comerciales?
No. La Ley 820 de 2003 regula la vivienda urbana; los locales se rigen por el Código de Comercio.
¿Dónde encuentro el avalúo catastral?
En la factura del impuesto predial del año o en la oficina de catastro de tu municipio.
¿Puedo pactar en el contrato un canon por encima del tope?
No es recomendable: las normas sobre el canon en la Ley 820 protegen al arrendatario y una cláusula así puede ser cuestionada.
¿La administración cuenta dentro del 1%?
El tope se refiere al canon. La administración es un concepto aparte que el contrato debe asignar.
¿El tope cambia cada año?
Sí, si cambia el avalúo catastral del inmueble, porque el cálculo depende de ese valor.
¿Qué pasa si cobré por encima del tope?
El inquilino puede reclamar el ajuste. Lo prudente es revisar el cálculo y corregir el canon para evitar un conflicto.
¿No quieres buscar tú?
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.