Aptologia¿Cuánto puede subir el arriendo cada año en Colombia? (2026)
En Colombia el arriendo de vivienda solo puede subir una vez cada 12 meses de ejecución del contrato y como máximo el 100% del IPC del año calendario anterior, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
El IPC lo publica el DANE a comienzos de cada año. Ese porcentaje es el techo: el propietario puede subir menos o no subir, pero nunca más. Esta regla aplica a vivienda urbana; los locales y oficinas se rigen por otras normas.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoQué dice exactamente la ley
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 permite reajustar el canon cada doce meses de ejecución del contrato, en una proporción que no supere el 100% del incremento del índice de precios al consumidor del año calendario anterior a aquel en que se haga el reajuste.
Además, el canon reajustado tampoco puede pasar el tope del 1% del valor comercial del inmueble del artículo 18. Si tu canon ya está cerca de ese límite, el aumento puede quedar más bajo que el IPC.
Cómo se cuenta el año
Los 12 meses se cuentan desde la fecha de inicio del contrato, no desde el 1 de enero. Si el contrato empezó en junio, el aumento aplica en junio del año siguiente con el IPC del año calendario anterior, es decir, el último IPC anual que haya publicado el DANE.
Si te equivocas de fecha y subes antes de cumplir los 12 meses, el inquilino puede negarse a pagar la diferencia. Lleva un registro de la fecha de inicio de cada contrato y de la fecha del último reajuste.
Cómo calcular el nuevo canon
El cálculo es simple, pero conviene hacerlo con cuidado y dejarlo por escrito. No redondees hacia arriba si con eso superas el porcentaje permitido; redondea hacia abajo o al peso exacto.
- Toma el canon que paga hoy el inquilino, sin administración si se cobra aparte
- Consulta el IPC anual del año anterior publicado por el DANE
- Calcula el aumento: canon actual × IPC en decimales
- Suma el aumento al canon actual
- Verifica que el resultado no supere el 1% del valor comercial
Avisa al inquilino por escrito
Aunque el reajuste esté pactado en el contrato, es buena práctica avisarle al inquilino por escrito, con anticipación, el nuevo valor, la fecha desde la que aplica y el cálculo con el IPC usado. Así se evitan discusiones y retrasos en el pago, y queda un soporte si luego hay un desacuerdo.
Un correo o un mensaje que el inquilino responda confirmando recibo sirve como constancia. Guarda también los comprobantes de pago con el nuevo valor.
La administración no es el arriendo
La cuota de administración la aprueba la asamblea de copropietarios y puede subir en un porcentaje distinto al IPC. Si el inquilino la paga aparte, ese aumento no cuenta dentro del límite del canon y se traslada tal como lo fije la copropiedad.
Si el canon incluye la administración, el reajuste total sigue limitado por el IPC, y si la administración sube más, la diferencia la asume el propietario. Por eso muchos dueños prefieren separar los dos valores en el contrato.
Errores comunes al subir el arriendo
Muchos conflictos entre propietario e inquilino empiezan por un reajuste mal hecho. Revisa que no estés cayendo en alguno de estos errores antes de enviar el aviso.
Si ya cobraste de más por error, lo correcto es reconocerlo y descontar la diferencia en los meses siguientes; así conservas la relación con un buen inquilino.
- Subir en enero para todos los contratos, sin importar su fecha de inicio
- Usar el IPC de un mes en lugar del IPC anual
- Sumar puntos adicionales al IPC
- Subir sin avisar y exigir la diferencia retroactiva
- Olvidar el tope del 1% del valor comercial
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿El arriendo puede subir más que el IPC?
No en vivienda urbana. El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 limita el reajuste anual al 100% del IPC del año calendario anterior.
¿El límite del IPC aplica a locales comerciales?
No. Los locales se rigen por el Código de Comercio y el reajuste se pacta libremente en el contrato.
¿Puedo subir el arriendo cada seis meses?
No. El reajuste solo procede cada doce meses de ejecución del contrato.
¿Es obligatorio subir el arriendo?
No. El IPC es un máximo; puedes subir menos o mantener el canon si te conviene conservar a un buen inquilino.
¿Dónde consulto el IPC?
En el DANE, que publica la variación anual del IPC a comienzos de cada año.
¿El aumento debe estar en el contrato?
Es recomendable pactarlo por escrito, pero en todo caso el reajuste no puede superar el IPC del año anterior ni hacerse antes de 12 meses.
¿No quieres buscar tú?
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 31 de octubre de 2026.