Aptologia¿Comprar un inmueble en Colombia da derecho a una visa?
Sí, la compra de un inmueble puede sustentar una visa de migrante o de residente como inversionista en Colombia, siempre que la inversión alcance el monto mínimo que fija la Cancillería y esté registrada como inversión extranjera ante el Banco de la República.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
La clave no es solo comprar: es comprar con dinero canalizado correctamente desde el exterior. Sin el registro cambiario no tienes cómo acreditar la inversión ante la Cancillería.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoQué tipos de visa existen por inversión
La Resolución 5477 de 2022 de la Cancillería prevé una visa de migrante (tipo M) como inversionista y una visa de residente (tipo R) por inversión de mayor monto. Los montos se expresan en salarios mínimos legales mensuales vigentes, así que cambian cada año. Consulta el valor actualizado en el sitio oficial de la Cancillería antes de negociar.
Requisitos generales
Normalmente se exige:
Como el monto mínimo está atado al salario mínimo, una inversión que cumplía un año puede quedarse corta al siguiente si tardas en presentar la solicitud. Por eso conviene comprar con margen sobre el mínimo y aplicar pronto después de tener el certificado de tradición. Revisa también si la visa exige mantener la inversión durante toda su vigencia y qué pasa al renovarla.
- Pasaporte vigente.
- Certificado de registro de la inversión extranjera ante el Banco de la República.
- Certificado de tradición y libertad del inmueble a tu nombre.
- Escritura pública de compraventa.
- Pago de estudio y expedición de la visa.
El paso que más se olvida: el registro
El registro de inversión se logra al traer las divisas por el mercado cambiario con la declaración de cambio de inversión extranjera. Si pagaste el inmueble con dinero que ya estaba en Colombia o por canales informales, puede que no cuentes con el certificado que pide la visa, y corregirlo toma tiempo.
Qué permite la visa
Te autoriza a permanecer en Colombia según el tipo y la vigencia otorgados, y con ella tramitas la cédula de extranjería ante Migración Colombia. Con esa cédula manejas bancos, servicios públicos y la administración de tu inmueble con más facilidad.
Ten presente que la visa no reemplaza las obligaciones tributarias del inmueble: predial, administración y, si lo arriendas, la declaración de esos ingresos siguen corriendo por tu cuenta.
Antes de comprar con esta meta
Verifica el monto vigente, que el valor de la inversión registrada lo supere y que el inmueble esté libre de problemas jurídicos. Un estudio de títulos hecho por un abogado evita comprar algo con embargos, hipotecas o problemas de tradición que luego no puedas escriturar a tu nombre.
Cómo planear la compra paso a paso
Primero confirma en la Cancillería el monto vigente para el tipo de visa que buscas. Después busca inmuebles cuyo valor lo supere con margen, porque el registro se hace por el valor efectivamente invertido. Haz el estudio de títulos y firma una promesa de compraventa que diga cómo y cuándo se pagará.
Luego trae el dinero por el mercado cambiario con la declaración de inversión, firma la escritura y regístrala en la oficina de instrumentos públicos. Con el certificado de tradición a tu nombre y el registro de la inversión, ya puedes presentar la solicitud de visa con todos los soportes.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿Sirve comprar sobre planos?
Depende de cómo se estructure y registre la inversión; confírmalo con la Cancillería y un asesor antes de usarlo para una visa.
¿Puedo comprar con mi pareja y sumar?
Las condiciones sobre copropiedad las define la Cancillería; revisa el caso antes de firmar.
¿Pierdo la visa si vendo?
La visa se sostiene en la inversión; si la retiras, puedes dejar de cumplir la condición. Consulta las reglas de terminación.
¿El avalúo catastral cuenta como valor?
Lo que cuenta es el valor de la inversión registrada ante el Banco de la República, según los requisitos vigentes.
¿Puedo pedir la visa desde fuera de Colombia?
La solicitud de visas en Colombia se hace en línea ante la Cancillería; revisa las condiciones vigentes.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.