Aptologia¿Pueden terminar el arriendo por ruido o por incumplir el reglamento del edificio?
Sí, el arrendador puede terminar el contrato si el inquilino viola las normas del reglamento de propiedad horizontal, como el ruido reiterado, el mal uso de zonas comunes o tener mascotas prohibidas por el reglamento, siempre que la violación esté probada. Es una de las causales del artículo 22 de la Ley 820 de 2003.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
La causal existe porque el propietario responde ante la copropiedad por lo que pasa en su apartamento. Pero no basta una queja aislada: el arrendador debe poder demostrarla si el caso llega a un juez.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoLa norma que rige todo esto: Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal, en resumen y con los artículos clave.
Qué conductas pueden contar
Depende de lo que diga el reglamento de cada edificio y de la Ley 675 de 2001, de propiedad horizontal.
- Ruido excesivo y reiterado que perturba a los vecinos.
- Uso indebido de zonas comunes o parqueaderos.
- Actividades comerciales prohibidas en un inmueble residencial.
- Incumplir reglas sobre mascotas, basuras o mudanzas.
- Conductas que afectan la seguridad del edificio.
Cómo se prueba
Las pruebas típicas son las comunicaciones de la administración, las actas del comité de convivencia, las multas impuestas por la copropiedad, las quejas escritas de vecinos y los informes de Policía. Una sanción impuesta por la asamblea o el consejo, conforme a la Ley 675 de 2001, pesa mucho.
Si el arrendador termina el contrato por esta causa y el inquilino no entrega, deberá probar la violación en el proceso de restitución.
El papel de la administración
La copropiedad puede imponer sanciones al infractor, como multas, siguiendo el procedimiento del reglamento y de la Ley 675 de 2001. Esas multas normalmente se le cobran al propietario, quien luego puede cobrarlas al inquilino si así se pactó.
Por la Ley 1801 de 2016, Código Nacional de Seguridad y Convivencia, la Policía también puede intervenir ante comportamientos que afectan la tranquilidad, como el ruido.
Si eres el inquilino
Pide el reglamento al firmar el contrato; el arrendador debe entregarlo si el inmueble está en propiedad horizontal. Si recibes una queja, responde por escrito y corrige. Si te parece injusta, puedes pedir que te escuchen en el comité de convivencia.
Una sola queja no suele bastar para terminar el contrato, pero varias documentadas sí pueden. Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado; si tu caso tiene particularidades, consulta un consultorio jurídico universitario, una casa de justicia o un abogado.
Mascotas: un caso frecuente
La Corte Constitucional ha señalado que los reglamentos no pueden prohibir de forma absoluta la tenencia de mascotas, aunque sí regular su manejo en zonas comunes. Antes de usar esta causal por una mascota, conviene revisar qué dice realmente el reglamento y si es válido.
Qué debe hacer el arrendador antes de terminar
Antes de invocar la causal, conviene que el arrendador hable con el inquilino, le muestre las quejas o sanciones de la administración y le pida por escrito corregir la conducta. Esa advertencia sirve después como prueba de que el problema era conocido y se repitió.
Si la conducta continúa, el arrendador comunica por escrito la terminación del contrato invocando la violación del reglamento, con las pruebas que la sustentan. Si el inquilino no entrega, la vía es la demanda de restitución. Terminar el contrato con base en una sola queja informal o sin documentos suele terminar mal en el juzgado, así que vale la pena reunir primero las actas, multas y comunicaciones de la copropiedad.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿Me pueden sacar por una fiesta?
Una sola ocasión difícilmente sostiene la causal; las violaciones reiteradas y documentadas del reglamento sí pueden.
¿Quién paga las multas del edificio?
La copropiedad suele cobrarlas al propietario, que puede trasladarlas al inquilino si el contrato lo prevé.
¿Necesitan preaviso para terminar por esta causa?
Al ser causal por incumplimiento, no exige el preaviso de tres meses, pero sí comunicación y prueba de la violación.
¿Tienen que darme el reglamento?
Sí, si el inmueble está sometido a propiedad horizontal, el inquilino debe conocerlo para poder cumplirlo.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.