Aptologia¿Qué son las reparaciones locativas en un arriendo? Ejemplos
Las reparaciones locativas son los arreglos pequeños que se necesitan por el uso diario del inmueble, como cambiar un bombillo, destapar un sifón o arreglar una llave que gotea, y por ley le corresponden al arrendatario. Así lo dicen los artículos 2028 y 2029 del Código Civil y el artículo 9 de la Ley 820 de 2003.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
El término aparece en casi todos los contratos de arriendo, pero pocos lo explican. Aquí tienes una definición práctica, ejemplos y las reparaciones que no entran en esa categoría.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoDefinición legal
El artículo 2028 del Código Civil dice que el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas, y el artículo 2029 las define como las que, según la costumbre del país, son de cargo de los arrendatarios y, en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes.
La Ley 820 de 2003, en su artículo 9, incluye entre las obligaciones del arrendatario hacer las reparaciones locativas y las de los daños que ocasione en el inmueble por su culpa o la de sus dependientes.
Ejemplos típicos
Por costumbre se consideran locativas, entre otras:
- Cambiar bombillos, tomas e interruptores dañados por uso.
- Destapar sifones, lavamanos, sanitarios y desagües obstruidos por uso.
- Cambiar empaques o arreglar llaves que gotean.
- Reemplazar vidrios rotos.
- Arreglar chapas, manijas y bisagras que se aflojan.
- Resanar pequeños huecos en paredes.
- Mantener limpios los canales y rejillas a su cargo.
Lo que no es locativo
Las reparaciones necesarias que no vienen del uso diario ni de culpa del inquilino le tocan al arrendador, según el artículo 1985 del Código Civil y el artículo 8 de la Ley 820 de 2003. Por ejemplo:
- Tuberías internas rotas por antigüedad.
- Filtraciones de techo o fachada.
- Fallas estructurales y grietas.
- Instalaciones eléctricas o de gas defectuosas de origen.
- Daños por fuerza mayor o caso fortuito, como un sismo.
Cuando el daño locativo viene del arrendador
El artículo 2028 del Código Civil aclara que el arrendatario no responde por las reparaciones locativas si los deterioros provienen de fuerza mayor, caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada. Si un sifón se tapa porque la tubería está mal instalada, el arreglo no le toca al inquilino aunque parezca menor.
Por eso conviene que un plomero o técnico escriba en la factura la causa del problema.
Qué hacer en la práctica
Haz las reparaciones locativas a tiempo: dejarlas acumular puede convertir un arreglo pequeño en un daño grande que también te toque. Guarda las facturas.
Si no tienes claro si algo es locativo o estructural, avisa por escrito al arrendador antes de arreglar, con fotos. Si arreglas por tu cuenta algo que no te tocaba sin avisar, recuperar la plata se complica.
Cómo afectan la entrega final
Las reparaciones locativas que no hiciste durante el arriendo aparecen el día de la entrega. Si dejas un sifón tapado, una llave que gotea o una chapa floja, el arrendador puede anotarlo en el acta y cobrarte el arreglo, a menudo a un precio mayor que si lo hubieras hecho tú.
Por eso conviene hacer una revisión una o dos semanas antes de entregar: prueba cada llave, sanitario, toma e interruptor, abre y cierra puertas y ventanas, y arregla lo menor. Compara contra el inventario de entrada: no tienes que dejar funcionando algo que ya estaba dañado cuando lo recibiste, siempre que esté anotado.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿Un sanitario que se daña es reparación locativa?
Si es por uso, como un flotador o un empaque gastado, sí. Si es por instalación defectuosa o antigüedad de la tubería, le toca al arrendador.
¿El contrato puede cambiar quién paga?
Las partes pueden pactar asignaciones distintas, pero no se pueden desconocer las obligaciones básicas del arrendador de mantener el inmueble en condiciones de uso.
¿Tengo que pedir permiso para una reparación locativa?
No, son obligación tuya. Solo avisa si el arreglo afecta la estructura o si dudas de que sea locativo.
¿Dónde está la norma?
Código Civil, artículos 2028 y 2029, y Ley 820 de 2003, artículo 9.
¿El calentador es reparación locativa?
El mantenimiento rutinario por uso suele serlo; una falla de fábrica o un cambio por vida útil le toca al arrendador.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.