Aptologia¿Qué es la licencia de construcción en Colombia?
La licencia de construcción es la autorización previa que expide un curador urbano o la autoridad municipal competente para desarrollar edificaciones en uno o varios predios, en cumplimiento del Plan de Ordenamiento Territorial y de las normas urbanísticas y de sismorresistencia. Sin ella no se puede construir, ampliar, modificar, reforzar ni demoler legalmente.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
Para quien compra o arrienda, la licencia importa porque garantiza que lo que ve fue aprobado. Ampliaciones sin licencia, como pisos adicionales o terrazas cubiertas, pueden generar sanciones y problemas al vender o al pedir crédito.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoQuién la expide
En municipios y distritos con curadurías urbanas, como Bogotá, Medellín o Cali, la expiden los curadores urbanos. En los demás municipios, la oficina de planeación o la dependencia que haga sus veces. La reglamentación general está en el Decreto 1077 de 2015 y sus modificaciones.
La licencia se otorga sobre unos planos arquitectónicos y estructurales concretos, de modo que la obra debe ejecutarse tal como fue aprobada. Cualquier cambio sustancial durante la construcción requiere modificar la licencia. Durante la obra debe instalarse una valla visible con los datos de la licencia, lo que permite a vecinos y compradores verificarla.
Modalidades
La licencia de construcción tiene varias modalidades según el tipo de obra:
- Obra nueva: edificar en un lote vacío o tras una demolición total.
- Ampliación: aumentar el área construida.
- Adecuación: cambiar el uso de una edificación.
- Modificación: variar el diseño sin aumentar área.
- Restauración: intervenir bienes de interés cultural.
- Reforzamiento estructural: ajustar la estructura a la norma sismorresistente.
- Demolición: total o parcial.
- Cerramiento: cerrar un predio de forma permanente.
Obras que no requieren licencia
Las reparaciones locativas, como pintar, cambiar pisos o enchapes, arreglar tuberías o reparar cubiertas sin modificar la estructura, no necesitan licencia según la normativa. Aun así, en propiedad horizontal debes avisar a la administración y cumplir el reglamento. Si la obra toca muros estructurales o aumenta área, ya no es una reparación locativa.
Por qué revisarla antes de comprar
Si el inmueble tiene ampliaciones, terrazas cubiertas, mezzanines o pisos adicionales, pide la licencia que las respalda. Lo construido sin licencia puede generar multas, órdenes de demolición o dificultades para escriturar el área real. Además, los bancos avalúan con base en lo aprobado, lo que puede reducir el monto del crédito.
- Compara el área de la escritura con la que ves.
- Pregunta por licencias de ampliaciones o reformas.
- En proyectos sobre planos, verifica la licencia del proyecto y su vigencia.
Proyectos nuevos
Antes de separar un apartamento sobre planos, pide el número de la licencia de construcción del proyecto y verifícalo ante la curaduría que la expidió. Es una de las comprobaciones básicas para evitar fraudes, junto con revisar a la constructora y la fiducia.
Reconocimiento de edificaciones
Cuando una construcción se levantó sin licencia, la normativa colombiana contempla en ciertos casos el acto de reconocimiento de la existencia de edificaciones, que permite legalizar lo construido si cumple la norma urbanística y las condiciones de sismorresistencia, o si se hacen las obras para cumplirlas. El trámite se hace ante la curaduría urbana o la oficina de planeación.
No todas las construcciones se pueden reconocer: por ejemplo, las que están en zonas de riesgo no mitigable o invaden espacio público tienen restricciones.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿Necesito licencia para remodelar mi apartamento?
Solo si la obra modifica la estructura, el área o el uso. Las reparaciones locativas no la requieren, pero debes avisar a la administración.
¿Dónde consulto si un proyecto tiene licencia?
En la curaduría urbana o la oficina de planeación que la expidió, con el número de licencia que debe darte la constructora.
¿Qué pasa si compro un inmueble con ampliación sin licencia?
Puedes heredar sanciones urbanísticas y tener problemas para escriturar o financiar el área no aprobada.
¿Cuánto dura una licencia de construcción?
La vigencia la fija la norma según la modalidad y puede prorrogarse; consulta la resolución de la licencia específica.
¿Qué es una curaduría urbana?
Es un particular designado por el municipio que estudia y expide licencias urbanísticas en las ciudades donde existe esa figura.
¿La licencia es pública?
Sí, las licencias son actos administrativos y se pueden consultar en la entidad que las expidió.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.