Aptologia¿El contrato de arriendo se renueva automáticamente en Colombia?
Sí, en arriendos de vivienda urbana el contrato se prorroga automáticamente al vencerse, por un término igual al inicial, siempre que ambas partes hayan cumplido sus obligaciones y el arrendatario acepte el reajuste del canon permitido por la ley. Lo dice el artículo 6 de la Ley 820 de 2003.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
Por eso no hace falta firmar un contrato nuevo cada año. Si nadie da aviso de terminación con los requisitos legales, el contrato sigue con las mismas condiciones.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoCómo funciona la prórroga
Si el contrato inicial era de doce meses, la prórroga será de doce meses más. Durante la prórroga siguen vigentes las mismas cláusulas, con la diferencia de que el canon puede subir, con el tope que fija la ley para vivienda urbana.
La prórroga ocurre sin firmar nada: basta que llegue el vencimiento sin preaviso válido de ninguna de las partes.
Requisitos para que opere
- Que ambas partes hayan cumplido con sus obligaciones contractuales.
- Que el arrendatario se avenga a los reajustes del canon autorizados por la ley.
- Que nadie haya terminado el contrato con preaviso válido.
El reajuste en la prórroga
Cada doce meses de ejecución, el arrendador puede subir el canon hasta el porcentaje que establece la ley: no más del cien por ciento del IPC del año calendario anterior, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, y siempre que el nuevo canon no supere el tope legal frente al valor comercial del inmueble.
El arrendador debe informar el incremento por escrito. Si no lo hace, el canon sigue igual.
Cómo evitar la prórroga
El inquilino que no quiere seguir debe avisar por escrito con al menos tres meses antes del vencimiento; así entrega sin pagar indemnización. El arrendador solo puede evitarla con una de las causales del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, con preaviso de tres meses y, si es sin justa causa, pagando la indemnización legal.
Si el preaviso llega tarde, el contrato se prorroga y terminar después puede costar una indemnización.
Contratos que no son de vivienda
Los locales comerciales se rigen por el Código de Comercio, que tiene reglas propias de renovación. Los arriendos de vivienda amoblada por temporadas cortas o con fines turísticos pueden tener un tratamiento distinto. Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado; si tu caso tiene particularidades, consulta un consultorio jurídico universitario, una casa de justicia o un abogado.
Cómo saber cuándo vence tu prórroga
Para calcular la fecha, toma el día de inicio del contrato y suma periodos iguales al término inicial. Si el contrato empezó el 1 de febrero por doce meses, vence cada 31 de enero, y el preaviso de tres meses debe llegar a más tardar a finales de octubre del año anterior. Si el contrato fue de seis meses, las prórrogas serán de seis meses.
Es buena idea anotar en el calendario la fecha límite del preaviso, no solo la del vencimiento. Muchos inquilinos descubren tarde que el contrato ya se prorrogó y que salir les cuesta una indemnización. Del lado del arrendador pasa lo mismo: si quiere recuperar el inmueble o cambiar condiciones, debe actuar antes de ese límite.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿Tengo que firmar un contrato nuevo cada año?
No. Si nadie da preaviso, el contrato de vivienda urbana se prorroga automáticamente por un término igual al inicial.
¿Cuánto me pueden subir en la prórroga?
Hasta el cien por ciento del IPC del año anterior, con aviso escrito, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
¿Con cuánta anticipación debo avisar que no sigo?
Por lo menos tres meses antes del vencimiento del contrato o de la prórroga, por escrito.
¿El arrendador puede negarse a prorrogar?
Solo con una causal legal y el preaviso correspondiente; si es sin justa causa, debe pagar la indemnización prevista en la ley.
¿Qué pasa si sigo viviendo después del vencimiento sin que nadie diga nada?
En vivienda urbana, si ambas partes cumplieron y nadie dio preaviso, el contrato se entiende prorrogado por un término igual al inicial, con las mismas condiciones y el reajuste legal del canon.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.