Aptologia¿El contrato de arrendamiento se renueva automáticamente?
Sí, en Colombia el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se prorroga automáticamente, en las mismas condiciones y por el mismo término inicial, si ambas partes han cumplido y el arrendatario acepta el reajuste del canon, según el artículo 6 de la Ley 820 de 2003. No hace falta firmar nada nuevo.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
Para que no se renueve, cualquiera de las partes debe avisar con anticipación, por escrito y con las condiciones que fija la ley. Si el aviso no se da a tiempo, el contrato sigue otro periodo.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
¿No quieres buscar tú?
Buscamos por ti, le escribimos a cada aviso y te mandamos solo los que están disponibles y te sirven, en 48 horas.
Buscar mi apartamentoQué dice la ley
El artículo 6 de la Ley 820 de 2003 establece que el contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con sus obligaciones y el arrendatario se avenga a los reajustes del canon autorizados por la ley.
Si el contrato fue por un año, la prórroga es por otro año. Si fue por seis meses, la prórroga es por seis meses. Todas las cláusulas siguen igual, salvo el canon reajustado.
El reajuste en la prórroga
Al cumplirse cada año, el arrendador puede subir el canon hasta el límite del artículo 20 de la Ley 820: no más del IPC del año calendario anterior. Debe notificar el aumento al arrendatario por escrito, indicando el valor y la fecha desde la que rige.
Si el arrendador no notifica, no puede cobrar el aumento de forma retroactiva por los meses en que no avisó.
Cómo evitar que se renueve: arrendatario
El artículo 24 de la Ley 820 de 2003 permite al arrendatario terminar el contrato al vencimiento o al de su prórroga sin indemnización, si avisa con al menos tres meses de anticipación, por escrito y a través del servicio postal autorizado.
Si el aviso llega tarde, el contrato se prorroga y una salida antes del nuevo vencimiento puede generar la indemnización pactada. Por eso conviene marcar en el calendario la fecha límite del preaviso.
Cómo evitar que se renueve: arrendador
El arrendador no puede simplemente decidir no renovar. El artículo 22 de la Ley 820 le permite terminar el contrato por causales como el incumplimiento del arrendatario, y el artículo 22 numeral 8 y el artículo 23 regulan la terminación por causas como necesitar el inmueble para vivir, reconstruirlo o venderlo, con preaviso de tres meses y, en algunos casos, el pago de una indemnización o la constitución de una caución.
Fuera de esas causales, si el arrendatario cumple, el contrato sigue prorrogándose.
Qué pasa con el codeudor en la prórroga
Si el contrato dice que el codeudor responde durante las prórrogas, sigue obligado. Si no lo dice, puede discutirse. Por eso conviene que el codeudor revise esta cláusula antes de firmar.
Si alguna de las partes quiere cambiar condiciones distintas del canon, como el uso de parqueadero o las mascotas, debe firmarse un otrosí: la prórroga no las modifica sola.
Contratos de vivienda frente a otros contratos
La prórroga automática del artículo 6 aplica al arrendamiento de vivienda urbana regulado por la Ley 820 de 2003. Los locales comerciales tienen reglas propias en el Código de Comercio, y los arriendos por temporada o de inmuebles amoblados para turismo tienen un tratamiento distinto.
Si tu contrato es de vivienda pero tiene una cláusula que dice que no se prorroga, esa cláusula no puede quitarte los derechos que la ley da al arrendatario, porque las normas de la Ley 820 que protegen al arrendatario no se pueden renunciar en el contrato.
Si no quieres buscar solo
Encontrar un apartamento cuyo dueño acepte tu tipo de garantía puede tomar semanas si lo haces portal por portal. Aptologia busca el apartamento por ti en el inventario disponible de todos los portales del país y te entrega solo las opciones que encajan con tu presupuesto, tu zona y tus requisitos, para que tú solo elijas y firmes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿Tengo que firmar un nuevo contrato cada año?
No. La prórroga es automática si ambas partes cumplieron.
¿Cuánto me pueden subir en la prórroga?
Hasta el IPC del año anterior, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
¿Con cuánta anticipación aviso que no renuevo?
Al menos tres meses antes del vencimiento, por escrito y por correo certificado.
¿El dueño puede no renovarme porque sí?
No. Solo por las causales que fija la ley y con el procedimiento previsto.
¿Si no aviso a tiempo qué pasa?
El contrato se prorroga y, si te vas antes, podrías deber la indemnización pactada.
¿No quieres buscar tú?
Buscamos por ti, le escribimos a cada aviso y te mandamos solo los que están disponibles y te sirven, en 48 horas.
Buscar mi apartamentoSigue aprendiendo
- 12 preguntas sobre arriendo en Colombia, respondidas con la Ley 820 (depósito, preaviso, contrato…)
- SINUPOT Bogotá: qué es y cómo consultar un predio (norma, estrato, licencias) paso a paso
- Intereses de cesantías 2026: cuánto son (12%), cuándo se pagan y cómo calcularlos
- ¿Qué es un fideicomiso? Fiducia mercantil explicada (y por qué importa al comprar sobre planos)
- Anticresis en Colombia: qué es, cómo funciona y sus riesgos (vivir sin pagar arriendo)
- Plusvalía de un inmueble en Colombia: qué es, cómo se calcula y cuándo se paga
- Ver todas las guías →
Barrios más buscados
Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.