Aptologia¿Es obligatorio pintar el apartamento al entregarlo en arriendo?
No, la ley colombiana no obliga al inquilino a pintar el apartamento al entregarlo: solo debe hacerlo si el contrato de arrendamiento lo pactó expresamente o si las paredes quedaron con daños que van más allá del desgaste normal. El deterioro de la pintura por el paso del tiempo no se le puede cobrar.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
Aun así, es una de las exigencias más frecuentes de arrendadores e inmobiliarias. Aquí explicamos cuándo te toca, cuándo no y cómo negociar si hay desacuerdo.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoLo que dice la norma
El artículo 2005 del Código Civil y el artículo 9 de la Ley 820 de 2003 obligan al arrendatario a devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural por el tiempo y el uso legítimo. La pintura se desgasta con los años aunque se cuide, así que una pared opaca o con marcas leves es, en principio, uso normal.
Ninguna norma dice que el inquilino deba entregar recién pintado. Esa obligación solo existe si se escribió en el contrato.
Cuándo sí te toca pintar
Hay tres situaciones en que normalmente sí tienes que pintar o pagar la pintura:
- El contrato dice expresamente que el inmueble se entrega pintado, por ejemplo con una cláusula de «entrega en las mismas condiciones de pintura».
- Pintaste paredes de otro color sin autorización y el arrendador pide volver al original.
- Hay manchas, rayones, grafitis, humedad causada por ti o huecos grandes que superan el uso normal.
Cuándo no te toca
Si el contrato no dice nada y las paredes solo muestran el desgaste esperable para el tiempo que viviste, no estás obligado a pintar. Tampoco si el inventario de entrada ya registraba la pintura en mal estado: no puedes devolver algo mejor de lo que recibiste por obligación.
Si el arrendador recibió el apartamento sin pintar recientemente, es difícil que exija una entrega recién pintada.
Revisa la cláusula antes de firmar
Muchas inmobiliarias incluyen la obligación de pintar en sus formatos de contrato. Es una cláusula válida si la aceptas, así que el momento de discutirla es antes de firmar. Puedes pedir que se elimine, que se limite a reparar daños puntuales o que se especifique el estado de pintura al inicio con fotos.
Si ya la firmaste, cumple lo pactado: pinta con el mismo color y un acabado similar, o acuerda con el arrendador un valor en dinero.
Cómo resolver un desacuerdo
Si el arrendador te exige pintura y crees que no corresponde, muéstrale el contrato y el inventario con fotos de entrada. Si persiste, deja constancia escrita de tu posición en el acta de entrega antes de firmar.
Una alternativa práctica es resanar y retocar solo las zonas dañadas, que cuesta menos que pintar todo, y documentar el resultado con fotos. Si el conflicto sigue, puedes acudir a un centro de conciliación o a la inspección de policía.
Resanar y retocar en lugar de pintar todo
Cuando el problema son marcas puntuales, la salida más económica suele ser resanar los huecos con masilla, lijar y retocar solo esas zonas con la misma pintura. Si el arrendador conserva el código del color, pídeselo; si no, una tienda de pinturas puede igualarlo a partir de una muestra.
Retocar funciona bien en paredes con pintura reciente. En paredes muy viejas, el retoque puede notarse por la diferencia de tono, y ahí conviene pintar el paño completo de la pared afectada, no todo el apartamento. Documenta con fotos el antes y el después para que no haya discusión en la entrega.
Si no quieres buscar solo
Aptologia busca el apartamento por ti en el inventario de todos los portales y te entrega las opciones que encajan contigo. En vez de buscar portal por portal, recibes una lista filtrada y puedes concentrarte en revisar bien el contrato.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿El arrendador puede quedarse con plata para pintar?
Solo si hay un daño que justifique el cobro o una cláusula que obligue a entregar pintado. La Ley 820 de 2003, en su artículo 16, prohíbe exigir depósitos en dinero en arriendos de vivienda.
¿Tengo que usar el mismo color?
Si te toca pintar, sí: debes dejar el color y acabado originales o uno aprobado por el arrendador.
¿Puedo pintar yo mismo?
Sí, salvo que el contrato exija un profesional. El resultado debe quedar parejo y sin manchas en pisos o marcos.
¿Viví un año y las paredes están bien, igual pinto?
Si el contrato no lo exige y no hay daños, no tienes obligación legal de pintar.
¿Y si pinté de otro color con permiso verbal?
Es difícil probar un permiso verbal. Lo seguro es pedir siempre las autorizaciones por escrito, aunque sea por chat o correo.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.