Aptologia¿El arriendo de vivienda paga IVA en Colombia?
No, el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda está excluido de IVA en Colombia según el artículo 476 del Estatuto Tributario, así que el propietario no cobra IVA sobre el canon de un apartamento o casa para vivir.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
Distinto es el caso de locales, oficinas, bodegas y otros inmuebles comerciales: ese arriendo está gravado con la tarifa general del 19% cuando el arrendador es responsable de IVA. Por eso importa mucho cuál es el destino real del inmueble y qué dice el contrato.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoVivienda: excluida de IVA
Que un servicio esté excluido significa que no se cobra IVA sobre él. Si arriendas un apartamento para que alguien viva allí, el canon se cobra sin IVA, sea que lo hagas directo o a través de una inmobiliaria.
Esto aplica aunque el inquilino sea una empresa que toma el apartamento para vivienda de un empleado, siempre que el destino sea efectivamente habitacional.
Locales y oficinas: gravados
El arriendo de inmuebles con destino comercial está gravado con IVA. Si el arrendador es responsable de IVA, debe cobrar el 19% sobre el canon, facturar electrónicamente y declarar el impuesto.
Una persona natural puede no ser responsable de IVA si cumple todas las condiciones del artículo 437 del Estatuto Tributario, entre ellas no superar el tope de ingresos brutos que fija la ley en UVT. Si superas esos topes, debes inscribirte como responsable.
Para el propietario de un local, ser o no responsable de IVA cambia la cuenta: el canon que pacta con el inquilino debe aclarar si el valor incluye IVA o si se suma aparte. Escríbelo en el contrato para evitar discusiones, y revisa cada año si tus ingresos te acercan a los topes que obligan a inscribirte como responsable.
La comisión de la inmobiliaria sí paga IVA
Aunque el canon de vivienda esté excluido, la comisión que cobra la inmobiliaria por administrar o arrendar el inmueble es un servicio gravado. Por eso en la liquidación verás el IVA sobre la comisión, no sobre el canon.
Ese IVA hace parte del costo de la comisión, que puedes considerar dentro de los gastos asociados al arriendo en la declaración de renta, con su factura.
Destino mixto o cambio de uso
Si un inmueble se arrienda para vivienda y también para un negocio, o el inquilino lo cambia de uso sin avisar, la situación tributaria cambia. Deja claro en el contrato el destino del inmueble y prohíbe el cambio de uso sin autorización escrita.
Además, en propiedad horizontal el reglamento puede prohibir usos comerciales en apartamentos, así que no solo es un tema de impuestos.
Qué revisar antes de arrendar
Antes de firmar, confirma tres cosas para no llevarte sorpresas con la DIAN.
- Destino del inmueble escrito en el contrato: vivienda o comercial
- Si eres o no responsable de IVA según tus ingresos
- Si la inmobiliaria factura su comisión con IVA a tu nombre
Arriendo de vivienda e impuesto de renta
Que el arriendo de vivienda no pague IVA no significa que no tenga impuestos. Los ingresos por arriendo se declaran en renta como rentas de capital, y si arriendas a una empresa puede haber retención en la fuente.
Lleva un registro mensual de lo recibido y de los gastos para preparar la declaración sin afanes.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿Cobro IVA si arriendo mi apartamento?
No. El arrendamiento de inmuebles para vivienda está excluido de IVA.
¿Un local comercial paga IVA?
Sí, el 19%, cuando el arrendador es responsable de IVA.
¿Por qué la inmobiliaria me cobra IVA?
Porque su comisión es un servicio gravado; el IVA va sobre la comisión, no sobre el canon de vivienda.
¿Una persona natural que arrienda un local siempre cobra IVA?
Solo si es responsable de IVA; si cumple las condiciones del artículo 437 del Estatuto Tributario para no serlo, no lo cobra.
¿Arrendar a una empresa para vivienda cambia el IVA?
No, si el destino es vivienda sigue excluido.
¿El parqueadero arrendado aparte paga IVA?
Depende de su destino y del contrato; si se arrienda junto con la vivienda como parte de ella, se trata como vivienda. Consulta casos especiales con un contador.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.