Aptologia¿Qué es desgaste normal y qué es daño al entregar un apartamento arrendado?
El desgaste normal es el deterioro que sufre el apartamento por el uso cuidadoso y el paso del tiempo, y el arrendatario no tiene que pagarlo; el daño es lo que se rompe o deteriora por mal uso, descuido o accidente, y ese sí lo responde el inquilino. Así lo establece el artículo 2005 del Código Civil, que obliga a devolver el inmueble en el estado en que se recibió, teniendo en cuenta el deterioro por el uso y goce legítimos.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
La diferencia importa porque es la causa más común de peleas al final de un arriendo: el arrendador ve paredes marcadas y pide pintura completa, el inquilino dice que es lo normal después de tres años. Esta guía explica el criterio, da ejemplos concretos y dice cómo probar cada caso.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoQué dice la ley
El Código Civil, en su artículo 2005, obliga al arrendatario a restituir la cosa en el estado en que le fue entregada, pero toma en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. Eso quiere decir que nadie espera que un apartamento vuelva igual a como estaba el primer día: el paso del tiempo se descuenta.
La Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana, repite en su artículo 9 que el arrendatario debe cuidar el inmueble y restituirlo a la terminación del contrato en el estado en que le fue entregado, salvo el deterioro natural causado por el tiempo y el uso legítimo.
Ejemplos de desgaste normal
Son cosas que pasan aunque el inquilino haya sido cuidadoso y que no se le pueden cobrar:
- Pintura opaca o con leves marcas por el roce de muebles.
- Pisos con brillo reducido en las zonas de paso.
- Juntas de baldosa que se oscurecen con los años.
- Empaques de grifería gastados por uso.
- Cortinas o persianas descoloridas por el sol.
- Pequeños huecos de chazos para colgar cuadros, si el contrato no los prohibía.
Ejemplos de daño que paga el inquilino
Son deterioros que no vienen del uso razonable sino de un accidente, descuido o mal uso:
- Vidrios rotos, puertas golpeadas o chapas forzadas.
- Manchas de humedad causadas por dejar una llave abierta.
- Pisos rayados profundamente o quemados.
- Paredes rayadas, con grafitis o pintadas de colores sin permiso.
- Daños causados por mascotas: puertas arañadas, alfombras orinadas.
- Electrodomésticos del inventario dañados por mal uso.
Cómo se decide un caso dudoso
Hay tres preguntas útiles. Primera: ¿cuánto tiempo duró el arriendo? Un piso gastado después de cinco años es razonable; después de seis meses, no tanto. Segunda: ¿cómo estaba al inicio? Si el inventario de entrada ya registraba la mancha o el rayón, no se le puede atribuir al inquilino. Tercera: ¿el deterioro pudo evitarse con un cuidado normal? Si sí, tiende a ser daño.
Cuando no hay acuerdo, quien reclama tiene que probar. Por eso el inventario con fotos al recibir el apartamento es la herramienta más importante del inquilino, y el acta de entrega al salir es la del arrendador.
Cómo protegerte al salir
Antes de la entrega, recorre el apartamento con el inventario inicial en la mano y compara punto por punto. Arregla lo que sea claramente daño tuyo, porque suele salir más barato que lo que cobre el arrendador. Toma fotos y video con fecha de todo el inmueble el día que entregas.
Si el arrendador anota en el acta algo que consideras desgaste normal, escribe tu desacuerdo en la misma acta antes de firmar. Firmar sin observaciones se interpreta como aceptación.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿El arrendador puede cobrarme la pintura de todo el apartamento?
Solo si el deterioro de la pintura va más allá del uso normal o si el contrato pactó expresamente que el inquilino entrega pintado. La pintura desgastada por el tiempo es desgaste normal.
¿Los huecos de los cuadros son daño?
Depende del contrato. Si no prohíbe colgar cosas, unos pocos huecos pequeños se consideran uso normal; muchos huecos o grandes anclajes suelen tener que resanarse.
¿Quién prueba que algo es daño?
Quien lo reclama, normalmente el arrendador. Para eso sirven el inventario de entrada y las fotos; sin ellos es difícil atribuirle un daño al inquilino.
¿Qué norma lo regula?
El artículo 2005 del Código Civil y el artículo 9 de la Ley 820 de 2003, que exceptúan el deterioro por el tiempo y el uso legítimo.
¿Y si el daño lo causó un visitante mío?
Frente al arrendador responde el inquilino, porque es quien tiene la tenencia del inmueble; luego puede cobrarle al visitante.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.