Aptologia¿Cuánto demora un proceso de restitución de inmueble en Colombia?
Un proceso de restitución de inmueble arrendado en Colombia suele tardar varios meses y puede pasar de un año; el Código General del Proceso fija como regla un año para resolver la primera instancia, contado desde la notificación al demandado, pero la duración real depende mucho del juzgado y de qué tan rápido se notifique.
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
El artículo 121 del Código General del Proceso establece ese plazo de un año para dictar sentencia de primera instancia. En la práctica, lo que más demora suele ser notificar al inquilino y, después, programar la diligencia de entrega.
Cuánto cuesta arrendar un apartamento hoy, por ciudad
| Ciudad | Avisos | Mediana | 25% más barato |
|---|---|---|---|
| Medellín | 32.218 | $4.600.000 | < $3.300.000 |
| Bogotá | 20.940 | $3.100.000 | < $1.750.000 |
| Envigado | 10.195 | $4.400.000 | < $3.700.000 |
| Sabaneta | 6.462 | $3.100.000 | < $2.650.000 |
| Barranquilla | 5.857 | $2.750.000 | < $1.800.000 |
| Rionegro | 3.738 | $2.650.000 | < $2.000.000 |
| Pereira | 2.582 | $2.700.000 | < $1.950.000 |
| Cali | 2.549 | $1.800.000 | < $1.300.000 |
| Bello | 2.030 | $2.000.000 | < $1.750.000 |
| Cartagena | 2.005 | $3.700.000 | < $2.562.000 |
| Itagüí | 1.486 | $2.750.000 | < $2.300.000 |
| El Retiro | 1.130 | $4.000.000 | < $3.300.000 |
| Cúcuta | 1.089 | $1.300.000 | < $1.000.000 |
| Santa Marta | 997 | $2.850.000 | < $2.000.000 |
| Rionegro Antioquia | 980 | $2.700.000 | < $2.100.000 |
| La Estrella | 942 | $2.500.000 | < $2.100.000 |
| Bucaramanga | 724 | $2.300.000 | < $1.500.000 |
| La Ceja | 673 | $2.550.000 | < $2.000.000 |
| Chía | 645 | $1.700.000 | < $1.401.000 |
| Armenia | 624 | $2.350.000 | < $1.700.000 |
Precio pedido al mes, sin administración, en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.
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Buscar mi apartamentoLas etapas del proceso
La restitución está regulada en el artículo 384 del Código General del Proceso. A grandes rasgos, sigue estas etapas:
- Presentación de la demanda con la prueba del contrato.
- Admisión por el juzgado.
- Notificación al arrendatario.
- Contestación o silencio del demandado.
- Sentencia que ordena o niega la restitución.
- Diligencia de entrega si el inquilino no sale voluntariamente.
Qué hace que sea más rápido
Cuando la causal es la falta de pago, el inquilino no es oído mientras no consigne los cánones que se afirman adeudados o pruebe que los pagó. Si no consigna, el proceso avanza sin su defensa y la sentencia puede llegar pronto.
Si el demandado no se opone dentro del término de traslado, el juez dicta sentencia ordenando la restitución, según el mismo artículo 384. Una demanda bien hecha, con direcciones correctas del inquilino, también ahorra meses.
Qué lo hace más lento
Las direcciones equivocadas, que obligan a emplazar al demandado; la congestión del juzgado; las oposiciones con pruebas; y la demora en programar la diligencia de entrega, que puede delegarse en otra autoridad.
También influye si el proceso es de única o de primera instancia. Cuando la única causal es la mora en el pago, el artículo 384 dispone que el proceso se tramita en única instancia, lo que evita la apelación.
Alternativas más cortas
La conciliación con fecha de entrega es la más rápida: si el inquilino firma un acta comprometiéndose a entregar en una fecha y no cumple, esa acta permite pedir la entrega sin un proceso largo.
Muchos arrendadores también negocian una salida voluntaria condonando parte de la deuda. Puede sonar costoso, pero a veces cuesta menos que meses de proceso sin recibir arriendo. Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado; si tu caso tiene particularidades, consulta un consultorio jurídico universitario, una casa de justicia o un abogado.
Mientras dura el proceso
El inquilino demandado por falta de pago debe seguir consignando los cánones que se causen durante el proceso para poder ser oído. El arrendador, por su parte, no puede tomar el inmueble por la fuerza ni cortar servicios mientras espera la sentencia.
Cómo preparar una demanda que no se atasque
Buena parte de los retrasos se originan en errores evitables al presentar la demanda. Antes de radicar, conviene tener a la mano el contrato completo y firmado, la liquidación de los cánones adeudados mes por mes, la dirección física y electrónica del inquilino y de los codeudores, y cualquier comunicación previa donde se le haya pedido el pago o la entrega.
También ayuda indicar con precisión la causal invocada y no mezclar pretensiones que compliquen el trámite. Si el arrendador quiere además cobrar la deuda, debe decidir si lo hace en el mismo proceso o en un ejecutivo aparte. Un abogado con experiencia en restituciones o un consultorio jurídico puede revisar estos puntos; un mes invertido en preparar bien la demanda puede ahorrar varios en el juzgado.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Colombia?
Hoy, arrendar un apartamento cuesta de mediana $4.600.000 en Medellín, $3.100.000 en Bogotá y $4.400.000 en Envigado al mes, sin administración, según los avisos vivos que medimos en 53 ciudades con 40 avisos o más. La más barata de la tabla es Villa del Rosario ($800.000) y la más cara Medellín ($4.600.000).
¿Cuál es la ciudad más barata para arrendar un apartamento?
De las 53 ciudades con 40 avisos o más, las de mediana más baja son Villa del Rosario ($800.000), Soacha ($803.480), Soledad ($850.000), Girón ($1.000.000).
¿Cuál es el plazo legal para la sentencia?
El artículo 121 del Código General del Proceso fija un año para la primera instancia, contado desde la notificación al demandado.
¿Si el inquilino no contesta, cuánto se demora?
Si no se opone en el término de traslado, el juez dicta sentencia de restitución; el tiempo depende de la carga del juzgado.
¿La diligencia de entrega es inmediata?
No siempre. Hay que solicitarla y programarla, y puede ser comisionada a otra autoridad, lo que añade semanas o meses.
¿Se puede apelar una restitución por no pago?
Cuando la única causal es la mora en el pago del canon, el proceso es de única instancia según el artículo 384 del Código General del Proceso.
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Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: 1 de noviembre de 2026.